郑州富力万达酒店，评估价4.69亿元，拍卖价只有3.38亿元！

近日，京东网络司法拍卖平台的一则信息，引起了大家的关注。位于郑州市金水区核心地段的郑州富力万达文华酒店，将于2025年12月8日进行整体拍卖，起拍的价格为3.28亿元，是评估价4.69亿元的70%左右。

郑州富力万达文华酒店，坐落于金水区农科路16号，总建筑面积为4.1万平方米，包括146套房产，涉及1-4层公共区域及31层以上客房楼层。此处位于郑东新区CBD与老城区的黄金交界处。根据公开的资料，该酒店由广州富力地产集团与大连万达集团合作开发，于2016年开业。共有246间豪华客房、4个特色餐厅和超过2000平方米的会议室。富力万达文华酒店开业后，成为中原地区高端商务接待的标杆。该酒店45层的建筑高度，曾创下郑州市酒店业的新纪录，顶层的空中酒廊，还被人称作"郑州之眼"。

如今，这场司法拍卖的背后，是房地产开发商广州富力地产集团和大连万达集团日子难过的具体证明。2022年，广州富力因债务违约而暴雷。而大连万达集团，同样多次拍卖万达广场而苟延残喘，且不断第被各地法院强制执行。据法院的执行文件披露，该酒店的此次被拍卖，是某家信托公司起诉的标的物，由于股东败诉后拒不偿还资金，被该信托公司申请强制执行。

有行业分析师分析认为，郑州富力万达文华酒店3.28亿元的起拍价，相当于每平方米8000元，和周边相同档次的写字楼相比，价格大约低15%-20%，看起来具有一定的吸引力。但是，酒店类资产具有其特殊性：一方面，酒店的整体转让，对于买家的资金要求极高，需一次性支付全部款项；另一方面，其运营的门槛，显著高于普通的商业物业，需要专业的管理团队介入。同时，考虑到当前的商业地产去化周期普遍延长，最终的成交价不会溢价多少，很有可能会接近底价成交。

还有法律界人士特别提醒，本次拍卖，存在着竞买风险。拍卖公告显示，该酒店如今还处于正常营业状态，会涉及员工的劳动合同、会员的储值卡、供应商的欠款等潜在的债务问题。而且，竞得人还需承接现有的租赁关系，还有部分楼层，存在着长期的包房协议。更复杂的是，该酒店31层以上约3000平方米的建筑面积存在着产权争议，河南省高级人民法院还在审理之中。

据悉，从2024年至今，全国已有7家五星级酒店通过司法拍卖途径易主，包括成都泰合索菲特、广州富力丽思卡尔顿等，成交价平均为评估值的65%-70%。不过，郑州富力万达文华酒店区位优势更为突出：距地铁2号线仅300米，周边聚集着不少省直单位等资源。不知道这种稀缺性资源，能否抵消市场低迷的影响。

值得注意的是，近期，郑州市政府出台的商业地产纾困政策中，明确对存量改造项目给予容积率奖励和税收优惠，这可能为新业主提供更多的操作空间。这次拍卖，或将改写郑州高端酒店市场的竞争格局。