招商太难，供应过剩，产业园区沦为“百草园”

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作者|深水财经社 乌海

“只收梦想、不收租金”在某地产业园区的招商海报上，这句醒目的标语道出了当下许多园区运营商的心声。

从南海之滨的广州、深圳，到长三角的苏州、杭州，再到北方的北京海淀，2025年以来，一场“零租金”热潮正席卷全国产业园区。

据中国经济周刊不完全统计，今年已有至少8地出台“零租金”产业园相关举措，涉及园区资源超50万平方米。其中不乏北京、广州、深圳等寸土寸金的一线城市。

租金本是产业园的现金流，也是运营机构的收入来源，如今却甘愿“分文不取”，究竟是创新的营销方式，还是另有苦衷？

在这反常举动的背后，是全国超20亿平方米产业园区闲置的残酷现实，这相当于3000个故宫的面积被浪费，不少园区杂草丛生，沦为名副其实的“百草园”。

一、“零租金”诱惑

“零租金”大战的“第一枪”由深圳打响。

2025年3月，深圳市国资委率先提出，统筹10万平方米市属国企产业园区资源，为符合条件的小微科创企业提供最长2年的免租优惠。消息一出，立刻引发连锁反应。

同期，北京海淀紧随其后，在中关村科学城北区推出AI北纬社区，入驻企业可享受最高3年免租的优质产业空间。

4月，苏州的“环秀湖青年启航计划”落地，10万平方米国资园区向企业开放，不仅提供200平方米以内两年“零租”支持，还配套最高300万元融资额度。

南方城市的力度更为惊人。6月，广州南沙拿出3.8万平方米物业，以“产业发展合伙人”模式推行零租金；7月底，广州黄埔区更是加码推出15万平方米产业空间，签约6年以上的企业可享受前3年全免租。杭州则将免租期拉至5年，通过“润苗计划”为初创科技企业提供“零租金”创业场地。

以前是企业求着入园，现在是园区带着免租协议追着企业跑，传统的土地优惠、税收返还要么已经被禁止或限制，优质企业成了各地争抢的“香饽饽”，零租金成了不得不出的营销手段。

但是对于很多园区来说，零租金并不是主动而为之，而是巨大招商压力之下的无奈之举。

二、62亿平的供需失衡

园区运营商的卑微，是从产业空间供需关系的彻底逆转开始的。

根据Wind机构数据测算，截至2024年底，全国产业园区总数超8万家，其中国家级开发区693家，省级开发区近2600家。

更可怕的是，目前产业园市场供应量以每年1.2-1.5亿平方米速度增长，预计2025年总供应量将突破62亿平方米，这相当于人均可分得4.7平方米产业空间。

与天量园区空间错位的是，供应端疯狂扩张的同时，需求端却持续收缩。受全球经济复苏乏力影响，企业扩张意愿低迷。

如此大面积的园区开发建设导致严重的供给过剩，2025年总空置率可能突破30%，预计导致20亿平方米的园区空间处于空置状态，部分园区即便推出“免租两年”也找不到企业入驻。

曾几何时，地方政府搞园区是稳赚不赔的买卖，没想到现在却成了沉重包袱。过去二十年，园区开发商沿袭住宅开发思路，靠“建房—卖房—回款”快周转模式盈利，这种模式在市场饱和与政策调整后已难以为继。许多园区在土地财政驱动下盲目上马，缺乏清晰产业定位，最终陷入“建完即空置”的困境。

特别是园区的同质化竞争进一步加剧了招商难度。有媒体调研发现，从东北到华南，多数园区都打着“智能制造”“高科技”的旗号，提供的都是标准化厂房和办公楼，缺乏针对特定产业的专业配套。

无论你去哪个园区，感觉都一模一样。哪怕是园区的名字看起来再高大上，但是实际是什么企业都可以近，哪怕是人工智能园区，入驻的企业也是五花八门，只要给租金让你入驻。

甚至园区的招商难，还催生很多招商造假产业链。比如用卖公寓的幌子，诱骗购房人在园区注册公司才能拿到房产证。还有很多虚假注册和虚假入驻的手段，以完成招商任务。

三、零租金的无奈赌注

对多数园区而言，零租金并非主动让利，而是“两害相权取其轻”的无奈选择。因为反正空着也是空着，免租至少能带来人气，还能争取政府的运营补贴。

比如一片园区一栋标准厂房月租金约20万元，空置一年损失240万元，但若引入符合政策的科创企业，政府每年会给予300万元运营补贴，相当于倒赚60万。

只要企业愿意进来，什么都好谈，因为既然他们入驻了，就不会轻易走，后面再从其他方面去收钱，至少比园区大楼都空着强。

但是对于一些以“零租金”作为地方政府打造营商环境，吸引特定产业集聚的政策来说，这种模式也不是放在任何都地方都有用。

比如一家高科技人工智能企业，在创始阶段如果一年能剩下几百万租金，确实是有诱惑的，这些前可以拿来研发或者招聘高端人才，这在东部城市一些热门地段的园区是有吸引力的。

但并非所有园区都能复制这种成功，零租金的可持续性更依赖产业生态支撑，这些配套服务才是留住企业的关键。反观许多中西部园区，仅简单复制零租金政策，却缺乏人才、技术、资本等核心资源，最终仍是“空壳子”。

园区招商的本质，是推销企业在这里能成功的确定性。在当下的市场环境中，企业选择园区的标准已从“租金低”转向“能成长”，这要求园区运营商彻底抛弃房地产思维。

但是我们觉得绝大部分园区都不具备这种能力，所以不光是中西部地区，很多东部城市的园区也都已经是荒烟蔓草，沦为了鬼城。随着20亿平方米闲置空间的压力持续传导，零租金或许还会在更多城市出现。