拆迁变出资！原拆原建增30平米，80万费用引关注

2025年8月，住建部等四部门发布《关于推进城市更新的指导意见》，这是国家首次在正式文件中提出"原拆原建"这个概念。

消息一出，很多老房子的业主都激动了，以为新一轮拆迁大潮要来了。但等他们仔细研究政策后才发现，这次跟以前的拆迁完全不一样。

中国老房子的处理方式，一共就几种。最早是拆迁赔钱，钱给够让你搬走。

后来搞老旧小区改造，刷刷墙面，加装一些电梯，可是由于基础框架不能动，也只能修修补补地维持。然后就是原拆原建，既可以继续住在熟悉的街区，又能住上新房子，听起来一举两得。

但为什么没有大力推广呢？原因很简单，钱和人的问题很难解决。

现在很多人还抱着拆迁致富的想法，把原拆原建理解成原地拆迁。其实他们这么想也没错，你想想拆迁发财也就是10多年前的事，没过去多久。这个时候你跟他们说得自己出钱才能拆，大家心理上接受不了。

杭州浙工新村就是个典型案例。这个小区住的大多是浙江工业大学的退休教师，70平米的房子，花80万扩建成100平的，能赚170万，回报率有200％了。但前提，是你先得拿出80万。

这里要纠正一个误区，很多人觉得原拆原建只需要出个建安费，每平米顶多三千块，但在实际操作里，都已经拆倒重建了，一般都会顺便扩面把房子盖大一点。

而且以前的老房子没公摊，说70平就是实打实的70平，改成带电梯的新房后，公摊一算，相当于少了个卫生间，不增加面积的话，住起来比以前还挤。

增加面积就得按市场价掏钱，比如杭州你扩个30平，那就是80万。要是换上海五六万一平，就奔着一百几十万去了。这对很多老小区来说是天文数字了，很多人几百块物业费都不交的，几万块加装电梯都僵持个好几年。

有人说找政府出钱，像北京上海的几个项目，都是政府出大头甚至是全出了。

但不是所有地方都像他俩这么有钱的，即便是杭州的原拆原建，居民政府也是82开，大部分都是居民自己承担了。所以小城市就更不用想了，政府可能真就只能帮你盖个章。

上海静安区的彭三居民区是个比较特殊的案例。这个小区建于1996年，虽然房龄不算太老，但因为建筑质量问题，被鉴定为C级危房。

2023年，静安区政府启动了原拆原建项目，由政府全额出资，居民不用掏钱。但这种情况非常少见，因为这个小区属于房屋安全问题，政府必须介入解决。

还有人问，能不能一分钱不出？比如重建的时候，把以前的六七层盖成十几层，多出来的房子让开发商拿去卖，用地块价值抵成本。

现在的确有这么干的，就是牺牲整个小区的容积率和光照，来换取少出点钱。但是也仅仅局限一线城市，而且开发商也不一定愿意干。

因为现在只有改善型楼盘好卖，原拆原建的小区，在面积户型公共设施上限制太大了，跟现在的四代宅没法比，不是那么好卖的。

所以开发商也不是傻子，要是这么干真能赚钱，都不用等国家政策，早就去小区驻点拉横幅宣传了。

即便你把钱和开发商的事情都解决了，那最麻烦的事情还在等着你，那就是让所有人达成共识，比登天还难。

老旧房子的产权乱得很，既有公房又有私房，还夹杂着各种历史遗留问题，很多房子还租出去了，你都找不到产权人。

你从定改造方案、算每家该出多少钱，到安排临时住处，每一步都要所有人点头，杭州浙工新村住的大多是大学老师，按理说都是通情达理的人，光协商就耗了八年才谈拢，更别说那些住户成分复杂的小区了。

广州越秀区的一个老旧小区，从2020年开始讨论原拆原建，到2025年还没谈拢。这个小区有80多户居民，产权情况很复杂，有的是房改房，有的是商品房，还有的是租户。

光是统一每家该出多少钱这个问题，就开了几十次业主大会，最后还是没有达成一致意见。

有的业主觉得应该按建筑面积分摊，有的觉得应该按套内面积分摊，还有的觉得一楼和顶楼应该少出钱。各种意见争执不下，项目就一直搁置着。

最近住建部政策研究中心原主任秦虹，就在采访里说得很明白，现在根本没有大规模搞原拆原建的条件，只有少数房子能搞。就是只有那些住房产权相对清晰，居民意愿高度统一，然后原住民经济条件还不错的小区。

你可以对照这三个要求，看看自己小区能不能符合。我是觉得全国绝大多数老旧小区，都得再等个十来年。

因为你按房龄算，80年代的老房子的确是很破旧，靠修修补补很难住了，但这类房子很多都是单位房，产权很不清晰。

90年代第一批商品房产权没问题，但现在凑合能住，不是谁愿意掏几十万重建的，而且现在房价还在跌，重建不一定能赚钱了。

只有那些真正拿得出钱，然后只想着改善居住的小区，比如一些央国企或者公务员的退休小区，才能有这个实力。

深圳福田区的一个央企退休小区，在2024年底启动了原拆原建项目。这个小区住的都是某央企的退休员工，产权清晰，经济条件也不错。

他们从2024年初开始协商，到年底就完成了所有手续，2025年初就开工了。这个速度在原拆原建项目中算是很快的了，主要原因就是业主之间沟通顺畅，大家都有改善居住的强烈意愿，而且都拿得出钱。

原拆原建政策的出台，为老旧小区改造提供了新的思路。但从目前的情况看，这个政策更适合那些产权清晰、居民有共识、经济条件好的小区。

对于大多数老旧小区来说，还需要时间来解决资金、产权、协商等一系列问题。政策虽好，但落地还需要各方共同努力。