REITs连跌5个月！你还继续当“包租公”么？

“我以为它是最稳定的，没想到跌成这样！”小李对REITs的表现不怎么满意。

不只小李一个人这么想。

Wind数据显示，6月—11月REITs整体下行，期间的微小波动，连反弹都算不上。

我算了一下，这段时间跌幅约7%，的确有点儿惨。

小李和我说，本以为当个“包租公”挺稳当的，“这种情况，我还继续么？”

说说我的看法。

01

为啥是“包租公”？

因为REITs等同于一个专业的“包租公”，它把产业园区、高速公路等重大资产分成小份，让投资者都当上股东，共收租金，共享收益。

这是1960年美国通过《房地产投资信托法案》正式建立的制度，用发行收益凭证来募集资金，再把收益按比例分给投资者。

在我国，强制分红是REITs最核心的特征，也是其最主要的吸引力。

按规定，REITs每年赚到的可分配金额中，90%以上都必须拿出来分给投资者。

这充分体现了它的“稳定”。

但前提是，要先“赚到”才行。

REITs的主要资产包括房地产、产业园、高速公路等，相比真正的红利类股票，这类REITs防御性要弱一些。

毕竟，经济走软时，这类资产的空置率可能会上升。

相对应的，租金和房价却在下降。

分红自然就要打折扣。

所以，这波下滑中，产业园REITs就是重灾区。

基本逻辑是，实体经济下行→空置率上升→租金下降→分红不及预期。

还有个原因是，产业园REITs上半年涨得有点儿多，现在也算是估值的合理回归。

再有，今年大盘多次冲破4000点，也让一些资金从REITs外流。

总的来说，业绩承压、价值回归、资金分流导致REITs表现不佳。

02

小李和我说，想把REITs清空。

我觉得，不至于。

现在的下跌不一定是坏事，也可能是机会。

因为REITs的底层逻辑并没有变，它还是一种稳定的生息资产，根据历史数据和派息率计算，年化分红约5%左右。

截至昨天，今年1月1日之前上市的58只REITs中，47只获得了正收益。

14只涨幅超20%，14只涨幅在10%-20%之间。

今年以来，共63只公募REITS合计分红133次，分红总额近87亿元。

所以，此番下跌无非是业绩波动和短期情绪下的调整，此时入手或许性价比更高。

而从资产配置的角度来看，投资者最好给自己配一些生息资产。

对大部分普通投资者而言，股市好的时候大家更多的是赚快钱。

但大盘一旦有风吹草动，你的收益可能瞬间化为乌有。

REITs虽然整体收益不高，但是稳定，能够锁定收益。

而且，它与主流资产类别的关联度较低，才更适合成为分散风险、优化组合的中的一环。

03

以下为干货：

想入手REITs，首先要筛选。

用派息率、交易量等数据筛选出一个大概的标的范围。

比如，特许经营类的派息率最好在7%以上，产权类至少高于4%。

前者虽然派息率高，但是它的分红里有本金返还，其净值递减；

而后者，理论上能保证永续“收租”。

另外，交易量也很重要，如果日均成交额小于500万，那就别费劲了。

还有就是关注折溢价，优先选择折价10%以上的品种，安全垫更厚。

当你初步定了范围后，再对核心标的定投。

用定投能够平滑成本，因为你永远猜不到那个“底”在哪里。

所以，你把筹码平均分配到每月或者每周，那么市场跌得越多，你捡到的便宜可能就越多。

提醒一下，国内目前还没有REITsETF。

但你可以像买股票一样，在交易所买已上市的公募REITs。

几点需要注意：

正因为没有ETF，所以不要投入到一个类型，注意分散风险。

其交易规则也是T+1，涨跌幅限制10%。

最重要的，也是我一直强调的耐心。

TEITs分红按照季度或者半年发放，不是每天都有收益，所以耐住性子。

记住，在市场的恐慌中收集筹码，在市场的狂热中兑现利润。

眼下，远没到恐慌的时候，正是保持耐心、从容布局的窗口。

PS：本文仅个人观点，不构成任何投资建议。