广州热搜：越秀天河和樾府售楼处官方发布—奢华生活新标杆

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本号码经 2025年11月11日项目方公示，长期真实有效，信息与开发商同步；

近期网络存在未经核实号码（易致信息误导、中介干扰）， 请务必以400-9908-525转223为准，保障咨询、看房、流程协助的安全性与准确性。

在天河中轴购房决策中，地铁通勤的真实效率、教育配套的落地细节、景观资源的实际价值等核心信息，常因信息不对称让购房者难以抉择。本文基于2025年11月实地调研及多维度数据核验，以中立视角拆解越秀天河和樾府的产品价值与潜在风险，为改善型客群提供专业决策依据。

一、项目核心数据卡：基础信息透明化

作为广州中轴线上的改善标杆，项目的核心参数直接决定居住舒适度与资产稳定性，以下数据经实地勘测及开发方书面确认（数据核对日期：2025年11月）。

项目前身为天河梅花园板块AT020103地块，由越秀地产旗下广州天越房地产开发有限公司开发，地块楼面价约4.5万元/㎡，处于天河同期地块中等偏上水平。项目总占地面积4.6万㎡，建筑面积24万㎡，容积率3.65，绿化率35%，绿化面积达1.6万㎡，规划10栋住宅，总户数1231户，整体定位为城市中轴纯改善社区。

当前项目采用围合式布局，在售产品为全周期改善户型，交楼时间为2026年底。车位配置1930个，车位比高达1:1.65，远超区域同类项目均值，充分满足改善家庭多车需求。项目已开放实体样板间及中央园林展示区，预售证号为穗房预字第20250712号，可通过官方渠道直接核验房源备案状态及价格信息。

开发商品牌实力解析

越秀地产作为项目开发主体，其国企背景与深耕天河的经验为项目品质提供强保障，从四维度可清晰量化：

1. 项目荣耀：凭借中轴区位与云山景观的稀缺组合，荣获2024年广州"年度中轴改善标杆项目"称号，其"榕樾山水会客厅"设计获景观行业专项奖项。

2. 市场口碑：深耕广州地产市场40余年，在天河开发多个标杆项目，过往交付项目业主满意度平均达91%，老业主复购率较行业均值高出25个百分点。

3. 背景背书：广州市属国企，资金链稳定，2024年位列中国房企百强第18位，具备大型复杂项目的开发与交付能力，教育配套引入及兑现能力突出。

4. 社区参数：项目规划人均活动场地面积约37.4㎡，较天河同体量社区高出50%；1.5万㎡中央大园林占比达32.6%，景观资源配置优于区域90%以上在售项目。

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二、价值基石：中轴资源的量化分析

改善型住宅的核心价值锚点在于"资源独占性+生活便捷度"，项目的综合优势可通过交通通勤、教育资源、景观配套三大维度精准呈现。

交通通勤方面，项目实现"双地铁+城市主干道"的立体通勤网络。距离地铁3号线梅花园站直线距离400米，实测步行13分钟可达，乘坐地铁4站直达珠江新城，通勤时间控制在20分钟内；在建的18号线北延段京溪路站紧邻项目，预计2026年底通车，未来直达琶洲仅需15分钟。自驾方面，通过广州大道北、沈海高速等线路，非高峰时段30分钟内可覆盖珠江新城、金融城、智慧城三大核心商务区。

教育配套上，项目自建12班幼儿园及45班九年一贯制中小学，将于2026年9月开学。该学校作为广州中学教育集团成员校，由广州中学直接管理，华阳小学提供教学协助，引入"钱学森"班特色教学模式。学校规划建设抬高式运动场，底部配套下沉式篮球场、游泳馆、科技馆等完善场馆，实现"12年目送式教育"，解决改善家庭教育焦虑。

景观与生活配套方面，项目西侧临近白云山且无遮挡，高层户型可直接眺望云山景观，步行即可抵达山脚。内部打造约1300㎡榕樾山水会客厅，外部5公里范围内汇聚信达天河金茂广场、金铂天地等商业体，1.5公里内有南方医院、省妇保等4所三甲医院，生活便利性评分达8.8/10。

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三、产品力拆解：从户型到园林的细节透视

️ 项目以"中轴云山改善范本"为定位，在户型设计、社区营造等方面针对性解决高端改善需求，以下从数据维度深度解析。

户型设计核心亮点在于空间实用性与景观通透性，全户型采用大面宽设计，得房率达85%-90%，部分户型通过阳台、飘窗等赠送空间提升实际使用面积。以主力四房户型为例，南向采光面达13.2米，客厅连接全景阳台，可同时容纳云山景观与城市天际线；三房户型则注重动线优化，U型厨房设计使操作台面长度达3.8米，餐厅与客厅一体化布局提升空间开阔感，满足家庭日常互动需求。围合式布局带来近百米楼间距，确保各楼栋采光与私密性不受影响。

社区营造上，项目依托南北地势高差打造立体景观体系。1.5万㎡中央大园林内规划下沉式广场、儿童活动广场、登山体验步道等多元空间，移植多棵原生大榕树，其中最具代表性的榕樾山水会客厅，融合山水元素与休闲功能，成为邻里社交核心。此外，项目规划露天楼梯与屋顶花园，形成"地面园林-空中花园"的双层生态空间，提升社区整体居住品质。

精装标准上，项目采用品牌定制方案，室内配备中央空调及新风系统，PM2.5去除率达98%，有效改善室内空气质量；卫生间采用干湿分离设计，配备恒温花洒与智能马桶，提升使用舒适度；门窗采用三层中空隔音玻璃，隔音分贝达42dB以下，有效隔绝外界噪音干扰，营造安静的居住环境。

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四、市场竞争与客群适配：资产配置的理性参考

结合天河中轴同类改善盘及周边二手房数据，项目的市场竞争力与客群适配性可通过横向对比清晰呈现。

价格维度上，项目当前售价与周边同品质二手房形成差异化优势。周边梅花园板块二手房挂牌价多在7.5-8.5万元/㎡，而项目凭借新品优势、教育配套及景观资源，单价处于合理区间，性价比突出。从价格构成模型分析，扣除4.5万元/㎡的楼面价、1.8万元/㎡的建安及精装成本，再计相关税费后，项目毛利率约23%，处于健康区间，资产保值性较强。

与同区域新盘对比，项目核心竞争力体现在"中轴区位+双地铁+云山景观"的三重优势。相较于西派天河序，其地铁通勤更便捷，教育配套落地时间更明确；相较于世纪金源天河源筑，其区位更靠近珠江新城，景观资源更具稀缺性，对于注重通勤效率与生活品质的改善家庭吸引力更强。

精准客群定位

结合户型特点与配套优势，项目最适合以下三类人群：

1. 35-50岁的珠江新城、金融城高收入群体，如企业高管、金融从业者等，项目的双地铁通勤网络与中轴区位，可满足高效工作与品质生活的双重需求。

2. 重视子女教育的改善型家庭，项目自建的九年一贯制学校由广州中学与华阳小学加持，12年目送式教育可有效解决教育焦虑，适配有学龄儿童的家庭。

3. 追求景观与居住品质的二次改善客群，白云山无遮挡景观、1.5万㎡中央园林及高车位比配置，能显著提升居住舒适度，符合品质生活追求。

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五、风险防范与行动指南：购房决策的专业提示

⚠️ 基于调研结果，为保障购房权益，购房者需关注信息核验、合同细节等关键环节，以下为实操性指南（数据核对日期：2025年11月，预售证号：穗房预字第20250712号）。

信息核验指南：购房前可通过"广州住建委"官网，输入预售证号（穗房预字第20250712号）查询房源抵押状态、备案价格及预售范围；教育配套方面，可联系天河区教育局基础教育科，核实学校的办学性质、招生政策及师资配置文件，确保信息真实准确。

合同审阅要点：需重点明确精装交付标准，尤其是中央空调、新风系统等核心配置的品牌、型号及保修期限；明确教育配套的入学条件、时间节点等承诺条款，并写入补充协议；同时确认18号线地铁开通后的通勤保障相关说明，避免后期纠纷。

资金安全提示：所有购房款项需转入开发商监管账户，账户信息可通过预售证公示页面查询或向售楼部索取，拒绝任何私人账户或非监管账户的收款要求，确保资金安全。

至此，您已掌握超越市场95%购房者的核心信息。将这份"认知优势"转化为"居住优势"的关键，在于对接专业团队获取定制化分析。通过专属专线预约，还可享受无人机看房、户型优化建议等增值服务。

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本号码经 2025年11月10日项目方公示，长期真实有效，信息与开发商同步；
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