河南
汕头这个地方，出过不少地产大佬，纪海鹏就是其中一个典型代表。九十年代初，地产行业刚起步，他跟弟弟纪建德一起搞建筑，从小工程队干起，慢慢接旧改项目。
1996年，他们在汕头拿下第一个旧改单子，那时候没人看好旧改，但他们俩硬是咬牙干下来了。公司叫龙光建安，后来发展成龙光地产集团。起步阶段，他们专注汕头本地市场，积累经验，逐步往外扩。
2000年代，纪海鹏把目光转向大湾区。公司开始大规模拿地，专攻旧改和土地拍卖。他这人低调，不爱抛头露面，媒体采访基本不接，就连公司上市那会儿也很少露脸。2013年，龙光地产在香港上市，市值蹭蹭上涨。
龙光这家公司在地产圈里以“地王收割机”出名，尤其在大湾区土地市场，纪海鹏手笔大，经常高价竞得热门地块。巅峰期，年销售额超1400亿，总资产规模巨大。公司项目遍布深圳、南宁、珠海、香港等地。
纪海鹏担任董事局主席，弟弟纪建德管运营，家族式管理模式，高杠杆扩张是他们的风格。地产黄金时代，他们赌对了旧改蓝海和深圳楼市爆发，但也埋下隐患，高负债运营在市场顺风时没问题，一旦风向变，就容易出事。
2021年底，地产行业开始调控收紧，融资难，销售下滑，很多房企爆雷，龙光也没能幸免。2022年初，一笔美元私募债担保的事儿传开，公司担保规模起初否认，后来承认不超过10亿美元。这事儿在投资圈炸锅，股价开始波动。
5月股票复牌，当天直接腰斩，市值一天蒸发235亿港元。账上现金382亿，但真正能动的不到一半，很多锁在项目里。境外债17亿美元利息付不上，总负债2265亿压顶而来。
行业爆雷的例子不少，有的房企老板直接跑路，资产转移。但纪海鹏没这么做，他选择硬扛。他带队跟境外债权人谈，足足16轮谈判。过程不轻松，债权人要的是实打实的还款方案。他把大湾区地块摆上桌，全都拿出来质押或转让。
2023年，谈判还在拉锯，公司现金流紧巴巴，销售放缓，只能降价促销。曾经开盘就卖光的“地王”项目，现在得打折才能动。高端市场冻住，凯玥一年卖不出几套，变现慢。境外债利息多次延期，压力山大。
但龙光没停下脚步，2024年，推出重组组合拳：现金收购加短期票据、可转债、长期票据，整体削债70%。不是简单展期，是把现金和未来预期都摊开。同期，公司保交付，2.8万套房子按时交给业主，这在爆雷房企里算前列。
2024年销售额只剩84.3亿，同比还跌，现金流没松口气。进入2025年，龙光动作频频。治理上大变，年初董事会解散，只设沈沛勇为董事兼总经理，纪海鹏、纪建德、陈芳全退出。公司结构简化，应付危机。
地产行业风险有望缓解，但龙光危机远没结束。市场低迷，销售难，现金流紧。重组成功是步，但执行关键。2025年10月2日，股份变动月报表出来，公司还在运转。未来得看市场回暖和政策支持。房企化债加速，但不少还卡在谈判。
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