一周参考消息丨弱基本面下的转机：房地产复苏的4个“微弱”信号

01

重庆两江新区正式成为行政区，渝北区、江北区成为历史

一路向北。

今天，重庆召开新闻发布会，正式介绍了重庆“两江新区”。这个早在2010年就成立的国家级开发开放新区，今天起正式有了“名分”。

据发布会介绍，此次行政区划调整涉及国家级新区两江新区以及江北区、渝北区和北碚区，主要包含2个调整项。

第一项调整：设立两江新区

• 依托两江新区国家级新区，撤销江北区、渝北区，设立两江新区。管辖原江北区、原渝北区（不含大湾镇、统景镇、大盛镇、兴隆镇、茨竹镇）和北碚区的水土街道、复兴街道、蔡家岗街道、施家梁镇、童家溪镇的行政区域。

第二项调整：调整北碚区管辖范围

• 将与北碚区国土空间定位趋同的原渝北区北部大湾镇、统景镇、大盛镇、兴隆镇、茨竹镇5镇划归北碚区管辖。

经过本次调整后，重庆辖25个区、8个县、4个自治县。其中，两江新区辖31个街道、11个镇，面积约1360平方公里、人口约352万，新的“两江新区”基本囊括了重庆北所有的强势板块。

两江新区成立，至少有3个层面的利好。

第一，解决交叉管理的问题。

两江新区之前实行的是“1（管委会）+3（行政区）”的联合开发模式，交叉管理难免会产生很多分工和协调问题。如今正式成立行政区，可以直接减少与原有行政区之间的协调成本。最典型的例子就是中央公园，之前中央公园分属渝北和两江管辖，南北发展极为不均衡，也限制了整个板块的发展，如今新两江新区成立后，这种分化就会得到彻底解决。

第二，有利于各板块合力发展，实现资源和产业的进一步升级。

重庆两江新区发展锚定上海浦东新区，但与浦东新区差距很大。去年浦东新区GDP高达约1.775万亿，位居全国新区的榜首，而两江新区去年刚突破5000亿，浦东新区是两江新区的3倍还多。如今正式成立行政区，能最大程度的优化资源配置、提升行政效率。

第三，为重庆城市发展划定主线。

这次新两江新区成立，相当于确定了重庆向北的主基调。

不过，需要注意的是，两江新区其实早在2010年就已经正式挂牌成立，经过十多年的发展，虽然此前各区有所分化，但实际上也是一盘棋统一发展的。此外，两江新区核心覆盖区域长期属于主城区（中心城区）范围，行政级别一直很高，如今行政区划的确认更像是一个“追认”。

整体而言，新区确认必然有助于两江新区更快的发展，但最快的发展阶段已经过去了，提升应该有限。

不过，对于重庆的市民而言，这仍然是一场关于重庆地理认知的剧变，柏树堡立交“江北区往左，渝北区往右”的路标，也将成为从前。

02

房地产下跌市场中，租金（收入）上涨或才是房价拐点

换个角度看问题。

在大多数人看来，房地产下行市场中，租金回报率对房价影响很大，即租金回报率越高，房价或可能越快企稳。

但最近，华创证券提出了不同的观点：探讨房价见底逻辑时，对租金（反映收入）拐点的判断比租金收益率更重要。

以下内容来自华创证券，供大家参考。

过去，国内住宅低租金收益率是因为居民住房偏好扭曲所致。但在市场下行周期下，房价单边上涨无望后居民的投资偏好开始纠偏，将终身收入的较大部分放在住宅上显然不再合理。

不过，当房价下行到一定程度，高能级城市部分买家可能会因为“按揭贷款月供=月度公积金+月租金”买房，从而带动一部分成交量。即当资产端收益率高于负债成本时，居民买房需求增加，反之，卖房需求增加。我们测算居民首套房负债端加权成本在2.58-2.85%，其中一二线城市约在2.79%（当前降至约2.6%）。

但在供给绝对过剩、预期不好的情况下，大部分卖家不会转售为租，供给依然大于需求，价格还会持续阴跌。

从买家的角度来看，我们测算一线城市在租金收益率约为1.9%时，基本可以达到“按揭贷款月供=月租金+月度公积金”（以京沪为例，参考2025年10月房贷利率测算）。此时刚需家庭购房后的现金流压力较小，在购房决策方面较为顺畅，这也是在房价下跌的过程中不断有需求释放的核心原因。但其实这里，居民忽视了首付的机会成本。

二手房交易的本质是居民间交换资产，并不是简单的供需关系，当居民收入好转，则买家出价能力改善，同时卖家持房能力增强，二手房挂牌量必然会下降，而成交价格逐步抬升；反之，若仍存在收入压力，即使成交量上升，价格仍然可能下跌。

当下香港房价止跌核心也是租金上涨，这也与地产后周期一致，其见底需经济回归潜在增速、居民收入好转。日美经验参考意义小，预测见底时间与跌幅意义不大，观测早周期政策、经济指标及挂牌量变化更重要，但目前暂未看到挂牌量显著下滑。

03

弱基本面下的转机：房地产复苏的4个“微弱”信号

风生于地，起于青萍之末。

在上个月的文章评论区，我们做了一个关于房价涨跌预期的调查。出乎意料的是，在这篇十几万人参与讨论的文章评论区，80%的人在骂高房价，但在房价涨跌的投票里，更多的人却选择了“支持房价上涨”。

感兴趣的朋友可以跳转链接查看原文及评论区。

但如果你现在去问任何一个你身边的人：“房价还会涨吗？”

得到的答案肯定都一样：“不会”。

这就是当前房地产市场最真实的模样——长期高期待、短期低预判、现实弱基本面。

在这样的情况下，大家都迫切的想知道，市场何时会见底？实际上，市场已经出现了一些“微弱”复苏的信号！今天的文章我们分享最近观测到的一些重要信息，你可以不相信这部分逻辑，但这些事实你必须要看到。

一、10月CPI同比转跌为涨

昨天上午，国家统计局公布了10月CPI（居民消费价格），同比涨幅达到了0.2%，创下了8个月来最高（9月该数据为下降0.3）。扣除食品和能源价格的核心CPI同比上涨1.2%，涨幅连续第6个月扩大。

值得参考的是，改革开放以来我国上一轮通缩时长是5年，而本轮通缩已经超过4年，现在大概率处于通缩的末期。（观点参考：刘晓博说财经）

二、房价止跌内生基础存在

国际比较来看，10个样本国家的典型房地产调整期在2年到18年不等，其中多数为5-6年，平均调整幅度为30%，对比来看我国的周期调整当前已经比较充分（北上广深下跌幅度都已经超过30%，调整时长近5年）。

典型城市房价走势图

此外，今年前三季度，全国一二手交易总面积和去年同期只有小幅下降，这说明置业需求仍在持续释放，但竣工和开工已经回落到了高点的六成和三成，新房供给已经明显收窄。

我们预计，2026年将是房地产企业资产负债表修复的关键一年，部分企业可能来到周期底部，利润开始回升。因为2026年反映的基本是房企2023年的投资利润，而2023年开发企业普遍拿地还行。（资料参考：中信证券）

三、沪深300和中证500均已实现营收增速由负转正

根据沪深300和中证500连续5年都在榜企业的三季报业绩数据，今年三季度沪深300营收无论是相比去年三季度，还是相比今年一二季度，终于从负增长转为正增长，同比从-0.96%转正为3.64%，显然，从营收看，沪深300已触底反转，利润更是大幅增长了12.58%。

从中证500来看，三季度营收增幅今年来首次由负转正，对比去年从-3.93%转正为1.1%，利润增幅更是由去年的-12.83%大幅提升至20.65%。

这也再次证明了股市作为经济风向标的作用，最近2个月的股市热度，已经跑在业绩数据之前。

不过，值得注意的是由于营收转正尚未传导到居民侧的收入，居民对经济的感受依然处于寒冬。接下来，仍需要继续观察企业营收转正的趋势是否能延续，如果趋势得以确立，企业收入增长会逐步传导到居民侧。（资料参考：重远投资观）

四、不良资产再次火热

“在别人恐惧时贪婪。”

最近我们发现，越来越多的人开始进入不良资产的赛道。包括远洋、融创、贝壳贝好家等房企，都在积极杀入不良资产。我们身边，也有朋友卖掉了一线城市的房子转而投入法拍房。

不良资产赛道上一次火热还是2022年，当时行业危机初现，一些危险企业试图通过资产转让自救或留足现金流，但当市场持续下行，企业开始躺平之后便不再愿意低价出售手中资产，另一边买方也属于“抄底抄在半山腰”。但如今，市场貌似进入了一个“谈价的好时机”，即虽然还没到价格底，但由于悲观预期，很多不良资产“还能再打10%”。

整体看，我们判断当前房地产市场虽然还没到底，但底应该不远了。

“还会有3年吗？”

“用不了那么久！”

04

广州顶豪百亿开盘背后的富人买房逻辑

天时地利人和。

2025年全国第一个“百亿开盘”的项目终于在这个月诞生。

11月7日，保利发展旗下广州保利·玥玺湾项目正式开盘，首开成交236套，单日实现认购金额106亿元，不仅刷新广州楼市销售纪录，还成为了2025年全国唯一单日销售破百亿元的项目。

根据开盘情况看，该项目建面均价17万元/㎡，最高单价突破30万元/㎡，总价段2500万起步，最高总价2个亿以上。据悉，项目开盘首日，多套过亿房源被抢购，据传有家族豪客一次性认购6套，单笔金额高达5亿元。买家包括实业老钱、琶洲互联网游戏科技公司老板、中国富豪榜500强榜上的大佬、香港富豪等等。

值得一提的是，从项目操盘角度，据测算该项目目前净利润约为18%~22%，内部收益率（IRR） 则达到35%以上。

从上海多个区越卖越贵的改善型豪宅（据我们了解，上海一些豪宅项目，今年来价格涨幅近万元/㎡），到杭州一圈层持续热销的高端改善项目，再到广州过亿豪宅的热卖，有钱人买起房来毫不手软的吗？

其实不然。

单就保利·玥玺湾来看，项目入市火爆的第一个原因在于供应稀缺。

项目地块为原南方面粉厂旧址，位于广州"珠金琶"三大CBD交汇处，是珠江最繁华江景段，地块在去年出让的时候就是广州当年总价地王。这样的土地，是当前市场重塑楼市价格拿出来的“压箱底”好地，是珠江新城十数年来罕见的供应，稀缺性不言而喻。对于富豪们而言，能买到这样的项目不仅靠有钱，也靠时代。

第二个原因则在于产品的升级。

项目是保利在“好房子”概念下的全新设计，突破性的设计、近130%的高得房率，都击中了豪宅客户的购买欲。而且从项目单价来看，保利·玥玺湾与周边顶级豪宅二手房价差不大（17-20万/㎡左右），但相较于10年以前的豪宅，同样价钱自然是买新不买旧的消费逻辑。

除此之外，“百亿首开”的成绩也与广州当前顶豪产品的供应量密切相关。

实际上，相比上海、杭州等热门城市，广州顶豪市场的供应规模明显偏小，且从供应区位来看，广州的核心顶豪区域相对集中，以珠江新城为主。而如果在杭州，从望江到奥体乃至拱墅，都有高端豪宅供应，整体呈现多点分布的格局，也就难以像广州这样首开“炸场”，上海也是如此，外滩、巨富长、新天地、陆家嘴、北外滩、徐汇滨江，甚至前滩、后滩，都是豪宅供应地。

整体而言，豪宅代表着一座城市的最高购买力，是城市富裕阶层支付意愿的体现，价格体系自成一套逻辑（相较于刚需）。但这并不意味着越贵就会越受欢迎，绝大部分财富阶级对资产的估值都有更为清晰的逻辑，投资行为也更理性，他们愿意为足够稀缺的好产品买单，但当价格跳脱常规，有钱人更不是傻子。

『 产品介绍 』

《晨光地产行研》

房地产行业研究领域知名专家『刘晨光』先生主持出品

每2月一期

从国际视野、金融趋势、城市运营、财政运营、企业运营等多维度

全盘监测地产行业运行态势

前瞻分析影响地产走势的中宏观要素

为企业战略决策提供高质参考

帮助企业管理者洞察趋势，制胜未来！

数年打磨成型，获江浙沪派系房企高管盛赞

是房地产投资者必读的战略内参

市场瞬息万变，抓住关键信息，就能抓住发展机会

更多讨论，请联系我们

了解更多，请戳小程序 FOCUS地产战略

【以上内容仅为个人观点，不代表所在企业观点。】