亿元“囤房”与去化遇阻并存 上海高端住宅市场AB面

中经记者 郭阳琛 张家振 上海报道

在嘉里建设（00683.HK）董事会主席、行政总裁及执行董事郭孔华花费1.17亿元购入自家金陵华庭“豪宅”后，瑞慈医疗（01526.HK）也豪掷1.99亿元拿下了上海市知名豪宅云锦东方的一套别墅。

在房地产行业企稳回暖之时，上海市高端住宅市场的火爆表现格外引人瞩目。克而瑞数据显示，2025年前三季度，上海市总价3000万元以上的商品住宅累计成交1524套，总价5000万元以上的顶级住宅共成交674套，增幅高达27%，占全国11个重点城市总成交量的近八成。

高端住宅总体火热之下，上海市房地产市场也逐步分化。《中国经营报》注意到，一方面，临近年末，上海市迎来高端住宅供应高峰，绿城黄浦ONE、汤臣君品三期、金陵华庭三期、澐启滨江等项目争先推盘；另一方面，“日光”变得并不那么轻松，外滩瑞府和金茂璞元等项目陷入了二期认购率低于一期的困境。

“如果说以前市场热度是100度，现在相当于降到了90度，但并不能说上海市高端住宅市场就不‘烫’了。”上海中原地产分析师卢文曦认为，当前，上海市高端住宅项目“开盘即日光”的时代已经过去，这就要求开发商要在地段和产品上狠下功夫，提高品质精准匹配购房者的需求。

投资属性受追捧

11月4日，瑞慈医疗公告称，其间接全资附属公司上海瑞慈瑞铂门诊部有限公司（以下简称“瑞慈瑞铂”）以总价约1.99亿元购入上海市龙启路377弄13幢40号的一个住宅单位，总建筑面积约570.06平方米。据此计算，瑞慈医疗购入的云锦东方别墅房源均价高达34.9万元/平方米。

龙启路377弄即上海市徐汇滨江板块的高端住宅项目云锦东方。瑞慈医疗公告显示，瑞慈瑞铂已向卖方上海东航置业有限公司支付初步订金3000万元，约1.69亿元尾款将于11月30日前支付，购房款将由公司内部资源拨付。

上海市房屋管理局官网信息显示，2025年9月28日，云锦东方三期取得预售许可证，推出最后22套联排别墅，均价29.8万元/平方米，户型面积384—570平方米，结构为地上四层及地下一层。

对于此时入手上海市高端住宅的理由，瑞慈医疗方面认为，收购事项对公司而言是一项优良的中长期投资。该住宅单元位于徐汇区，是上海市的核心商业及生活区之一。上海市为中国经济、金融、贸易、货运及科技创新的国际枢纽，具备经济蓬勃的优势及巨大的发展潜力，更提供了有利的投资环境。

“鉴于该物业周边的开发项目及上海市的发展，董事对该物业中长远发展会有良好的资本增值潜力持乐观态度。”瑞慈医疗方面进一步表示，收购事项将是优良的投资机会，可为公司提供合理水平的回报。

无独有偶，10月31日，郭孔华与嘉里建设全资附属公司上海卓妙置业有限公司签订协议，购买位于上海市黄浦区金陵华庭一套449平方米的四室房源，交易总价约为1.17亿元。

公告显示，上述交易完成后，预计嘉里建设将获得约2300万元收益。出售该物业所得款项，将用作公司的一般营运资金。

记者注意到，郭孔华是马来西亚首富郭鹤年之子。而金陵华庭是嘉里建设上海金陵路城市更新项目的住宅部分，也是上海市2025年最受关注的高端住宅项目之一。此前，郭孔华表示，对上海市高端住宅项目获得市场正面反应感到满意。

高端住宅迎“入市潮”

在郭孔华高调买下自家产品的同时，金陵华庭三期推出最后40套高层房源，其中包括一套建面约730平方米的顶层复式。据悉，该批次房源过会均价20.6万元/平方米，和上一批次相比，涨价约1000元/平方米。

嘉里建设相关负责人告诉记者，此次推出的金陵华庭三期是T2“楼王”的一个单元，认筹时间为11月6—11日上午，首日认购便达到35组，并于11月16日下午正式开盘。

今年3月和9月，金陵华庭前两批房源分别实现“日光”，共计揽金超190亿元。三期房源预计货值约30亿元，也就是说，金陵华庭2025年销售额有望突破220亿元。

均价21万元/平方米、单套最高售价超1.6亿元，加之知名演员胡歌曾现场看房，位于衡复历史文化风貌区的高福云境项目同样备受关注。

记者从上海万科方面采访了解到，10月18日，高福云境项目首开推出125套房源，收到190组认筹，认筹率约152%，开盘时间因此提前了一周。开盘首日，单套户型面积近600平方米、总价1.3亿—1.7亿元的25套大平层全部售罄。

地段和产品稀缺性，是这类顶级项目得以热销的关键。上海万科相关负责人表示，在建筑高度严格受限的衡复风貌区，150米的超高层住宅十分稀缺。同时，高福云境住宅部分层高设定约3.5米，高于当前市场常规的3.1—3.3米。

嘉里建设方面表示，高净值人群对“抗周期核心资产”偏好，金陵华庭项目凭借外滩核心地段稀缺性、产品力优势及突出性价比，能够多次开盘后短时间售罄，印证了上海市“顶豪”市场对核心区大户型的强承接力，还以“日光”表现为区域高端住宅市场注入了强劲活力。

临近年末，上海市也迎来了高端住宅“上市潮”。位于浦东新区的汤臣君品三期“瑄廷”推出49套别墅房源，总建面约455—626平方米，均价19.68万元/平方米，较一期高出约3万元/平方米，认购率高达153%；位于黄浦区的绿城黄浦ONE项目也迎来“首开”，过会均价约17万元/平方米，认购率为139%。

华润置地曾经创下“全国总价地王”的项目也即将入市。记者了解到，该项目名为澐启滨江，位于浦东新区后滩板块，以“一线江景”为卖点。今年8月，华润置地与上海南房集团共同拿下上述后滩与黄浦区余庆里组合地块，总价244.7亿元。其中，华润置地付出的资金超220亿元，后滩地块也是组合“资产包”中的核心。

华润置地上海公司相关负责人告诉记者，澐启滨江项目打造了约3500平方米的下沉艺术庭院、约2500平方米的会所场馆和约110米的绿荫地。项目预计11月迎来“首开”，最大户型286平方米，拥有四房两厅四卫，通过无柱化设计，可最大限度俯瞰江景。

市场分化，“日光盘”消退

和高福云境、金陵华庭“亿元大宅”供不应求不同，北外滩板块的海泰北外滩正面临去化遇阻问题。

公开资料显示，海泰北外滩项目涵盖住宅、历史保护建筑与酒店等多种业态，由三栋约160—170米的超高建筑组成。这不仅是浦西最高的住宅产品，还是上海市首家自带停机坪的楼盘，总价区间为4200万—1.48亿元。

记者了解到，该项目开发周期超过20年。2022年12月，项目首次取证并推出108套房源，均价14.5万元/平方米，最大户型620平方米；二批次于2024年12月取证，共推出43套房源，均价17万元/平方米，主要是建面约554平方米的大平层。

但由于得房率较低、周边城市界面一般，海泰北外滩市场表现并不理想。上海网上房地产数据显示，截至11月12日，该项目151套房源售出80套，去化率约53%。其中，二期43套房源仅售出14套，去化刚过三成。

今年3月，海泰北外滩与知名文旅品牌阿那亚达成合作，为海泰北外滩项目赋能。阿那亚“站台”，让海泰北外滩当月销量跃升至19套，这是其自开盘以来创下的月销记录。但热度并未持续太久，此后月销量至今未能突破3套。

与此同时，随着高端住宅供应量攀升，单套总价约2000万元的主流项目去化速度放缓，“日光”变得可遇而不可得。例如，11月8日正式开盘的绿城黄浦ONE项目，首批仅推出56套房源，主要户型为155平方米和193平方米，大户型仍有少量在售，整体去化约八成。

北外滩板块的外滩瑞府和金茂璞元也正遭遇认购热度下滑问题。据悉，外滩瑞府项目认购率从一期的163%下降到二期的53.4%，金茂璞元项目认购率也从一期的157.6%下降到二期101.8%。

9月14日，外滩瑞府项目“首开”推出119套房源，均价14.78万元/平方米，当天便发布了庆祝“日光”的宣传海报。但上海网上房地产数据显示，截至11月12日，外滩瑞府一期仍有30套在售，去化率不足75%。相较之下，同期开盘的金陵华庭二期仅剩郭孔华自购的一套尚未网签。

20多天后，外滩瑞府项目加推了二期146套房源，均价上涨了约500元/平方米。一名外滩瑞府置业顾问告诉记者，二期项目户型包括124平方米、165平方米、195平方米和240平方米，目前都有房源在售，可以直接购买。

卢文曦分析称，随着上海市中心城区土地供应加快，高端住宅市场的供需矛盾已经远不如前两年那么突出。无论是新房还是二手房，千万级的产品供应相当充足。同时，现在二手房的议价空间较大，自然会导致市场需求分流。