时隔6年重启境外融资 华润置地39亿美元债计划上市

21世纪经济报道记者 吴抒颖

时隔6年，华润置地再启美元债融资。

华润置地近日发布公告称，已向香港联交所申请批准39亿美元中期票据计划于2025年11月10日后12个月上市，仅以向专业投资者发行债务的方式发售，安排行及交易商包括中国银行、星展银行、汇丰、农银国际、建银国际、美银证券。

在内地房企境外融资愈发慎重当下，头部央企重启发行美元债，是具有积极意义的信号。华润置地上一次发行美元中期票据是2019年11月，其时，华润置地向联交所申请批准39亿美元中期票据计划上市，票据仅向专业投资者发行。

今年以来，房企境外融资在经历短暂停滞后，出现了转机。今年2月，绿城中国成功发行5亿美元债，新城发展也紧随其后在今年6月、9月分别发行美元债，目前运营状况相对良好的房企在境外发行美元债的渠道已经基本重启。

随着央企、混合所有制与民营房企均成功发行美元债，内资房企与境外投资者也逐渐相互接纳、重建信任，房企境外融资也将趋向正常化。

华润置地此次发行的中期票据，在头部央企阵营中也是近三年来的首次。中海地产上一次发行美元债是在2019年，保利发展、招商蛇口则几乎未在境外进行美元债融资。

从发行规模来看，华润置地39亿美元的额度也在房企所发行的美元债中数一数二。横向对比其他房企，中海地产、越秀地产等国央企在境外发行美元债通常额度不超过10亿美元，华润置地此次大手笔宣布39亿美元的融资计划，也是市场信心的体现。

在用途方面，华润置地这笔美元债将继续用于债务结构的优化。在英文版的公告中，华润置地宣布，这笔票据发行的用途将是偿还债务。

11月12日，在华润置地宣布美元债发行计划后，国际评级机构穆迪宣布，授予华润置地拟发行的中期票据“Baa1”高级无抵押评级，为投资级评级。穆迪表示，此次发行计划将加强华润置地本已强劲的流动性状况，增强其财务灵活性，支持其业务增长和投资需求。”

此外，穆迪还预计，华润置地将凭借其已建立的品牌和高质量项目，以及投资物业租金不断增长的经常性收入，不断增加的业务多元化，保持其强大的市场地位。此次发行对其杠杆率产生的影响很小，其杠杆率仍然符合其Baa1评级。

事实上，华润置地在境外的资本动作也向来谨慎，从来不是大开大合的风格。华润置地上一次发行美元债上溯至2019年，其时华润置地宣布计划发行39亿美元的中期票据，但最终仅完成10.5亿美元的发行额度。

2024年12月，华润置地还宣布，已于2024年12月9日完成赎回所有尚未赎回39亿美元中期票据计划项下已发行的10.5亿美元次级永续资本证券，至此华润置地美元债的存量也几乎清零。

从华润置地当前的财务状况来看，其基本面处在房企的最优区间。

中报显示，截至2025年中期，华润置地持有现金1202.4亿元，相较期初减少了9.8%；现金短债比1.95、长短期债务比3.56，相较于期初分别提升0.03和0.81。净负债率提升了7.3个百分点至39.2%，保持在行业低位；剔除预收款后的资产负债率也提升了0.5个百分点至56.1%，企业的财务水平持续稳健。

房企美元债融资在停滞一段时间后，今年明显出现好转。

2025年2月13日，绿城中国发布公告，宣布新发行本金总额1.5亿美元的优先票据，年利率8.45%。这笔票据与2025年2月24日发行的2028年到期的3.5亿美元8.45%的优先票据构成同一系列票据。

新城发展也紧随其后发行美元票据。今年6月，新城发展发布公告称，公司已完成3亿美元高级无抵押债券的发行，发行期限为3年，最终利率指导价为11.88%。

可以观察到，新城发展这笔美元债属于“高息债”的范畴，这说明市场对之仍抱有保留意见。新城发展董事会秘书张宛玲在与投资者的交流会议上也称，新城整体的偿债能力并不弱，2024年租金收入对利息覆盖倍数为3.93倍，未抵押商场25个，价值190亿元，主要位于长三角，租金收入超17亿元；已抵押商场规模1025亿元，抵押率43%。

虽然绿城中国、新城发展的发行利率处在较高位置，但从华润置地、绿城中国以及新城发展所发行的票据类型来看，这些票据均为高级无抵押债券，最终也足额成功发行，说明境外市场对中资房企的美元债接纳度已经有所提升。

一位境外金融机构的人士告诉21世纪经济报道记者，“美元债‘洗牌’过后，现在还能活跃在市场的主体对他们的发展情况都知根知底。在这种情况下，投资者对自己的风险偏好也很清晰，也有一些开始加仓房企美元债的投资机构，所以房企美元债也陆续有一些能够发出来。”

中指研究院企业研究总监刘水也认为，当前，只有具备实力和稳定发展的企业才能在国际市场进行发债，此举可为其他房企重启境外融资提供参考，有助于修复国际资本市场对中资房企的风险预期，提振行业信心。

不仅境外融资逐渐回暖，境内融资也有明显回暖。

根据中指研究院发布的房企10月融资报告，2025年10月，房地产行业债券融资总额为512.4亿元，同比增长76.9%。从融资结构来看，房地产行业信用债融资327.0亿元，同比增长50.7%，占比63.8%；海外债融资28.5亿元，占比5.6%；ABS融资157.0亿元，同比增长115.8%，占比30.6%。债券融资平均利率为2.56%，同比下降0.42个百分点，环比下降0.13个百分点。

境内外融资渠道逐渐恢复，房企生存处境也随之边际改善。在政策、市场的助力之下，房地产行业也加速筑底回稳中。