三亚一宗起始价超20亿元宅地“上架”，自贸港封关运作前一天开拍

“约6.7万平方米，起始价超20亿元……”11月14日，三亚市土地市场“上新”，中心城区一宗约100亩的二类城镇住宅用地挂牌出让。记者了解到，这也是自今年以来，三亚市商品住宅用地起始价最高的一宗地块。

值得关注的是，该宗地块挂牌截止时间为12月17日，即海南自贸港封关运作的前一天。该宗地块的挂牌出让，也被外界解读为三亚土拍市场年底“压轴大戏”而颇受外界关注。

本次挂牌出让的地块为三亚市中心城区控规HP02-03-05B地块，位于三亚市天涯区中心城区桶井村，土地使用权面积为66615.24平方米（约合100亩），土地用途为100%市场化商品住房建设用地，容积率为≤2.20，挂牌起始价高达20.2038亿元，折合起拍楼面价约1.38万元/平方米。

与三亚以往挂牌出让的商品住宅用地相比，该地块为何起始价高达20亿元之多呢？该起始价又是如何测算出来的？记者了解到，结合该宗地所在区位及土地用途情况，HP02-03-05B地块所处位置为三亚市中心城区Z19片区，住宅用地土地级别为Ⅲ级，基准楼面地价为3750元/建筑平方米，折合土地单价为625万元/亩（设定容积率为2.5）。通过土地评估中介机构评估等，该宗地土地评估价单价为30329元/平方米（折合2021.93万元/亩），土地评估总价202037.3614万元。

记者了解到，该地块需配建一处建筑面积2980平方米的社区便民综合服务中心，包括社区商业网点、婴幼儿养育托管点、长者运动健康之家、文化活动、公共厕所、社区办公、警务室、党群服务站等。另外，根据《海南省养老服务条例》的规定，该地块应按照人均用地不少于0.1平方米、每百户不低于30平方米的标准配套建设养老服务设施,且单处用房建筑面积不得少于300平方米。

按照该宗地块出让公告要求，该宗地竞得人需无偿配建三亚湾新城城市更新项目（一期）子单元红线范围内“新城支路”规划段，该道路用地面积约12.04亩，道路全长约300米，红线宽度为24米，建设费用不低于1284万元。

出让公告还要求，竞买人或其关联企业须为《财富》杂志世界500强或中国房地产百强企业或省、市属国有企业。

记者了解到，自2024年以来，三亚土地市场呈现“量缩价稳”特征。值得注意的是，近两年三亚中心城区土地供应持续稀缺，使得此次“百亩地块”更显珍贵。

有关人士分析，随着2025年海南自贸港封关运作在即，特殊税收政策、贸易自由便利等制度优势不断凸显，吸引着有实力的开发商持续关注海南市场。不过，与早期相比，当前房企的布局策略更趋理性和精准。

“考虑到当前房地产市场正处于转型期，预计竞买人将保持审慎乐观的态度。”三亚某大型房企一负责人向记者表示，不过，三亚作为国际旅游消费中心核心城市，其核心地块的稀缺性和增值空间仍然值得期待。