“老破小”正在成为租金下跌的“重灾区”

文｜迈点

"只能砸手里了吗?"

最近有位房东的吐槽引发了不少同行共鸣：他家一套没电梯的6楼老房子，在上个租客搬走后，就一直没人来租房，更不要提把这套房子卖掉了!

图源：网络新闻截图

为啥这么难?

在他看来，老房子没电梯是最大的问题——年轻人不愿意爬，老年人爬不动。如今房产市场上，新小区基本标配电梯，连不少老楼也都加装了电梯。这样一来，纯步梯的老房子就更难出手了。

想租?想卖?只能"降价大甩卖"……

不禁想问：租房市场的"香饽饽"，怎么就变得没人要了?

"老破小" 正成为租金下跌的 "重灾区"

曾几何时，"老破小"还是不少人心中的"白月光"。

地段好、总价低，是不少人上车的首选，也曾被看作"价值洼地"。在租房市场更是抢手货，尤其是带学区的，租出天价也不稀奇。

可如今，楼市整体转冷，"老破小"却率先顶不住了。

不仅难卖，连租都越来越难，正一步步变成房东手里的"烫手山芋"。

只要是房龄老、面积小、没电梯、居住体验一般，再加上之前溢价偏高的老房子，这轮几乎都在跌。

虽然有些市中心的老破小靠地段还能维持一定的租金回报率，但大多数，都只能降价出租——而且还得是简单装修过的，否则根本没人看。

最近我去看了几套杭州的房子，发现老小区空置率真的高，降价幅度也超出预期。

比如，文二路附近一套老公寓顶楼，7层没电梯。原本整租每月要4000元+，现在拆成上下两层分租：上层为两室+卫生间+阳光房，可用电磁炉，只要1700元/月;下层为正规两室+阳台+燃气+客厅，2800元/月。

讲真，第一眼看到价格很心动。这价位在附近，要么合租，要么只能住小公寓。

但除了便宜，其他全是缺点：顶楼冬冷夏热、采光一般、每天爬7楼、家具老旧……整屋透着一股"破败感"。

还有一套是老小区5楼步梯的一室，房东直租，民水民电，1500元/月，还带燃气。

这价格在杭州几乎没见过。房东为了尽快租掉，主动提出换新衣柜、加冰箱，连中介费都省了。

中介也说："这已经是整租里性价比最高的了。"

这不是个例。

中指研究院发布的2025三季度中国住房租赁市场总结显示，三季度50城住宅平均租金累计下跌0.61%，各月租金环比跌幅逐步扩大。

在某机构的一份市场抽样调查中，上海全市"老破小"租金普遍下跌10%左右，其中，徐汇、黄浦跌幅尤为明显。例如，黄浦世博滨江的中南小区去年一室户能租到5800元/月，今年房东挂牌5000元/月，成交价预计4800元左右就能拿下，跌幅高达17%。

与此同时，房租下降了，空置期也变长了。

这似乎与常识相悖。有句话说的是"只要价格够低，没有租不出去的房子"。

但事实是，今年租房子的人真的少了很多，有些房子就是没人租，往往房东觉得已经降价很多了，但在租客心里"还是觉得贵"。

图源：见图片

此前媒体报道，上海房东一房东手里的一套"老破小"，等了7个月也没租出去。

他的房子约60平米，两室一厅，边上就是外国语学校，毗邻地铁，区位优势明显。按照去年末的行情价，租金不低于5200元/月。

"当时中介说，遇到有孩子的客户，租金谈到5500元都不成问题。"

没想到，房子租不出去，租金没到手，反倒是不断把钱花出去：墙面重刷，家电换新，还时不时给中介发个红包，帮忙多推销推销自己的房子……

哪怕是租金已经降到了4800元/月，看房的人还是寥寥无几。

也不知道是真的没降到底，还是现在房子真的多?

老破小"为啥"不"香"了?

从供需来看，一方面，现在租客的选择面，比过去宽了太多。市场格局已从"房东挑租客"变成了"租客挑房子"。

品质化的长租公寓、性价比极高的保障性租赁住房大规模入市，它们凭借精装修、新家电、标准化服务，精准截流了追求生活品质的年轻租客。

与此同时，"老破小"的供应量也在增多。

当前房价进入下行通道，很多计划买房的人都转为观望，有的年轻人甚至根本不打算买房。

二手房难卖，重新装修的成本又高得吓人，原本打算卖房的房东们索性"由售转租"，要么边租边卖。

据相关平台统计，全国个人房源挂牌量已达近三年峰值。

更重要的是，许多"老破小"最硬的那张王牌——学区，正在失效。随着"教师轮岗"、"多校划片"等政策的推进，名校师资不再固定，学区价值随之动摇。

另一方面，租客真的变少了。

以杭州为例，曾经带动租房热的直播行业进入调整期，头部主播及团队批量迁离，导致那些专供网红的"绝拍摄影棚"成了最难出租的产品。

即便房东给出"首月免租"的优惠，也未必能等来一个看房电话。

同样的故事也在北京、深圳等地上演，不断攀升的生活成本让不少年轻人选择"逃离"。

不少毕业生选择考研考公，或者干脆gap一年。

这都直接减少了对市场化租赁房源的需求。

具体到"老破小"这类房源，这些房子普遍房龄已经超过25年，大概率是没有电梯的楼梯房，也有可能是带电梯的塔楼，在高峰期等待电梯的时间较长。

老旧的设施、不同频的居住习惯，是被很多年轻人抛弃的根本原因。

"老小区一到6点就是大爷大妈们洪亮的聊天声音，简直让人想爆炸。"这是一位此前租在回迁小区的朋友的吐槽。

总的说来，"老破小"的失宠，是一场由 "供应增加"、"竞品分流"、"价值剥离" 和 "需求收缩" 四重因素叠加导致的必然结果。

"老破小"的出路在哪里?

租金领跌并非意味着老破小失去价值，其核心地段、成熟配套的优势仍不可替代，只是传统 "毛坯出租、低价竞争" 的模式已难以为继。

对于这些"老破小"来说，单纯降价并非唯一出路。

年轻租客对居住品质的要求正在全面提升。想要快速将房子租出去，需要主动提升房源的吸引力。

可以参考成功房东的做法，适当投入成本对房屋进行必要的修缮和升级，比如换新家电、重做墙面等。

​图源：评论区截图

同时，需要理性看待市场，制定有竞争力的租金价格。

毕竟，房子租出去才是房东，才能收到租金。