当前，澳洲哪类房子长涨得比较快？

当首付门槛从20%骤降到5%，且不再设人数与收入上限，澳洲楼市的“价格天平”立刻向可负担段倾斜。Cotality 10月数据显示，符合联邦“5%首付购房担保计划”的住宅环比再涨1.2%，而超过价格上限的房源仅涨1%，差距虽小，却创2020年以来单月很大偏离值；若把观察窗拉长至三个月，全国便宜25%的独立屋已整体升值4.2%，比市场高出整整2个百分点，呈现“越便宜涨越快”的明显分叉。

一、新政速览——“零门槛”快速入场券

价格上限：悉尼150万、墨尔本95万、布里斯班100万、珀斯85万澳元

申请资格：无人数上限、无收入上限，只需2%自有资金+5%首付（政府担保30%-40%产权）

开闸首月：10月共签发5778份担保，同比增加1878份，其中约2700人因“扩围”首次获得资格

财政部模型：六年累计推升房价0.6%，首月数据已验证政策落地速度

二、城市“低价跑赢”排行榜（过去3月）

珀斯：低价段6.6% vs 高价段4.5%

布里斯班：5.2% vs 4.5%

阿德莱德：4.1% vs 2.6%

悉尼：3.4% vs 1.7%

墨尔本：2.5% vs 0.5%

Cotality研究主管Tim Lawless指出，独立屋价差比公寓更显著，“建筑成本高企使低价土地愈发，开发商也加入抢地行列。”

三、幕后推手——可负担性+贷款缓冲双重挤压

即使官方现金利率维持6%左右，银行仍按9%进行压力测试，买家可贷额度被锁死。Lawless认为，这才是需求涌向中低价位的根本原因：“政府计划只是加速器，真正的引擎是偿债能力天花板。”

四、现场实录——拍卖厅里的“父母银行”

墨尔本买家中介：50万-95万澳元区间咨询量“肉眼可见”上升，拍卖竞标者从往常3-4组增至7-8组

悉尼买方代理：价格上限内房源“几乎每场都抢”，父母现场喊话“去拍吧，我来帮你”成为标配

布里斯班代理：投资者提前三四周扫货，“100万以下报价从3份飙升至13-15份”，部分街区四周内房价上涨5%-7%

五、供需算盘——缺口或继续扩大

建筑成本仍居高位，外环独栋批文放缓，短期内难以放量

若2025年再降息一次，缓冲测试放松，部分购买力或回流中，但低价市场已提前完成价格重估

投资者同时涌入，租金回报率优于主流城市平均，现金流正向，进一步推高竞价强度

六、买家策略

首置客：

用好5%担保，但预留2%加息缓冲，避免“低价抢到手，高息还不起”

提前做预批，拍卖日加价幅度控制在家庭年收入的1倍以内

投资者：

关注70-100万澳元可分割大地块，未来可申请duplex批文

计算维州、昆州新增土地税与合规成本，避免“低价买入、高税持有”

当首付门槛降低遇见贷款能力受限，“够得着”的价格段自然成为资金泄洪口。政策只负责开门，真正推动价格的是成群结队的真实需求。对于预算有限的买家，趁担保窗口与预批额度仍在，尽早锁定目标、理性出价，比等待“房价回头”更现实；对于投资者，则需警惕供应集中释放与利率走势，计算现金流安全边际——毕竟，潮水快的地方，也容易淹没没穿救生衣的人。