广州旧改周报┃广州中心城区首例！越秀区黉桥·小石集项目交付

2025年第45周广州城市更新市场周报

（11月3日—11月9日）

本期看点

政策资讯：

本周重点收录了1条省级最新政策，内容主要集中于土地储备。

行业资讯：

1.广州中心城区首例！广州越秀区“黉桥·小石集”项目交付

2.广州白云区人和镇矮岗村城中村改造项目迎来新进展

3.广州花都区大陵片区储备用地项目大陵村安置区（第一批）摇珠定房

4.总投资2.64亿！广州花都区三华村城中村改造项目首栋封顶

项目动态：

本周，广州市共发布5个项目动态：控制性详细规划调整1项，用地面积40.1万㎡；征收补偿安置方案公告1项，用地面积4.6万㎡；土地征收公告1项，用地面积22.7万㎡；三旧改造用地审批1项，用地面积1万㎡；微改造1项。

市场资讯：

1.土地挂牌

本周有12宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有8宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有13个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

本周，住宅成交960套，成交面积101471㎡；商业成交86套，成交面积25243㎡；办公成交140套，成交面积23240㎡；车位成交1208个，成交面积15282㎡；合计成交2394套，成交面积165236㎡。

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政策资讯

本周重点收录了1条省级最新政策，内容主要集中于土地储备，具体政策内容要点如下：

1.文件名称：广东省自然资源厅关于进一步加强土地储备工作管理的通知

发布单位：广东省自然资源厅

发布日期：2025-11-6

文件要点：

1、健全土地储备规划计划体系。鼓励有条件地区探索编制土地储备专项规划，明确未来一段时期（一般为五年）重点储备区域、储备规模和时序等，衔接落实国民经济和社会发展规划、国土空间近期规划。

2、创新土地储备收储工作。（1）探索拓宽储备范围。鼓励各地探索将各类型自然资源资产纳入储备范围。支持有条件的地区接受农村集体经济组织委托，开展集体经营性建设用地入市前期开发工作，提高土地资源整体配置效率；（2）探索联合收储和片区收储。鼓励探索跨层级、跨区域联合开展土地等自然资源资产收储工作，各方通过签订联合收储协议，约定权利、义务与责任。鼓励各地结合国土空间规划实施以及城镇低效用地再开发、成片开发、城市更新等工作，实施统一规划、统一收储、统一开发、统一配套、统一供应，科学合理、集约高效配置片区生产、生活、生态空间。

3、规范土地储备资金管理。（1）保障土地储备资金来源。各地应严格执行国家和省有关规定，拓宽土地储备资金来源渠道，积极通过计提国有土地收益基金、发行地方政府专项债券等方式保障土地储备资金；（2）规范使用土地储备资金。土地储备机构应当严格按照规定用途使用土地储备资金，专款专用、不得挪用。土地储备机构所需的日常经费，纳入政府预算，与土地储备资金实行分账核算，不得相互混用。土地供应后，应及时申请结算土地收储成本；（3）加强土地储备金融风险防范。严禁以储备土地违规融资，严禁将储备土地作为资产注入国有企业。土地储备机构以及接受委托开展储备土地日常管护、前期开发等工作的主体不得以储备土地名义违规融资或提供担保。对使用地方政府专项债券收回收购存量闲置土地和新增土地储备项目的，自然资源主管部门应当组织土地储备机构做好地块筛选和项目储备，加强日常监管，按需及时组织供应，确保融资收益平衡。

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行业资讯

1.广州中心城区首例！广州越秀区“黉桥·小石集”项目交付

近日，位于广州市越秀区洪桥街的“黉桥·小石集”项目交付揭幕暨社区合伙人签约活动举办，标志着广州市首个中心城区“原拆原建”的自主更新项目——“黉桥·小石集”正式由建设阶段转入专业化运营阶段。

“黉桥·小石集”项目在体制机制上实现创新，打通土地、规划、产权等政策堵点，解决多宗地改造、消防通道宽度不足、产权登记、委托与报建、增容提质等问题，探索出市中心高密度社区危旧房自主更新的可行路径，为超特大城市的老城区更新提供可复制的制度创新样本。

项目位于应元路南侧的居民区，因地处洪桥街（“黉”音同“洪”，因难写后被改为“洪”）与小石街交界而得名。地块共19栋建筑，其中公房14栋、私房5栋。根据鉴定，房屋多为C、D级危房或砖木、砖混结构建筑，且房屋内无独立成套的厨房和厕所，是典型的危旧房，迫切需要改造。越秀区与市相关部门将其纳入试点，实施“原拆原建”。5户私房业主之中，3户选择出资改造，剩下2户选择进行微改造提升。

项目打破单宗地改造局限，对零散分布的17栋建筑进行整体规划设计，增添红砖灰瓦、天井庭院等岭南元素，利用建筑多层退台设计营造出丰富的公共空间和立体绿化，结合周边退缩空间打造社区交流小广场，拓宽道路通行空间，提升街区的通达性和舒适性，让周边私房的“黑房”变“阳光房”，改善居住条件，实现从“忧居”向“优居”的跨越式升级。

丰富的公共区域是一大特色，书吧、健身房、音乐室等一应俱全。还规划嵌入社区颐康服务站及普惠托育点，完善“一老一小”群体服务保障，满足辖区民生需求。首层骑楼设置健康茶饮、新街市等功能用途，二到四层保留居住功能，着力打造具有市场竞争力、可持续发展的“租商融合”新业态。

2.广州白云区人和镇矮岗村城中村改造项目迎来新进展

近日，人和镇矮岗村城中村改造项目迎来新进展。截至11月6日21时，改造范围内3200多宗住宅房屋完成签约超3000宗，累计签约率91.84%。

矮岗村城中村改造项目征收范围达2178亩，涉及住宅3200多栋。该项目推进过程中始终坚持“公平、公开、公正”的原则，实行“阳光征收”。从6月起，项目指挥部按照“1+1+4”要求组建8个进村入户工作组开展改造意愿征询工作，通过多种渠道广泛听取各方意见，结合实际，不断优化规划方案，详细制定补偿安置政策，致力于在政策框架内最大限度保障村民合法权益，确保改造成果惠及全体村民。

据介绍，矮岗村城中村改造项目涉征拆村民拟安置在建南安置区地块十、地块九、地块十六、凤和安置区、和瑞路安置区范围，安置房可选户型涵盖65㎡、85㎡、110㎡和130㎡四种户型。为鼓励村民积极响应、早日签约，项目推出促签奖励金、车位使用权、先签约先选房等多重激励政策。

接下来，各工作组将加快资料审核工作，让已签约村民早日拿到征拆款，同时尽快推动房屋拆卸工作。

3.广州花都区大陵片区储备用地项目大陵村安置区（第一批）摇珠定房

2025年11月1日，新华街隆重举行广州市花都区大陵片区储备用地项目大陵村安置区（第一批）摇珠定房活动。活动地址精心选在大陵村村民“家门口”的中建映花悦府销售中心，这场满含喜悦与期盼的安置房摇珠定房活动，让166名摇珠人成功喜提462套新家，同时也标志着这一惠及民生的“安居工程”迈入实质性落地阶段，为片区2.57万规划居住人口的安置工作打响了头阵。

11月1日下午，摇珠定房活动现场人头攒动，氛围热烈且有序，不少摇珠人早早抵达现场。一位脸上满是对新家期盼的摇珠人表示，自己早到是为了能早点摇中心仪的安置新房，圆上期盼多年的“安居梦”。

为切实保障村民住房权益，推动安置工作高效、规范落地，本次摇珠定房活动严格遵循“依法依规、公平公正、全程公开”原则，在公证处专业人员与大陵村村民代表的双重监督下稳步推进，确保每一位符合条件的摇珠人都能享有平等的选房权益。本次待分配的安置房房源，按65㎡、85㎡、110㎡、140㎡四种户型划分，可充分满足大陵村村民的居住需求。活动以被征收房屋权属人签约时间及房屋征收补偿安置合同编号的先后顺序为依据，坚持“先签约、先摇珠”规则，最终有166名摇珠人成功摇得462套安置房。

作为项目征拆主体，新华街始终将村民利益放在首位。在项目前期，深入开展政策宣讲与民意征集工作，精准解答村民关于安置补偿、房源规划等方面的疑问；在此次摇珠定房工作中，新华街进一步细化流程、强化监督，全力保障分配过程公正透明，以扎实的工作作风和高效的执行能力，确保这一重点改造项目真正成为惠及民生的“民心工程”，为区域高质量发展筑牢民生根基。

4.总投资2.64亿！广州花都区三华村城中村改造项目首栋封顶

近日，花都区三华村城中村改造项目迎来重大进展，安置区首栋15层住宅楼实现主体结构封顶。这标志着花都区新模式城中村改造项目取得实质性突破，也是全市2024年下半年集中新开工安置区中首批实现住宅楼主体结构封顶的新模式改造项目。

当天，项目建设单位举行了封顶仪式暨实体样板房开放活动，花都区政府有关领导，市、区相关职能部门及镇街有关负责人，实施单位、施工单位代表，以及属地村干部、村民代表共同见证了这一重要时刻。

三华村城中村改造项目安置区总投资2.64亿元，规划建筑面积3.4万㎡，包含两栋安置住宅和一栋村委办公楼，建成后将提供252套安置房源。在区城中村改造建设指挥部的统筹下，项目实施单位采用“倒排工期、挂图作战、分区施工”策略，克服场地狭窄、施工条件复杂等挑战，在严守安全与质量底线的前提下，仅用50天实现正负零结构突破，7个月达成塔楼封顶，展现了“花都速度”。

项目作为2024年全市首批52个专项借款项目中唯一“拆整结合”改造项目，花都区立足广府文化、延续“三华”历史，致力于打造广府文旅新消费集聚区、湾区微度假目的地及广州传统村落靓丽名片。今年9月，该项目在全市城中村改造竞赛中，从11个参赛项目里脱颖而出，斩获唯一综合类一等奖与专项类文化传承奖。项目围绕村近千年历史，以“绣花”功夫点状拆除68栋影响风貌建筑，原址保护80余处历史资源、复原30亩风水塘实现“活化改造”，还计划引入文化展示、旅游体验、商业休闲产业，打造宜居、韧性“新三华”以及北站片区文商旅金廊。

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项目动态

本周，广州市共发布5个项目动态：控制性详细规划调整1项，用地面积40.1万㎡；征收补偿安置方案公告1项，用地面积4.6万㎡；土地征收公告1项，用地面积22.7万㎡；三旧改造用地审批1项，用地面积1万㎡；微改造1项。

1、控制性详细规划调整

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广州市黄埔区红山街道双沙旧村改造项目（黄埔区AP0607、AP0609、AP0610、AP0611规划管理单元）

用地位置：位于黄埔区红山街道，北临大沙地东路，西临文涌支涌，东临广州绕城高速，南临港前路

用地面积：400500㎡

主要批准内容：

一、用地布局调整

将文化设施用地、二类居住用地调整为文化设施用地兼容商业用地、二类居住用地兼容商业用地；将10处新增区登记保护文物单位落实为文物古迹用地；根据供应设施权属范围修正涉及地块用地边界。

二、规划指标调整

在总建设量不变的前提下，腾挪21处地块商业和居住建设量，优化3处商业地块建筑密度、绿地率指标。规划范围内总建筑面积为149.21万㎡，未作调整。

三、公共服务设施调整

调整后，规划范围内公共服务设施共105处，总建筑面积1.86万㎡。

2、征收补偿安置方案公告

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广州市海珠区赤岗街道新中轴海珠片区更新改造项目（布衣港及畅流园地块）

项目位置：位于海珠区赤岗街道

用地面积：45955.4㎡

地块规划性质：公园绿地、行政办公用地兼容商业、商务用地

征收补偿方式：非住宅房屋的被征收人，原则上按评估价进行货币补偿（包含土地价值补偿、征收奖励、临迁费、停产停业损失费等）。按照《广州市人民政府关于印发广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法的通知》（穗府规〔2021〕2号）的规定，由具备相应资质的评估机构进行估价后，按照评估价予以补偿，国有土地使用权同时收回。

该补偿方案为国有土地上房屋征收补偿方案。

官方链接：

https://www.haizhu.gov.cn/hzdt/hzyw/hzzc/content/post_10528807.html

地块范围示意图

3、土地征收公告

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广州市花都区花东镇象山村村镇工业集聚区改造项目

项目位置：位于花都区花东镇象山村

用地面积：227439㎡

拟征地土地情况：广州市花都区花东镇象山经济联合社、象山村第一、第二、第三、第四、第五、第六、第七、第八、第九、第十、第十一、第十二、第十三、第十四、第十五、第十六、第十七、第十八经济合作社和永光经济联合社、永光村第四经济合作社属下的集体农用地6.4066万㎡（不涉及耕地）、未利用地13.7510万㎡转为建设用地，同时使用上述有关村集体建设用地2.5863万㎡，以上合计22.7439万㎡集体土地一并办理征地手续。

土地补偿费和安置补助费标准：根据《中华人民共和国土地管理法》《广东省土地管理条例》等规定，并结合《广东省自然资源厅关于广州市征收农用地区片综合地价成果的批复》（粤自然资函〔2024〕103号）的规定，土地补偿标准为97.5万元/万㎡，安置补助标准为97.5万元/万㎡。

安置方式：

（1）货币安置：所需费用已包含在土地补偿安置费中。

（2）留用地安置：根据《广东省人民政府办公厅关于加强征收农村集体土地留用地安置管理工作的意见》（粤府办〔2016〕30号）的规定，按实际征收土地面积的10%，留用地兑换方式为实物留地。

征地范围图

4、三旧改造用地审批

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广州市黄埔区黄埔街道下沙珠江村旧村改造项目

用地位置：位于黄埔区黄埔街道，东至荔香路，南接港前路，西至蟹山西路，北至中山大道

类型：集体建设用地征为国有建设用地

用地面积：10318㎡

5、微改造

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广州市越秀区北京路南段街区成片连片改造示范区项目

项目位置：位于越秀区，西至侨光路、东至文德南路、南至沿江中路、北至泰康路-万福路

建设规模及主要内容：

（一）主要街巷空间环境精细化整治提升：楼栋三线整饬2370米，外墙防盗网整治800㎡，檐口排水处理150米、空调集水管增设400米，增设多功能智慧电子屏，增设及改造街巷休憩家具、绿化、宣传栏、文化墙、文化小品，屋面拆违，外立面整治16050㎡，店招更新，地面铺装更新，路面修复，树池更新等。

（二）老旧小区房屋建筑与基础设施改造提升：消防设施增设、改造334处。楼栋供水系统改造与维护17套，楼栋门及门禁系统更新，楼道空间整治、更新，照明设施更新，建筑内部改造及加装电梯，建筑外墙整饰12000㎡，第五立面整治，增设智能防水闸，改造、维护楼栋供水及排水系统，化粪池及各类水池维护与改造，危房加固，慢行空间优化。

（三）公共空间环境改善与品质提升：三线整治下地、入盒3620米，街巷活动场地及休憩小品建设100㎡，小区围墙改造660㎡，车行道改造3000㎡，人行道改造1800㎡，麻石路整饬，树池更新，增设及改造环卫设施、急救设施、雨水污水设施、公共晾晒设施，建设街巷活动场地，增设、改造宣传栏及文化墙，增设标识指引牌，增设电动自行车充电桩，改善非机动车停车设施，完善路内停车泊位等。

总投资：4658.75万元，其中：工程费3783.45万元、工程建设其他费653.45万元、预备费221.85万元。

资金来源：区财政资金，同步争取上级资金支持

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市场资讯

1.土地挂牌

本周有12宗土地挂牌信息。

2.土地成交

本周有8宗土地成交信息。

3.新盘入市

本周有13个新盘入市。

4.房地产市场交易信息

统计时间：2025年11月3日至2025年11月9日

数据来源：广州市住房和建设局、网易房产数据中心

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合一城市更新集团，广东省三旧改造协会副会长单位，深圳市城市更新开发企业协会副会长单位，深圳市房地产租赁行业协会副会长单位。合一城市更新集团创始于2013年，致力于成为专业领先的策略型城市更新土地整备全流程服务商。集团业务聚焦于将城市更新、产业运营以及乡村振兴进行高度融合发展，我们致力于通过“旧改+运营”、“园区+基金”双引擎驱动模式，为中国新型城镇化提供系统性的解决方案。

合一业务范围包括政府政策编制顾问、更新整备项目全程顾问(投资开发顾问、全流程开发管理顾问及融资并购)、工改工产业园区策划招商运营等，参与操盘和服务的项目覆盖深圳十个区。合一城市更新集团立足深圳面向湾区，已正式成立东莞、惠州公司、广佛办事处，业务覆盖粤港澳大湾区两岸七城。集团于2017年、2019年荣获中国地产年会年度城市更新运营大奖。2020年，广东省三旧改造协会行业发展研究工作站设立于合一城市更新集团总部。

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