银行开始卖房了，普通人得彻底抛弃幻想了

以前去银行，柜员问您办什么业务；现在去银行，柜员问您买房不，抵债的，老便宜了。

作者 | 磊叔
编辑 | 磊叔
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以前你去银行，柜员笑眯眯地问你办什么业务，是存钱还是买理财。现在你去银行，柜员还是笑眯眯的，但开口问你的是：“大哥，买房不？抵债的，老便宜了！”

这画面，想想就魔幻。放贷的，成了卖楼的。以前是求你贷款买房，现在是求你把抵押出去的房子买回来。

银行下场卖房，不是什么新鲜战术，而是彻头彻尾的“断臂求生”。胳膊坏了，与其等着烂全身，不如自己抄起家伙剁了。只是这剁下来的胳膊，还得自个儿摆摊吆喝卖出去。

银行卖房，卖的不是砖头水泥，是一个时代的背影，是一地鸡毛的狂欢后，必须面对的狼藉现场。

自己放的贷，含着泪也得卖完。

只是，当最大的债主开始清仓甩卖，所有人都该明白，游戏规则，真的变了。

银行最核心的本事是风控。什么是风控？就是晴天送伞，雨天收伞。过去十几年，房地产是最大的晴天，银行们排着队送伞，恨不得给你撑起一片天。

房子，就是那把最结实的伞骨，是硬邦邦的抵押物，是“安全资产”的代名词。

结果，天气说变就变。暴雨倾盆，借伞的人要么跑了，要么瘫在地上还不起伞钱。银行手里攥着一大把收回来的、湿漉漉的破伞，看着都堵心。

据开源证券研报，当前银行加快抵债房产处置速度源于三重压力：降低资本消耗、补充盈利、规避房价波动。根据财政部《银行抵债资产管理办法》，银行取得抵债不动产后应于两年内处置，若超期未处置，则在资本计量时施加惩罚性风险权重。

年关将近，为了报表好看，在诸多考核压力下，银行急于处理抵债房产，甩掉不良资产的包袱也在情理之中。

法拍？那流程长得能熬走两任支行行长。平均两年以上，流拍率还高得吓人。银行等不起啊，利息每天都在算，物业费还得帮着欠债的业主垫着。这房子在手里，不像资产，像请了个祖宗。

干脆，别走那费劲的流程了，自己来，直接“以物抵债”，挂上牌，打折卖！

现在阿里拍卖APP上，专门新开辟了“银行清仓”专区，里面挂满了各大银行直供的房源。从国有大行到地方农商行，无一不在抛售房产。

以前银行的风控经理，天天研究企业报表；现在的风控经理，得开始研究小区周边配套、户型得房率、以及怎么跟中介砍佣金了。

银行卖房，最狠的一招，就是“击穿底价”的价格。

市场价200万的房子，银行拍出来：150万，拎包入住（当然，包里的东西可能早就被原房主搬空了）。这哪是卖房，这是往平静的湖面扔深水炸弹。

黑龙江木兰农村商业银行拍卖哈尔滨裕兴园小区一套105㎡的房产，起拍价仅为19.78万元，低于市场均价54%。这可不是特例，银行直供房普遍比同区域二手房市场价便宜10-30%。

这叫“价格锚定效应”。以前小区业主们抱团护盘，微信群名叫“守望相助，房价永涨”。现在好了，银行直接在小区的价格体系上凿了个大洞。

它才不跟你讲什么邻里情谊、市场默契，它的核心诉求就一个：快！点！变！现！

于是，你看到某些小区，因为银行出了一批低价直供房，周边二手房价格应声下跌。二手房业主们哭晕在厕所，昨天还想着能卖200万换个大平层，今天就得琢磨着是不是降价20万赶紧出手。

这就形成了一个完美的“负循环”：抛售→房价下跌→更多断供→银行收回更多房→继续抛售。尤其在三、四线城市和那些画大饼画出来的远郊新区，这循环转得跟风火轮似的。

辽宁沈抚新区有些房子单价干到2300一平，这价格，是回到了2005年吗？不，2005年可能都没这么刺激。这买的不是房，是行为艺术，是纪念一段疯狂的岁月。

开发商也傻眼了。本来卖着精装修，每平加个四五千。现在隔壁银行甩卖毛坯“工抵房”，价格直接腰斩。怎么办？只能跟着降价卖。

对普通购房者来说，银行卖房，看起来是天上下馅饼了。

“产权清晰！”——开源证券研报指出，这类“银行直供房”不同于法拍房产，其主要来自不良贷款处置时取得的抵债资产，银行具有完整产权，故在出售时避免了法律纠纷。

“价格便宜25%-40%！”——这绝对是心动的感觉。

“免中介费！”——又省下一笔。

这里提醒一句：天上掉下来的，不一定是馅饼，也可能是鸟屎，或者是从别人家窗户飞出来的花盆。

这些银行直售房，很多是“有故事”的房子。位置可能比较“清奇”，在城市的毛细血管末端，甚至是在阑尾上。可能还欠着一屁股的物业费、供暖费，等着新业主去填坑。

看房可能也不方便，原房主虽然搬走了，但那股子“爱恨情仇”的气息可能还留在墙上。

更关键的是，银行直供房的成交率极低。以四川农信系统为例，2024年累计挂网拍卖不动产1.12万宗次，最终仅成交1000宗左右，成交率不足10%。而且，不少银行直供房要求“全款支付”！这就把大部分需要贷款的刚需客挡在了门外，能捡这便宜的，多半是手里有闲钱的“抄底”客。

这不是给普通刚需准备的盛宴，更像是一场针对“现金土豪”的寻宝游戏。淘到了，是运气；淘到的要是个麻烦，那也得自己扛着。

最惨的还是那些普通的二手房业主。他们招谁惹谁了？辛辛苦苦还着月供，守着家业，突然就被银行的“价格锚”给“误伤”了。想卖房改善？对不起，得比银行价还低才可能有人看房。不卖？那就眼看着资产缩水。

他们成了这场风险出清过程中，最无奈的“陪绑者”。

银行下场卖房，看似荒诞，实则是中国房地产泡沫被戳破后，必然要经历的“刮骨疗毒”。

房地产被金融化了十几年，成了最大的信用创造机器。大家玩的都是击鼓传花的游戏，银行是那个最大、最兴奋的鼓手。现在鼓声停了，花（风险）烂在了一大堆人手里，银行手里的最多。它不能再假装看不见了，必须把这些坏掉的“脓包”挤掉。

近期涌现的大量中小银行兜售房产现象，和近年来的整体经济环境有关。过去经济快速增长时期，银行不良资产并不多，抵债房产很快能够处理掉。

但在当前环境下，银行也不得不亲自下场，加大处置不良资产的宣传。

对于银行而言，虽然处置过程会产生一定运营成本，但能快速降低不良资产率，总体利大于弊。

通过网络平台拍卖房产是银行的“常规操作”，并非新增“房产直售业务”，与房地产经纪无关。

年底盘活资产、加快资金回笼，是银行降低不良资产率的常规手段。近期银行处置房产的规模看似增加，本质是年底资产盘活动作。

这意味着，那个“买房必赚”、“房价永涨”的神话，彻底破产了。房地产正在从一个金光闪闪的投资品，回归其本来面目：一个巨大的、昂贵的耐用消费品。房子首先是用来住的，这个常识，我们用了十几年时间和惨痛的代价，才重新捡起来。

未来2-3年，将是挤泡沫的关键窗口期。对于普通人来说，得彻底摒弃幻想。刚需客，可以理性地去银行摊位上“捡捡漏”，但眼睛要擦亮，远郊、劣质、有硬伤的房子，再便宜也要谨慎。

而手里攥着多套房的，尤其是三四线城市的，是时候好好优化一下资产结构了。