政府出手 深圳68亿元收储的烂尾楼将重启

盘活有望了。

中房报记者 曾冬梅 广州报道

数月前因被收储而广受关注的深港国际中心项目，有了新进展。

11月5日，深圳公共资源交易中心发布了《深港国际中心12宗地块以及大运中心场馆地块规划研究》的招标公告，要求申请人在11月17日14:30前递交投标文件。

招标文件提到，本次规划研究将围绕深港国际中心12宗流拍地块及大运中心场馆地块展开，涉及19个地块，面积约81.2公顷。由于原实施主体世茂集团的退出，片区建设已陷入停滞状态，提出新规划方案，推动项目盘活工作，具有强烈的迫切性。

2017年，世茂集团以约239亿元的价格竞得深圳市龙岗G01046-0095号地块，后开发成深港国际中心。5年后，因该公司陷入流动性危机，项目搁浅至今。今年8月份，该项目的土地收储方案获信托产品投资者投票通过，收储金额为68亿元。

在外界看来，此次规划招标意味着深港国际中心的重启进入实质性阶段。有业内消息称项目的12宗地块已明确6块将调整为住宅用地，华润置地有可能参与项目开发。11月10日，对于这些传闻，中国房地产报记者联系了华润置地，但未获回应。

烂尾的“中国第一高楼”将获新生

招标文件显示，大运中心及深港国际中心片区位于大运深港国际科教城的核心区域。近年来，龙岗区贯彻落实“一芯两核多支点”区域发展战略，目标将“一芯”，即涵盖该片区的湾东智芯，打造成为粤港澳大湾区综合性国家科学中心的重要支撑平台及高水平国际化“城市新客厅”。作为区域内核心功能片区及仅有的几处未建成区之一，深港国际中心是实现龙岗中部现代化国际化“城市新客厅”功能品质和文化内涵提升的绝对的空间载体与重要项目抓手。

此次规划研究将统筹考虑龙岗中心、大运中心等周边片区整体规划，借力龙岗中心区规划及大运中心配套升级，谋划适应新发展阶段所需新定位、新空间、新功能、新形象。进度安排上，完成采购工作并签订合同后，预计1年内完成全部工作。

深港国际中心曾经定位为深圳的地标建筑。2017年，龙岗G01046-0095号地块公开出让，总用地面积达32.2万平方米，建筑面积约136.45万平方米，土地用途为商业用地、公共管理与服务设施用地、教育设施用地、广场用地、公园绿地，规划建设一栋600米左右的超高层建筑。该地块被世茂集团以239.43亿元的底价竞得，命名为深港国际中心。

据了解，深港国际中心原计划打造一栋700米高的主楼，争夺“中国第一高楼”称号，预计2021年竣工，2024年建成投入使用。为了筹集项目建设资金，2020年7月，“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”（以下简称“龙岗信托”）成立，募集规模87亿元。2022年2月，因世茂集团出险，导致该信托计划发生违约事件。中信信托随即启动风险处置程序，2023年，深港国际中心分别以130.44亿元、104.35亿元的起拍价进行了两次司法拍卖，但均以流拍告终。

按照中信信托的说法，在龙岗信托违约后，该公司尝试采取了司法拍卖、债权转让、保交楼销售等方式处置，但没有寻找到合适的买家及合理的变现方案。因此，2025年2月，中信信托向深圳市龙岗区深港国际中心项目工作专班提出申请，恳请政府收回深港国际中心12宗流拍土地。具体而言，就是深圳市龙岗区龙城街道办事处、深圳市龙岗区土地整备事务中心以土地整备方式收回信托计划项下抵债的11宗国有建设用地使用权及其地上物。加上非信托计划项下的1宗土地，12宗土地及地上物补偿款合计为68亿元。

龙岗信托的一位投资人告诉中国房地产报记者，收储方案已在8月中旬获投资人投票通过。地方政府的动作很快，深圳市规划和自然资源局龙岗管理局在9月28日就发布了深港国际中心12宗地块以及大运中心场馆地块的规划研究意向，期望尽快抚平这块城市的“伤疤”。

有分析认为，此次规划研究的服务期限约1年，顺利的话，该项目有望在明年或后年重启。

传闻央企将接盘

据了解，深港国际中心的14宗土地中，有2宗已开发成公寓对外出售。剩余12宗土地的合计面积为24.36万平方米，其中6宗土地进行了房屋建设、土地开发等工程建设活动。进行了建设的6宗地块中，4宗进行了地下土方开挖，1宗建有营销中心，还有1宗土地已建工程量约19.26万平方米。

对于未开发的土地，世茂集团曾期望与政府协商退地退款，或者调规改性后由该公司继续开发，但没有成功。该公司曾发出一份公开函，认为68亿元补偿款不足12宗土地原价值的1/3，项目无法顺利推进也有政府方面的原因，对收储方案提出异议。

龙岗信托的部分投资人也对偿付方案表达了不满。中信信托在一次会议中对投资人表示，68亿元的收储价格涉及两个信托产品，龙岗信托预计能获得48亿元的补偿款，分3年支付给投资人。其中，12宗土地新不动产权证注销后2个月内，签订正式补偿协议，补偿款将于签署正式补偿协议后2个月内支付15%，签署正式补偿协议后半年内再支付35%，不晚于2027年1月31日前付清全部补偿款。

有投资人表示，按照上述方案只能拿回7成本金，且需要3年分期。此外，在表决收储方案前，外界便有消息称地方政府计划在10月底前完成深港国际中心土地的规划调整，将至少50%的商业用地转为住宅用地，调规后的土地预计在12月份挂牌出让。投资人认为规划调整对自身利益有重大影响，要求暂停投票表决收储方案。

目前看来，这些插曲都没有改变深港国际中心的最终走向，土地调规已经在进行中，只是比传闻的时间要晚一些。有消息称，目前该项目12宗地块的规划用途已经明晰，其中6块规划为住宅用地，1块为学校用地，其余则用于写字楼及商业配套建设。

而对于这些地块的意向接盘方，市场也有传闻。7月21日，华润置地旗下的深圳市润投咨询有限公司发布了《深圳市LGDY项目规划及建筑概念方案设计》的招标公告。其中提到，深圳市LGDY项目规划及建筑概念方案设计已具备招标条件，项目整体占地面积暂定约22.35万平方米，规定计算容积率建筑面积暂定61.33万平方米，其中住宅建筑面积暂定45.24万平方米，交货期/工期为2025年8月至2025年12月（暂定）。LGDY项目被认为疑似深港国际中心，但这仅为投资人的猜测，未得到华润置地方面的确认。

关于深港国际中心的盘活安排及开发主体等问题，中国房地产报记者向深圳市规划和自然资源局龙岗管理局发送了采访函，截至发稿未获回复。

目前可以明确的是，收储方案虽在推进，但补偿款还没到投资人账上。“我还没收到中信信托退回的本金。”11月12日，一位投资人向中国房地产报记者表示，若按照补偿方案，他将损失一百多万元，计划未来通过诉讼向中信信托索赔。

中信方面也有动作。11月7日，上海世茂建设有限公司发布公告，透露10月份新增1件未决诉讼案件，标的金额约112.91亿元，原告为中国中信金融资产管理股份有限公司深圳市分公司等，案由是合同纠纷，一审受理时间为2025年9月30日，一审受理法院为广东省高级人民法院。

据悉，上海世茂建设有限公司为深港国际中心的关联企业，中国中信金融资产管理股份有限公司的核心业务是不良资产经营。