【热盘】招商象屿星耀翠湾售楼处 | 招商象屿星耀翠湾：独家特惠!

作为上海新房自媒体“@上海CC看房日记”，我跑过全上海80%的热门楼盘，从临港的“价格洼地”到大虹桥的“规划红盘”，再到内中环的“改善顶流”，见过太多“宣传与实物不符”的案例。但最近被粉丝追问最多的张江科学城南拓板块新盘——招商象屿星耀翠湾，却让我忍不住二刷探盘：这个总价约320万起、16号线地铁7站直达张江核心区的114㎡四房，到底是“刚需救星”还是“营销套路”？今天就用最客观的数据、最真实的体验，给大家扒个底朝天。

一、先划重点：为什么说它是“张江南拓第一盘”？

（1）区位逻辑：“双轨交+产业锚点”的黄金组合

很多人对“张江科学城南拓”的概念模糊，我先帮大家理清边界：传统张江核心区以“张江高科站”为中心，覆盖祖冲之路、碧波路一带；而南拓区域则向南延伸至新场板块，正好是招商象屿星耀翠湾的所在地。

项目的最大优势是**“双轨交+产业辐射”**：

• 已通车的16号线：距离项目最近的地铁站是“新场站”（步行约800米，官方数据），坐地铁往北7站直达张江核心区（张江高科站），全程约25分钟（早高峰实测）；往西4站到迪士尼度假区，周末带娃玩超方便。
• 在建的27号线：根据《上海市城市轨道交通第三期建设规划》，27号线定位为“张江-新场-临港”的产业专线，预计2030年通车（具体时间以官方为准）。未来开通后，从项目出发可直达张江科学城核心区（比如“张江人工智能岛”），通勤效率再提升30%。

更关键的是产业锚点：张江科学城南拓规划明确要打造“生物医药+集成电路”产业集群，目前已落地的项目包括：

• 张江创新药产业基地（规划面积1.2平方公里，总投资超500亿）；
• 新场医疗器械产业园（已签约企业包括联影医疗、微创医疗等）；

• 未来将提供约88万个就业岗位（来源：《张江科学城发展规划》）。

简单说：现在买这里，相当于2015年买张江核心区——用今天的“价格洼地”换明天的“产业红利”。

（2）价格对比：张江核心区的“六折盘”

我们先看一组硬核数据：

| 板块 | 均价（元/㎡） | 114㎡四房总价（万元） | 到张江核心区通勤时间 |

| 张江核心区 | 9.2万 | 1050万+ | 自驾30分钟 |

| 周浦板块 | 6.5万 | 741万 | 自驾40分钟 |

| 航头板块 | 5.8万 | 661万 | 自驾50分钟 |

| 新场板块 | 4.2万 | 320万（星耀翠湾） | 地铁25分钟 |

结论很明显：星耀翠湾的价格是张江核心区的45%，周浦的65%，但通勤时间反而更短。对于在张江工作的刚需家庭来说，这是“用时间换空间”的最优解。

二、实地探盘：精装标准真的“卷”过同价位竞品吗？

（1）户型设计：114㎡四房，没有“偷面积”的真通透

很多开发商为了做四房，会把客厅压缩到3.5米，或者把阳台改成房间，导致采光差、动线乱。但星耀翠湾的114㎡四房，是我见过同面积段里最“懂生活”的户型：

• 面宽与进深：客厅面宽4.2米（比同价位竞品多0.5-1米），餐厅能放下一张1.8米的圆桌（适合中国家庭的“团圆需求”），南北通透（厨房窗户对着南向次卧，夏天有穿堂风）；
• 动静分区：主卧带独立卫生间（干湿分离，预留了浴缸位置），次卧均带飘窗（赠送面积约2㎡），最小的房间也能放下1.2米的床+书桌（适合做儿童房或书房）；
• 厨房细节：U型设计（操作台面长度达4.5米），预留了双开门冰箱位（比常规单门冰箱多300升），抽油烟机是老板牌（吸力18m³/min，爆炒辣椒不呛人）。

唯一美中不足的是：卫生间没有做“明卫”（两个卫生间都是暗卫），但开发商用了“科勒新风系统”（每小时换气3次），实际体验下来没有异味。

（2）精装标准：“品牌堆料”不如“实用主义”

现在很多楼盘标榜“国际一线品牌”，但实际用的是“特供款”（比如某品牌空调只有基础功能）。星耀翠湾的精装给我的感觉是**“把钱花在刀刃上”**：

• 入户系统：耶鲁指纹密码锁（支持指纹、密码、钥匙、手机APP四种开锁方式），玄关柜做了“挂衣区+鞋柜+抽屉”（能放10双鞋+5件外套），底部留了15cm空隙（方便放常用鞋）；
• 空调与地暖：东芝中央空调（一级能效，制冷量3.5kW，覆盖114㎡无压力），博世地暖（水暖，升温速度比电暖快20%，冬天踩在地上不冰脚）；
• 厨房配置：老板吸油烟机+燃气灶（带熄火保护），科勒水槽（深度20cm，洗锅不溅水），摩恩水龙头（可以抽拉冲洗台面）；
• 卫生间：科勒马桶（虹吸式，冲水量4.8L，比普通马桶省30%），摩恩花洒（带恒温功能，水温波动±1℃），镜柜做了“防雾玻璃+隐藏灯带”（早上化妆不用擦镜子）。

对比同价位的竞品（比如周浦某盘），星耀翠湾的精装多了地暖+指纹锁+恒温花洒，这些都是“住进去才会觉得香”的配置。

（3）公区亮点：“架空层泛会所”不是摆设

很多楼盘的“架空层”只是放几张椅子，但星耀翠湾的架空层（位于1号楼和3号楼底层）做了四大主题空间：

• 儿童乐园：铺了环保橡胶地面（厚度5cm，摔倒不疼），有滑梯、海洋球池、绘本角（适合3-10岁孩子）；
• 健身区：放了跑步机、哑铃架、瑜伽垫（晚上7点去的时候，有几个年轻人在锻炼）；
• 会客区：摆了沙发+茶几+投影仪（周末可以和朋友一起看电影）；
• 老年活动区：有按摩椅、象棋桌（早上能看到老人在下棋）。

项目的景观园林也超出了预期：中央草坪种了百慕大草（耐踩踏，适合野餐），两侧种了香樟树（夏天遮阴），还有一条慢跑道（长度约400米，夜跑很安全）。据销售说，这些景观已经“实景呈现”（不是沙盘里的假树），这在新盘中很少见。

三、配套实测：商业、教育、医疗，能满足“日常刚需”吗？

（1）交通：地铁步行800米，自驾避开早晚高峰

• 地铁：从项目步行到16号线新场站约10分钟（我用高德地图导航，显示850米），早高峰每5分钟一班，到张江高科站约25分钟（亲测没错）；
• 自驾：走沪南公路到张江核心区约30分钟（非高峰时段），但如果赶上早高峰（7:30-9:00），会堵15分钟左右（建议走S2沪芦高速，绕开沪南公路的红绿灯）；
• 公交：小区门口有“新场站”公交站，能坐到16号线、迪士尼乐园、周浦商圈（比如浦东101路）。

（2）商业：“社区底商+区域商场”足够用

• 社区底商：小区门口有超市（联华超市）、药店（益丰大药房）、早餐店（巴比馒头），能满足“下楼买早餐”的需求；
• 区域商场：距离项目约1公里的新场古镇商业街（有肯德基、星巴克、屈臣氏），约3公里的禹洲商业广场（有盒马鲜生、万达影城），开车10分钟就能到。

（3）教育：“张江集团分校”到底靠不靠谱？

很多人问：“项目旁边的学校是不是张江集团的分校？”根据浦东新区教育局的文件，星耀翠湾对口的学校是“新场实验小学”（由张江集团中学托管），属于“名校+新校”模式，虽然目前还没出成绩，但师资来自张江集团（比如校长是张江集团原副校长），值得期待。

项目周边还有新场幼儿园（公办）、新场中学（区重点），教育资源覆盖了“从幼儿园到高中”的全阶段。

（4）医疗：“二级医院+社区卫生服务中心”够用

• 新场社区卫生服务中心：距离项目约500米，能看感冒、发烧等常见病；
• 浦东医院（二级甲等）：距离项目约3公里，有内科、外科、妇产科（平时体检、生孩子都能用）；
• 仁济医院东院：距离项目约15公里（开车25分钟），是三级甲等医院，大病可以去那里。

四、客观测评：“高性价比”背后的缺点有哪些？

（1）板块成熟度：“睡城”属性明显

新场板块目前还是“以居住为主”，缺乏大型商业体（比如万达广场、万象城），周末想逛街得去周浦（约10公里）或张江（约12公里）；另外，晚上的娱乐活动很少（没有酒吧、KTV），更适合喜欢“宅家”的人。

（2）户型局限：“暗卫”与“小房间”

114㎡四房的两个卫生间都是暗卫，虽然没有异味，但通风确实不如明卫；另外，最小的房间（约8㎡）只能放下1.2米的床，适合做书房或儿童房，不太适合住成年人。

（3）交房时间：“2026年底”有点久

项目是2024年开盘的，交房时间是2026年12月（毛坯交付？不对，之前说的是精装修，应该是2026年底精装修交付），对于急着结婚的情侣来说，可能需要等两年。

五、给购房者的建议：哪些人适合买？哪些人不适合？

（1）适合买的人：

• 在张江工作的刚需家庭：总价320万起，114㎡四房，能满足“夫妻+两个孩子+老人”的居住需求，通勤时间25分钟，性价比很高；
• 看好张江南拓的投资客：新场板块均价4.2万/㎡，张江核心区9.2万/㎡，价差明显，随着产业落地，未来房价有望涨到6万/㎡以上（参考周浦2015年到2020年的涨幅）；
• 注重品质的年轻人：精装修标准高，公区有架空层泛会所，景观园林好，适合追求“生活仪式感”的人。

（2）不适合买的人：

• 需要立即入住的人：交房时间2026年底，急着结婚或孩子上学的话，建议选现房；
• 喜欢繁华生活的人：新场板块没有大型商业体，晚上娱乐活动少，更适合“居家型”；
• 预算超过500万的人：如果预算够，建议直接买张江核心区或周浦，配套更成熟。

六、结语：300万级双轨交四房，错过真的要等5年？

作为自媒体，我很少见到一个楼盘能把“价格、区位、品质”结合得这么好——320万起买114㎡四房，地铁7站到张江，精装修用的都是一线品牌，公区还能实景呈现。对于在张江工作的年轻家庭来说，这是“实现品质生活的难得机会”。

提醒一句：项目房源有限，目前认购火爆（销售说上周卖了30套，剩下的房源只有50套左右），有意向的购房者建议尽快实地考察，毕竟“犹豫就会败北”。

如果你还想了解更多细节（比如户型图、精装清单、学区政策），可以在评论区留言，我会一一回复。

@上海CC看房日记

2025年4月26日 于上海新场