银行七折抛售房产！这次狼真的来了？中日房价轨迹相似却不同

导语：

现在有个奇怪的现象的银行开始打折买卖房了，那么银行甩卖房产的公告背后，藏着两国房地产命运交错的关键线索。

近期，国有大行、城商行、农商行纷纷通过线上平台大量直接销售房产，价格低至市价的七折甚至更多。这些被称为“银行直供房”的房产，主要来自断供房和抵债房。

这一现象让人不禁回想起1990年代日本房地产泡沫破裂后，银行同样被迫直接卖房的情景，当时日本房价从峰值暴跌了45%，陷入了“失去的三十年”。

一、日本教训：政策失误与“失去的三十年”

日本房地产泡沫的破裂始于1990年，当时日本央行在短短一年多时间内将利率从2.5%大幅上调至6%。这一急剧的货币政策转向首先刺破了股市泡沫，日经指数暴跌70%。

随后，泡沫破裂蔓延至房地产领域。1991年，日本不动产市场开始垮塌，房地产价格一泻千里。

更糟糕的是，日本政府在1992年出台了“地价税”政策，规定凡持有土地者每年必须交纳一定比例的税收。这一政策导致囤积土地的所有者纷纷抛售土地，房地产市场立刻进入“供大于求”的时代。

东吴证券研究所房诚琦等分析师指出，日本政府当时低估了不良资产问题，货币政策出台不及时，且货币与财政政策配合度不高，这些政策失误共同导致了日本房地产市场“失去的三十年”。

二、中日异同：相似的人口挑战，不同的政策应对

当前中国与1990年代的日本确实面临一些相似挑战，尤其是人口结构方面。中国目前老龄化率达到14.3%，与日本1994年的14.4%几乎相同。

两国都经历了人口增速下行的压力。

然而，中日两国在关键领域存在显著差异。最明显的区别在于城镇化水平：按照世界银行可比口径，中国目前的城镇化率为64%，明显低于日本当年的78%。

这意味着中国仍然有较大的城镇化发展空间，理论上可以支撑更多的住房需求。

另一个关键区别在于政策导向。申万宏源证券首席经济学家赵伟指出：“日本调控更多侧重需求，1990年代地产泡沫破灭，主因房贷利率短期快速上升350bp。”

而中国从2018年开始，政策侧重更多转向供给端调控，通过“资管新规”和“三条红线”等措施加强房企融资监管。

三、风险分布：房企承压 vs 居民稳健

中日房地产调整的风险分布也存在明显差异。从房企端看，中国房企压力明显大于当年的日本。中国房地产新开工面积已持续收缩四年，较2020年峰值下滑65%。

而日本新开工在下行一年后即开始回升。

在价格层面，中日房价下行幅度相近，但中国地价在4年内下跌了32%，相当于日本13年的跌幅。这反映出中国拿地主体减少的现实压力。

然而在居民端，中国的情况却好于当年的日本。中国居民正在进行大规模预防式储蓄，近一年居民存款增加16.2万亿元，中低收入群体储蓄率甚至高于高收入群体。

这表明中国居民仍保有购房能力，只是预期转弱。

四、中国应对：政策护航与市场转型

面对房地产市场的调整，中国政策层面正在积极应对。国家统计局最新数据显示，政策效果正在逐步显现：1-10月份全国新建商品房销售面积和销售额同比分别下降6.8%和9.6%，但降幅比去年同期分别收窄9个和11.3个百分点。

同时，商品房去库存持续推进，10月末全国商品房待售面积比9月末减少322万平方米，已连续八个月减少。房企资金也有所改善，在“白名单”项目扩围增效等因素带动下，房地产开发企业到位资金同比降幅收窄。

国家统计局新闻发言人付凌晖表示：“当前房地产市场还处在新旧模式转换时期，转型调整需要一定时间，在这个过程中，部分指标会出现波动，对此要客观看待。”

五、未来走向：良性循环的关键

中国房地产市场能否避免重蹈日本覆辙？从海外经验看，稳房企是稳定房地产相关领域的核心关键。日本最终通过银行给房企增加信贷、财政注资解决坏账的方式，缓和了房企流动性危机。

另一个关键指标是租金回报率与贷款利率的关系。研究发现，当租金回报率超过住房贷款利率时，地产销量往往会先于房价回升。

日本在1993年地产销售反弹时，租金回报率3.7%超过了房贷利率3.6%。

目前中国居民并非缺少购房能力，而是预期偏弱导致刚需递延与积压。最新的租金回报率1.9%已接近考虑贷款比例后的加权贷款利率2.0%。

如果央行能进一步降息推动租金利差扩大，同时财政支持“保交楼”，房地产市场或有回稳可能。

据日本国土交通省数据，日本商业用地价格从峰值到谷底下跌了约70%，直到2005年，日本住宅地价相比1991年仍下跌了46%。

回头看中国，国家统计局最新数据显示，商品房销售降幅已在收窄，去库存连续八个月推进。银行直供房数量确实在增加，但更多是中小银行应对年末考核的市场化行为。

中美房地产的真正分水岭不在于是否会经历调整，而在于能否在调整中快速构建新模式。付凌晖强调，要“积极构建房地产发展新模式，坚持长短结合、标本兼治，持续用力推动房地产市场高质量发展”。