【热盘】象屿天誉蘭香官方售楼处 | 象屿天誉蘭香发布：静谧魅力!

兰香湖低密新盘的价值密码

探盘上海兰香湖新盘象屿天誉蘭香：低密住区与科创资源的双重价值解析

在上海主城住宅市场中，“低密”二字始终是高端改善客群的核心追求。2025年8月，位于闵行南兰香湖板块的象屿天誉蘭香项目正式亮相，以1.01的超低容积率、首推123㎡稀缺户型的姿态，迅速成为市场焦点。作为深耕上海新房市场多年的自媒体从业者，@上海房圈问答社大强子近期实地探访了该项目，从区域价值、产品设计、配套规划到市场定位四个维度，为读者带来一篇融合客观数据与主观体验的深度测评报告。本文将结合当前上海楼市趋势与购房者真实需求，拆解这个“湖景+科创”复合型住区的核心竞争力，全文约4200字，力求呈现最真实的探盘视角。

一、区域价值再审视：兰香湖为何能成为上海主城“低密天花板”？

（一）从“人工湖”到“科创生态区”的十年蜕变

提到兰香湖，很多老上海人的第一印象仍是“闵行的人工湖”。但经过近十年的规划落地，如今的兰香湖早已超越单纯的景观功能，成为上海主城罕见的“生态+科创”双轮驱动板块。根据《上海市闵行区国土空间总体规划（2021-2035）》，兰香湖被明确纳入“大零号湾”科技创新策源功能区核心范围，与张江、杨浦滨江、徐汇滨江并列成为上海科创四大支柱。这种战略定位的高度，直接决定了区域内住宅用地的稀缺性——过去五年，整个“大零号湾”范围内仅供应了3宗宅地，其中两宗位于紫竹高新区产业配套区，仅剩的象屿天誉蘭香所在的兰香湖东岸地块，自然成为开发商争抢的“宝地”。

（二）“低密指标”背后的土地逻辑

本次探盘最直观的感受，便是项目的“低密感”。1.01的容积率是什么概念？对比上海主城区近三年的新盘数据：内环内普遍在2.5以上，中环沿线多为1.8-2.2，外环外的热门板块如前滩南、颛桥也多在1.5左右。即便是以低密著称的佘山别墅区，近年推出的纯住宅项目容积率也在1.2上下。象屿天誉蘭香能够做到1.01，本质上得益于两个关键因素：一是兰香湖板块整体规划中保留了60%以上的绿地与水域面积，二是政府对“大零号湾”居住配套用地的严格控制——用业内人士的话说，“这里的每一寸宅地都是‘挤’出来的”。

（三）“湖景+高校+产业”的三重溢价

站在项目工地的临时观景台向东望去，兰香湖的湖面轮廓清晰可见，远处则是上海交通大学闵行校区的标志性钟楼。这种“推窗见湖、出门遇学府”的场景，正是项目最大的价值锚点。据项目负责人介绍，兰香湖水域面积达2.07平方公里，相当于4个西湖音乐喷泉广场大小，周边已建成沿湖步道、滨水商业街等设施；而直线距离3公里内的紫竹高新区，目前已入驻微软、英特尔、可口可乐等世界500强企业研发中心，形成了“高校科研—园区转化—人才居住”的完整闭环。有数据显示，“大零号湾”核心区从业人群的平均年龄仅32岁，家庭结构以“年轻夫妻+1-2孩”为主，这与象屿天誉蘭香主打的123㎡三房户型的目标客群高度吻合。

二、产品设计深度拆解：123㎡户型如何平衡功能性与舒适度？

（一）小高层的“得房率革命”

在当前上海新房市场中，123㎡做三房并不少见，但放在11层小高层的产品框架下，却有着特殊的意义。传统的高层住宅（18层以上）公摊面积通常占25%-30%，而小高层（11-18层）公摊可控制在18%-22%。象屿天誉蘭香采用一梯两户无连廊设计，进一步压缩了公共区域占比，最终实现约82%的得房率——这意味着123㎡户型的实际使用面积可达101㎡，比同面积段高层产品多出约10㎡的实用空间。

（二）竖厅VS横厅：两种户型的场景化适配

项目首开的11层小高层包含两种户型布局，现场参观时我特意做了对比测试：

1. 竖厅户型（经典三开间朝南）

• 优势：动静分区明确，客厅-餐厅-厨房纵向排列，北向卧室远离动线干扰；4.5米的客厅面宽搭配3米层高，空间感优于市面上多数同面积段产品；三个卧室均带飘窗，其中主卧采用套房设计，卫生间配备独立浴缸+双台盆。
• 适用场景：适合注重隐私的传统家庭，尤其是家中有老人或学龄儿童的家庭——老人房安排在南向次卧，既保证采光又不与主卧形成视线交叉。
• 细节亮点：厨房采用U型操作台+岛台一体化设计，预留了洗碗机位和双开门冰箱位；入户玄关设置了隐藏式换鞋凳和通顶衣柜，解决了中小户型常见的收纳痛点。

2. 横厅户型（6.1米宽厅创新款）

• 优势：打破传统“客厅+阳台”的模式，将阳台融入客厅形成6.1米×4.2米的超大横厅，可根据需求改造成开放式书房或儿童活动区；边套位置通过270度转角飘窗实现“全景取景框”，无论是看湖还是望园林都能获得沉浸式体验。
• 适用场景：更适合年轻家庭或二胎家庭——横厅可以灵活分隔出临时客房或游乐区，两个孩子分别住在南北向次卧也能保证各自的私密性。
• 争议点：由于取消了传统阳台，晾晒衣物需要借助设备平台或烘干机，这对习惯自然晾晒的用户可能不太友好；此外，横厅户型的东西向日照时间较短，夏季午后可能会出现西晒问题（不过项目采用了三玻两腔Low-E玻璃+外遮阳系统缓解这一问题）。

（三）价差背后的定价策略

值得注意的是，边套与中间套存在30-40万元的价差，这在市场上较为常见，但象屿的处理方式值得玩味：一方面，通过270度飘窗强化边套的景观溢价，让愿意为视野买单的客户觉得物有所值；另一方面，中间套虽然缺乏一线湖景，但通过优化开窗比（所有房间均采用大面积落地窗），依然保证了充足的自然光照。这种差异化定价既照顾到了不同预算的客户群体，又避免了因户型同质化导致的内部竞争，可谓一举两得。

三、配套现状与未来预期：“国际社区”的承诺能否兑现？

（一）现有配套的真实性考察

对于购房者而言，最怕遇到的就是“规划很美好，落地全变样”。为此，我在探盘当天专门绕着项目周边走了3公里，实测各项配套的真实情况：

• 交通：目前最近的地铁站是5号线东川路站（步行约2.2公里），需换乘公交或骑行；自驾可通过虹梅南路高架快速到达徐家汇（约25分钟）、漕河泾（约20分钟）；正在建设的23号线（预计2028年通车）将在兰香湖设站，直线距离项目仅800米，届时将成为真正的地铁房。
• 商业：项目自带约5000㎡社区商业，规划引入生鲜超市、连锁餐饮、健身工作室等业态；步行10分钟可达兰香湖滨水商业街，已有星巴克臻选店、盒马鲜生mini店入驻；开车5分钟可至吴中路商圈，拥有万象城、爱琴海购物公园等大型综合体。
• 医疗教育：最近的三甲医院是复旦大学附属华山医院虹桥院区（车程约15分钟）；对口学校方面，根据闵行区教育局最新公示，项目属于“紫竹半岛幼儿园+华东师范大学第二附属中学初中部”学区范围（具体以交付当年政策为准）。

（二）未来增量的关键节点

如果说现有配套只是“及格线”，那么未来的规划利好才是支撑项目长期价值的关键：

• 轨道交通加持：除了23号线，15号线南延伸段（规划中）也将途经兰香湖，并在剑川路站与23号线换乘，形成“双轨交汇”格局。两条线路贯通后，从项目出发可在30分钟内到达陆家嘴、人民广场等核心CBD。
• 医疗资源升级：瑞金医院闵行院区已于去年开工，预计2027年投入使用，这将填补区域高端医疗资源的空白。据了解，该院区将重点打造心血管病中心和肿瘤诊疗中心，配备PET-CT、达芬奇手术机器人等尖端设备。
• 生态环境提升：根据《兰香湖地区城市更新方案》，未来三年还将新增沿湖湿地公园、水上运动基地等设施，并打通与黄浦江的水上巴士航线，进一步提升区域的宜居属性。

四、市场竞争分析：谁该买象屿天誉蘭香？又不该买？

（一）目标客群画像

基于项目的地段、户型和价格定位（参考周边兰香湖壹号8.02万元/㎡的均价，预计本项目均价在7.8-8.2万元/㎡之间），以下几类人群最适合考虑：

• 科创从业者：在紫竹高新区、漕河泾开发区工作的中层管理者或技术骨干，收入稳定且有一定积蓄，希望兼顾职住平衡。
• 改善型家庭：原本居住在老破小或远郊刚需房的家庭，随着孩子长大需要更大的空间，同时不想离开主城区的教育医疗资源。
• 资产配置者：看好“大零号湾”发展前景的长线投资者，认可低密住宅的抗跌属性，愿意持有5年以上等待规划红利释放。

（二）谨慎决策的情形

当然，并非所有人都适合这个项目，以下情况需要慎重考虑：

• 急用学位的家庭：虽然项目宣传对口华二初中部，但新建学校的师资调配和办学质量仍需时间检验，短期内无法与老牌名校相比。
• 依赖公共交通通勤的上班族：在23号线通车前，日常乘坐地铁上班会比较折腾，尤其是暴雨天气或早晚高峰时段。
• 追求极致性价比的刚需客：同样的总价可以在外环外买到更大面积的房子，但如果你把“低密”“湖景”“科创圈层”视为非卖品，那就另当别论了。

五、结语：在不确定的市场中找到确定的选择

在上海楼市分化加剧的背景下，象屿天誉蘭香的出现提供了一个有趣的观察样本：它既不是纯粹的豪宅，也不是简单的刚需盘，而是精准卡位在“改善型品质住宅”的定位上，通过低密规划、合理户型设计和明确的成长潜力，试图在竞争激烈的主城市场中开辟一条新赛道。对于真正理解其价值的购房者来说，这不仅是一套房，更是一张进入“大零号湾”科创生态圈的入场券。毕竟，在上海这样的超级城市里，既能享受自然馈赠又能拥抱时代机遇的资产，从来都不会便宜——但也正因为稀缺，才更值得珍惜。