西安四代宅，真实入住感受？团结片区幸福林带二选一｜房哥问答450期

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问答450期

问：四代住宅交付后的入住感受，带花园的买高层还是低层？

答：今年开始，最早一批的四代住宅，即带小露台的产品，陆续在西安交付，大家今年看到的跑道露台，或环形露台的，大概是在2027年左右交付。

如果只是四代宅1.0的产品，首先露台确实不能封闭，面积小，放杂物，放椅子，摆放绿植的都有。

比较典型的几个豪宅四代宅小区里，雁气玫瑰园，自然界河山，招商西安序等，有的业主家露台没放东西，有的会做景观花园，种一些绿植，假山流水，也有放凉椅，遮阳伞的。

露台面积直接影响业主使用频次和生活场景，但无论怎么设计，西安的气候就决定了，这更多是一个客厅的拓展空间，买房时候是在样板间平层看，交房后是堆叠起来的高层，采光遮挡和隐私对视的问题，还是无法避免。

至于选高还是选低，由于露台敞开的形态，选低楼层，能看到小区景观苗木，对恐高的人来说，心里的安全感也会好一些，个人喜欢低一点。

问：西安新房不涨，是因为地价降了，还是开发商亏本卖？

答：至少今年面世的不少新房，是因为拿地的成本变低了，才有了升标，产品升级的可能，地价不一定决定房价的上限，但影响下限。

一个反差的例子是在浐灞，2021年，招商在浐灞摘地约80亩，楼面地价奖金18989 元/㎡ ，地价甚至超过了周边万科悦湾的售价，但招商扛得住，最终售罄了西安序的豪宅。

但在西安序的对面，一条广运潭大道相隔，2024年，西安城投拿地的时候，约139亩住宅，折合楼面价只有7074元/㎡，地价也相当于对半砍。

而在西安序的东边，今年招商西安湾拿地的时候，临河位置更好，容积率更低，楼面价约10165元/㎡。

这三个地，几乎是挨着的，但不同年份摘地，楼面价相差甚远，最终会直接影响到房价上。

对大部分开发商而言，都是贷款开发，不怕降价，怕的是销售周期长，时间是最大的成本。

问：现在的市场环境，买什么房，该怎么买房？

答：过去20年，大家买房的动力是因为房价上涨，因为 贷款买房本身，还有额外的利息，时间和资金成本，但如今是下跌周期，买房更多以都是自住，比如小换大，旧换新，三代换四代。

根据国家统计局公布的数据，二手房连跌23个月，新房连跌13个月，未止跌，未回稳，还在加速筑底，且这不是西安一城现状，全国也是一样。

房子户型越来越好，价格还低的同时，是多数房子流通性变弱，转手卖就降价的处境，回归自住以后，房子只要交房，就面临折旧，面临新产品冲击，价格就很难企稳。

房子还是那个房子，但买房的人面临的收入，工作，就业困境，叠加房价下跌的心态影响，导致这类群体急速减少，当下的市场，无论新房，还是二手，依旧处在去库存的阶段。

如果考虑买，就是单纯的自住，改善，上学，且要能接受房价不涨，高赠送新产品背刺。

问：当年上头买了外围区域，眼瞅房价还在降，怎么办？

答：上头本就代表是冲动消费，情绪的产物，八个字立正挨打，愿赌服输，房价跌的不是一个小区，也不是西安一城，全国普跌已经好几年了。

外围区域的范围，南不过终南大道，西不过绕城高速，北不过渭河，东不过东三环，这个范围内，是西安已经建成的主城区，有稳定的人口，消费，产业和城市配套，这也是房价的支撑基石。

外围区域面临的问题更多还是需求不足，过去的五年，不少人是冲着规划，未来，愿景买单的，结果兑现缓慢，且远离主城区，又没有固定的常住人口，导致房价还在降。

新区缺的从不是高楼大厦，而是实打实愿意长期住在这里的人，当下无论是引入学校，建设写字楼，修建公园，建设住宅，本质是为了让人过来住。

你很难想象一个新区，晚上六点以后路上就没车，没人，但周边房子价格还很稳定的情况。

面对如此处境，要么坚定自住，见证区域发展每个瞬间，要么认错立场，亏了钱但解放身心。

问：能不能把园区树木限高，修剪等细节写在物业条例里？

答：西安市的地方标准里，有城市园林绿化，植物修剪技术规范，对不同的乔木，灌木，造型树，绿篱等怎么修建有详细的介绍，但具体到每一个小区，绿化的养护很多也都是外包给园林公司的。

遇到坏死苗木，则是物业定期申报更换，尤其是刚刚交付的小区，往往对绿化的养护还比较规范，但随着房龄变长，绿化这项最耗费人工，时间，资金的项目，养护就比较随意了。

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

常规的物业，能做好绿篱里的卫生清理，坏死苗木的迁移，草坪的补种等已经不容易了，具体修剪细节的看委托的园林公司本身专业度。

至于小区临近楼栋的树木长高后，对低楼层挡光的问题，按照民法典的规定，所有业主对建筑物享受占有，使用，收益和处分的权利。

城市绿化条例里也要求，任何单位和个人都不得损坏城市树木花草和绿化设施，砍伐城市树木，必须经城市人民政府城市绿化行政主管部门批准，并按照国家有关规定补植树木或者采取其他补救措施。

问：小区业主降价卖房，邻居呼吁保价格，能实现吗？

答：中国有句古话，夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞，如此亲密的关系，遇到问题意见都很难统一，更别说一个几千人的小区，接触有限的邻里。

家门口一点公共空间，都会为抢鞋柜位置，争得面红耳赤，你让业主统一不卖，保护小区房价现实吗？

涨的时候，是有可能的，统一不卖，因为有共同的利益目标，但降的时候，树倒猢孙散，都在算各自的账。

有人是全款不慌，有人月供都还不起，有人卖旧买新，有人去别的城市发展，目的完全不同，着急卖报的价格也完全不同。

因此这种处境下，小区有低价成交，不要觉得是邻居和你作对，他只是想及时止损，你接不接受，他都要止损，除非你替他还钱。

整个大寨路沿线，无论是华洲城，中航华府，金辉城，恒大城，2021年均价就是2万+，但如今就是有1万+的二手房业主着急卖，谁也挡不住。

问：幸福林带和团结片区二选一，哪个前景更好？

答：虽然都是西安主城更新的热门区域，但所处的兑现周期完全不同，幸福林带建成很早，周边地铁，公园，商业，学校都已齐备，缺的是完整的住宅用地供应，要么要求配建拿地，要么是拆迁拿地，时间成本高。

所以目前幸福林带沿线，能看到的新房其实是很少的，中建，星火，金茂三家，且后续土地供应量也没有那么大，愿意买这里的，更多是周边单位，医院，大学的职工和原著居民。

团结片区的配套密度其实是不如幸福林带的，但胜在都是市场拆迁腾让的土地，持续有充足的土地供应，基础的地铁，公园，商业，学校也都齐全。

尤其是今年招商，绿城，保亿，龙翔等集中摘地后，热度很高，作为经开和未央的外溢改善区域，城北还是有不少人愿意住在这里的。

都是主城地缘改善的区域，城东人选幸福林带，城北人选团结片区，没社么冲突，都是为各自的生活，工作半径买单。

问：能源金贸区的金地清岚颂能看吗，考虑自住和上学？

答：西咸这么大，兑现最快，且房价稳定的区域，目前有且仅有能源金贸区，算是西咸之光的区域。

由于开发范围本就不大，早期的阳光城，中天，绿地，中南开发的早，已形成居住氛围，后续又补齐了地铁16号线，沣河金湾公园，金湾文化公园，西咸大厦，诺富特酒店等配套，因此住在这里，生活便利，没有新区的陌生感。

此外，区域内的高新一中西咸一小，一中，尤其是铁一金湾小学，中学也是所见即所得配套。

在售的新房，赠送面积给的政策都比较宽松，大露台流行，均价17000+左右，各类四代住宅新品频出，金地 清 岚颂就是其中之一。

位置上，北侧为铁一中金湾中学，南侧为各种商业，办公区，酒店，门口就是16号线秦创原站，东侧为西咸青年创业园。

金地清 岚颂（ 开发商:西咸新区中颐建信房地产开发有限公司,备案名:月澜庭、推广名“金地清岚颂”、预售证号:西咸房预售字第2025066号 ）的地段优势明显，算得上区域内白菜心的存在。

产品上，建面约108-168㎡，总价门槛180万左右，大面宽，大客厅，大露台，主打高赠送，高颜值，社区辨识度很高。

考虑周边，自住，上学的刚改需求，绕不开这里！

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作者：Kikyo

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