曹德旺预言成真了？我国二三十层的电梯房，或将面临同一个结局？

当年挤破头抢的二三十层电梯房，如今怎么就成了“砸手里”的烫手山芋？

2020年曹德旺断言“高层早晚会出问题”，被全网嘲讽“不懂房地产”。

可五年过去，现实很狠应验：部分高层房价普跌超三成，有些二手房挂牌量破200万套，高层占比超六成却无人问津。

那些当年炒得火热的高层房，为何突然不香了？

本文陈述内容皆有可靠信息来源，赘述在文章结尾

曹德旺预言成真

2020年一场房地产论坛上，福耀玻璃的曹德旺说的一番话，直接在火热的楼市里炸了锅。

他说，房子不就是钢筋水泥堆出来的吗？本身又生不出什么额外价值，炒到这么高，总有一天会崩盘。

特别是那些二三十层的电梯高楼，早晚会出问题。

万一哪天来场小地震，到时候底层反而比高层更受欢迎。

可那时候楼市正火得发烫，没几个人把他的话当回事。

售楼处里挤得人山人海，全款抢房、托关系买房都不算新鲜事，高层更是被当成身份象征和稳赚不赔的代名词。

不少地产圈的人私下嘀咕，一个做玻璃的，懂什么房地产？

网友也跟着调侃，说他是“吃不到葡萄说葡萄酸”。

那时候人人都相信房价永远不会跌，自己绝不可能是最后接盘的冤大头。

谁想得到呢，才五年光景，现实就把当初所有质疑都打了脸。

2025年上半年，高层住宅价格普遍跌了三成以上，有些城市几乎腰斩。

全国13个重点城市的二手房挂牌量累计突破约200万套，其中高层占六成多，成了滞销主力。

二手房整体成交量比去年缩水15%，高层的成交周期比多层住宅足足多出60%。

打开房产APP，满屏都是高层降价急售的消息，降20万也激不起什么水花。

杭州有个交付刚满一年的28层新小区，晚上亮灯的不到30户。

北京通州一位业主更愁，2023年花450万买的25层两居，如今挂320万都没人问。

八个月里只看过十几组客户，每月还要硬扛一万多的房贷。

高层不光难卖，租也吃力。

三四线城市里高层租金比多层低10%–15%，空置率却居高不下。

曾经的抢手货，彻底沦为烫手山芋。

高层住宅痛点爆发

高层为啥突然不香了？归根到底，是那些早年被热市掩盖的问题。

随着房子变老、市场转冷，一个个全暴露了，个个都戳中居住的痛点。

先说公摊面积，简直是“隐形面积杀手”，公摊率动不动超过25%。

北京朝阳一个28层小区，公摊率竟飙到28%，买100平的房，实际到手才72平。

等于多花近30万，买的是电梯井和过道。

这还不算后续的坑——物业费里超过两成是电梯、水泵维护费，年年涨，住十年多交的钱都够普通家庭重新装修了。

电梯作为高层的“生命线”，如今也频频掉链子。

上海黄浦区一栋老高层，电梯三天两头坏。

有位阿姨曾被关在里面20分钟，之后再不敢一个人坐。

广州某小区更夸张，四部电梯同时罢工，维修拖了半年。

高层住户天天爬十几二十层，年轻人累瘫，老人孩子更受罪。

维修电梯还容易扯皮，青岛一个小区电梯变频器坏了，8600元维修费要20户分摊。

6户居民以没入住或住得低为由不肯出，扯了三周才凑齐钱修好。

不少老高层连物业都没有，电梯年审、维保费收不上来，只能凑合维护，轿厢里又脏又破，故障不断。

就算真想换电梯，业主在费用分摊、品牌选择上也难谈拢。

很多老小区的维修基金早就见底，换梯计划常常泡汤。

火灾逃生更是高层的致命隐患，全球消防云梯的有效高度普遍不到100米，20层以上基本没法从外面救。

再加上电梯井、管道形成的“烟囱效应”，火势和毒烟每秒向上窜3到4米，留给住户逃生的时间极短。

2024年深圳一栋32层高楼起火，20层以上住户疏散极其困难，最终导致1人死亡。

采光问题也很普遍，开发商为多盖楼，往往猛压缩楼间距。

杭州西湖区某高层小区，8栋28层的楼挨着盖，楼间距不到30米。

导致10到20层的住户一天只有中午两小时能见太阳，其他时间都得开灯。

长期晒不到阳光，容易缺维生素D，老人孩子可能出现骨质疏松、免疫力下降。

住得高还常碰到风噪困扰，大风天窗外呼呼响，高速电梯运行的摩擦声也影响睡眠，有人甚至因电梯快升快降感到头晕耳鸣。

说到拆迁，对高层几乎是天方夜谭。

一栋楼住着上千户，拆迁成本动不动上亿，没开发商愿意干这赔本买卖。

四川广安一栋30层的老旧小区，物业因收不齐费撤了，电梯停运、垃圾堆积，外墙开裂、管道老化也没钱修。

业主只能硬扛，拆迁梦彻底碎成渣。

高层未来三大走向

其实国家早就注意到高层住宅的困境，也陆续出台了政策想缓解。

2021年就有政策宣布，县城里新建住宅以6层为主，最高不能超过18层。

超高层的审批也管得很严，现在新建的高层明显少了。

2025年还启动了旧电梯更新计划，江苏全省拿到了近28.9亿元的补贴，南京单部电梯能补15万元。

但剩下的70%费用还得业主自己分摊，不少老小区的居民不愿意出钱，导致更新计划推进得特别慢。

为了帮高层去库存，不少地方把首付比例降到了首套20%、二套30%，还下调了房贷利率、发放购房补贴。

国家还在推进城中村和危旧房改造，通过货币化安置消化存量房，鼓励收购存量商品房用作保障性住房、人才房。

可就算这样，购房者还是更偏爱多层或小高层。

重庆中心城区的数据显示，高层的供应量是洋房的两倍多，但洋房卖得更快，大家现在越来越看重居住舒适度了。

结合现在的情况和政策走向，高层住宅的未来大概有三个方向：

一是价格会持续走低，就算同小区里比多层便宜15%-20%，可能还是难出手。

就像南京河西的某个小区，多层能卖到3.5万/平，高层2.9万/平却没人问津。

二是慢慢变成廉价出租房，全国已经开业的长租公寓有139万间。

不少都是高层房源，租金比同区域的低层低10%-15%。

深圳光明区一些保障性租赁住房就是这样，成了年轻人过渡的选择。

三是逐渐沦为平民楼，就像四川广安那栋30层的老楼，只有低收入群体和老人留守，这种情况现在正慢慢扩散。

高层时代的退场，其实是市场回归理性的必然结果。

对购房者来说，以后选房建议优先考虑多层或小高层，得房率高，维护成本也低。

看房的时候多留意楼间距、电梯数量这些细节，别光看户型图忽略实际居住体验。

更别再为了面子或者想着投资赚钱去选高层，买房说到底还是要以自住为主。

未来的城市建设，也该放下越建越高的心态，真正把重点放在居住品质上。

让房子真正成为安居之所，才是对家和未来最好的投资。

结语

当建筑的高度不再是价值的标尺，城市便开始回归它真正的使命。我们不再执着于天际线，转而追求生活的底线。这番“向下”的扎根，不是为了退缩，而是为了让我们脚下的每一步，都走得更加坚实、安稳。

参考文献：
1.新浪财经：《细思极恐!这将是二三十年后，所有房子的归宿!》2020-12-12
2.中国质量万里行:《曹德旺预测房地产迟早会崩盘，真的能实现吗?3个因素将成为阻力》2020-06-02