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澐启滨江

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短期：全上海我真的找不到比澐启滨江更厚的安全垫！

澐启滨江周边没有次新小区，但我们可以参考同能级的板块。

那么澐启滨江的第一个地段标签是什么呢？

答案是上海CAZ中央活动区范畴内的一线滨江板块！妥妥的双塔尖地段！

根据上海2035年控制性详细规划，上海核心滨江段（包括CAZ范围）的一线滨江住宅地块已经基本售罄，最后的2幅宅地就是澐启滨江，也就是说，澐启滨江是上车一线滨江板块的绝版机遇！

“一线滨江绝版机遇”这一标签，会给澐启滨江带来2层安全垫。

其一，澐启滨江是一线滨江板块最后住宅，同时又是新规后作品，在居住品质上面对其他同能级板块二手房几乎形成降维打击般的优势。

也就是说，当下一线滨江板块的次新二手房全部是项目产品下游的安全垫。

我统计了房龄比较新小区的挂牌均价，几乎都是上海塔尖级的价格，最便宜的也接近20万/㎡，最贵的超过27万/㎡！

其二，澐启滨江是一线滨江的绝版项目，那么以后所有的二线滨江项目在地段层面就比澐启滨江矮一头。

也就是说，当下及未来的二线滨江板块新房全部是澐启滨江地段下游的安全垫。

不说远的，就在项目对岸，上半年有一个19.5万/㎡的二线滨江项目售罄，下半年还有2个二线滨江项目预计售价超过20万/㎡。

2个层面的安全垫相辅相成，我真的找不到比澐启滨江还厚的“安全牌”！

中期：几近完美的CAZ滨江豪宅集群！

CAZ中央活动区+一线滨江，这样的地段规划能级几乎已经封顶。

但一定要优中选中，CAZ滨江豪宅集群或许是更高能级的存在！

理由很简单，单个滨江豪宅小区好比一颗珍贵的珍珠，虽然自身价值不菲，但孤立无援。

滨江豪宅集群片区则是一条由众多珍珠串成的项链，“每颗珍珠“的价值都因为身处这条项链之中而得到整体性的提升和保障。

选择豪宅集群就是购买一个顶级的生态系统、一个稳定的价值联盟、一个高端的社交平台和一份有保障的生活方式它通过集体力量和规划，为资产和生活品质上了一道“多重保险”。

一站之隔的前滩目前已吸引近300家企业入驻，其中七成为外企，跨国公司地区总部达到30+家，包括普华永道、希尔顿、美敦力、武田制药等。

时至今日，得到市场认可，规模与品质都不错的豪宅片区一共只有5个，澐启滨江所在的世博-后滩九宫格豪宅区是最后一个，也是几近完美的一个。因为它吸取了“前辈”的经验，实现了在巨人肩膀上的再超越。

丨比如，陆家嘴豪宅区缺什么？

我认为陆家嘴商办氛围过浓，生态休闲氛围不足。

反观澐启滨江，你绝对想不到它的“蓝绿”资源有多夸张！

世博板块的总绿地面积和绿化率本就是“一江一河”规划中最高的，占比达到约35.6%，极致的生态宜居！

而作为世博最前端，澐启滨江还能纵享前滩和徐滨的生态。

项目向北是地标级的世博文化公园，向南是前滩友诚公园休闲公园，对岸是规划中的西岸中央公园，把他们串联起来的是长18公里的滨江岸线，包括跑步道、漫步道、骑行道，还有约20万方亲水平台！

澐启滨江的生态宜居属性，属于全球顶级，位列上海之巅！

丨再比如，徐汇滨江豪宅区缺什么？

我认为是整体规划！徐滨几大豪宅小区虽然有区隔，但难免与老小区、高架、历史建筑鱼龙混杂，不纯粹。

澐启滨江和前滩一样，都是统一规划的豪宅区，特点就是没有“新旧混搭”的违和感，没有高架噪音，没有老破小的杂乱，没有高压线的压抑。把所有“不完美”都排除在外，只留下“纯粹的美好”。

甚至比起前滩，澐启滨江拥有更大的街区尺度，更多元复合的城市功能和更近距离接触城市绿芯的设计。

项目自身的设计也在发力，澐启滨江没有将自己封闭成一座“孤岛”，而是通过“慢行系统+立体街廓”，将社区与滨江步道、地铁站、商业街区无缝编织在一起。

长达约800米的开放社区界面，北接世博公园，南融前滩商业，让城市流量自然汇入，也使“去江边”成为日常触手可及的选择。

这种城心繁华里独树一帜的烟火日常才最珍贵！

丨再比如，前滩豪宅区缺什么？

我认为前滩缺的是好产品！前滩九宫格内，格力项目、尚峰名邸都是塔楼，大尺度改善户型缺失，三湘项目楼层不高，瞰江视野有限。更重要的是，它们都已经是上一代的产品。

反观澐启滨江，它是真正意义上的首个一线滨江新规豪宅！

设计的领先性、居住品质对上一个时代的产品形成降维打击，十二大颠覆性设计更是重新定义的滨江豪宅的品质上限！

比如项目的外立面，以黄浦江上百年沙船精神为灵感，形似风帆，塔冠如灯塔般指引回家，中段以浪白与夕阳金游艇舱勾勒出270°江景画框，下段石材柱廊则向上生长出ART-DECO经典线条，整体既精致又有腔调。

社区内部，项目设计了落差13米的自然峡谷景观、约3500㎡的下沉水苑，全域架空层，打造巨幅透明全景泳池&群岛会所体系。

户型方面，建面约230-285㎡「环幕江景舱」，以270°无界平层结构，配合3.3米层高（部分）和全景落地窗，实现上海滨江市场罕见的IMAX环幕江景视野。而且滨江大户型采用颠覆性设计，让户型灵活可变，适配高定人生！

当然，除了在生态、规划和产品上超越前辈，凭借新黄金三角几何中心的独特区位，它在休闲配套、商业配套和产业配套上，都是×3倍的叠加（世博+前滩+徐滨），资源浓度纵观全球都是独一份！

休闲娱乐方面，项目向北约800米是占地200万㎡的世博文化公园，国内最高人工山“双子山”、国际马术中心等，实现“在家门口爬山、骑马、听歌剧、赏园”。

项目周边是全球大师打造的13座国际级艺术展馆，形成比肩伦敦西区、纽约百老汇的世界级文化艺术中心与国际化艺术生活方式。

跨江对望的是徐滨艺术街岸江景，通过跨江隧道或地铁，徐滨独有的艺术休闲配套同样是项目业主的后花园！

商业方面，项目北有世博天地，南有前滩太古里（以爱马仕、路易威登、卡地亚等全球顶奢品牌集群为核心，去年销售额逆势增长3.4%，是全国“太古里”系列之冠），对岸还有西岸梦中心和西岸金融城（正在打造绵延1.2公里的首个亚洲地标级风尚大道，集合精品购物中心、人文艺术长廊、文化保护旧址以及多元特色场馆等多个区域，荟聚多达600余个品牌选择，提供展览、秀场、娱乐、购物等一站式全新体验），随便一个都是全球城市顶流商圈的级别。

产业方面更是业态互补，规模宏大！

根据2035城市规划，世博-后滩被定位为了“世界级新地标”，除了前文提到的文化休闲功能，最亮眼的就是总部经济！

据悉，整体片区已发展成央企总部、国际企业聚集区和浦东第二政务办公中心，目前已有26家央企的近80家公司集聚世博片区，总部经济蔚然成风。

徐汇滨江，则是上海人工智能和数字经济的核心引擎。微软、腾讯、阿里巴巴等科技巨头在此设立总部，数字经济规模突破800 亿元；模速空间则是全国首个大模型产业生态集聚区。

显然，无论是世博，前滩还是徐滨，产业菁英人士如果要置业，地理位置上占据几何中心，且是一线滨江绝版新规后作品的澐启滨江无疑会成为首选，稳固的价值底盘前所未见！

长期：绝版的一线江景是穿越市场周期的终极杀手锏！

巴菲特有句名言：资产的长期价值，终将由其稀缺性来定义和捍卫。

对于上海的房子来说，黄浦江景无疑是不可复制不可再生，恒久昂贵的稀缺资源！

而现在我们知道，作为核心滨江段一线板块的最后上车机会，距离江面仅约300米的澐启滨江瞰江视野将是目前和未来新房供应中遥遥领先的！

不用怀疑，澐启滨江绝版的江景视野将会是沪上顶豪圈层年末“争抢”首要目标！

特此，小胖君也用航拍模拟了项目的中高区瞰江视野。说实话，无论是白天还是黑夜，都非常震撼！

一线滨江板块住宅的价格第一部分大家都看到了，几乎都是二手房的塔尖水准。这种居高不下的保值能力本质是稀缺性。

据网上房地产数据统计，近20年上海平均每年入市的项目大概在150个，合计约3000个。一线滨江板块的住宅满打满算20个左右，几乎就是1年1个的频次，稀缺程度不言而喻！

当然，同一个小区，不同的江景视野，价值也是截然不同的。

你看，整小区挂牌均价约19.9万/㎡的滨江凯旋门，高区瞰江房源的挂牌价妥妥超过30万/㎡！这就是极度稀缺资源占有，带来的穿越市场周期的底气！

所以，对于准备置业的顶豪客户来说，澐启滨江的中高区瞰江大户型，是今年的必抢选项，无需犹豫！

「中企云萃森林」营销中心热线：400-8783-873☎☎

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2025年2月起，三林滨江已有一个项目六开六捷，均价约11.8万/㎡。

而同样板块，相距不过1km的【中企云萃森林】，2023年拿证的均价仅约10.5万/㎡。

一方面，2年不到，板块新房均价直升1万+/㎡，这是三林滨江板块价值和潜力的体现。

另外一方面，【中企云萃森林】尾盘在售的少量房源，光从价格方面来看，性价比就已经极高了。

但除了价格优势外，还有两点：

第一，【中企云萃森林】西区是实景呈现，所见即所得。

并且，相比交付期2年多的其他项目，准现房的【中企云萃森林】将为业主省下大量的过渡时间、租房成本以及贷款利息。

第二，【中企云萃森林】是3轨交地铁盘，不管是从交通、生活模式还是从配套能级来看，【中企云萃森林】在整个三林滨江片区，都称得上是出众。

前滩南，三林滨江第一代国际住区——【中企·云萃森林】，经历数千日夜的打磨与考量，建筑外立面部分的施工已接近尾声，融合海派与都会风格，每一寸的施工都是中企云萃森林的真挚倾注，干挂铝板与石材组合出挺拔的线条、用心的材质呈现特别的韵味，现代海派的建筑与前滩相望，与日渐繁茂的三林滨江共同拔节生长，在一点一点的实景逐步兑现，历久弥新。

现场开放的258弄5幢15单元归家门庭示范段，在呈现可鉴的实景之际，以眼见为实的还原力承载生活力，将归家生活的舒适感和仪式感，实地展现在眼前柔和的灯光与岩板搭配，轻奢考究又不失内敛，以比对效果图的真实落地还原度，在现场提前感受到生活的质感，

实景图抢先看！

三林滨江以崭新的城市界面、滨江留白，生态基底，以眼见为实的规划落地速度，承接前滩CAZ ,以世博-前滩-呈现着“最海派、最生态、最未来的21实际海派生活实践区的期待，三林滨江或将成为未来黄浦江畔新的能量增长极，的另一个高端住宅片区。

【中企·云萃森林】，择三林滨江而生，世界级滨水功能复合带与徐汇滨江隔江而望，轻松抵达前滩，国际城市的繁华荟萃。

作为三林滨江板块内的首发住宅，【中企·云萃森林】正脚踏实地，以“眼见为实”的速度，用看得见的品质和用心，在以蓝图还原力的基础上，展现更好的生活。

目前约85-90-98-175㎡2-4房在售

均价约10.5万/m²

85㎡2房最后4套（1楼），总价约774-784万

90㎡2房最后4套（22-24楼），总价约867-897万

98㎡3房3套（1楼）总价约926-928万

175㎡4房总价约1800-2260万

2025年12月31日交房！

三林滨江南东区示意图

户型图赏鉴

建面约90㎡2房，两间卧室的尺度感都要高于寻常该面积段户型。主卧里面做了一个“灵动空间”，可做衣帽间、书房或者游戏房；卫生间干湿分离，有效提升了使用效率。

这样一个2房户型，既保证了舒适度，总价还控制在千万以内，给“预算刚需”的购房者一个很好的上车机会。

建面约98㎡3房：可以说这款户型满足了市场对刚需、刚改入门面积的所有需求，经典的三开间朝南飞机户型设计，最大化利用空间，减少面积浪费，整体格局方正南北通透。

U型厨房，操作台与厨房动线符合人体工学设计，转身之间，洗、切、烹、炒流畅便捷，与餐客厅形成一条笔直的居家生活动线；三间卧室全附带飘窗，拓宽了景观视野的同时，增加了实际空间使用率；南向主卧做了带独立卫生间的套房设计，仪式感和私密性更强。

在当下100㎡及以下面积段占绝大多数的情况下，建面约123㎡4房本就十分稀缺。而在产品设计上更加符合全龄段各种家庭结构的居住需求。

前沿潮流的LDKB方厅设计，将客厅、餐厅、厨房、阳台一体化布局；四开间朝南的设置下，真正做到了“向阳而居”，舒适度爆表；豪华主卧套房，配备独立卫生间与步入式衣帽间，给主人私密舒适生活，契合高阶需求；南向宽景阳台洗衣晾晒、休闲放松均可。

全部房源精装交付，中央空调、地暖和新风三大件全都有！

土拍回顾及规划

2021年10月，中华企业&世博土控联合体以121.96亿，拿下东区9个单元的其中4幅住宅用地开发权【即中企云萃森林】，总建筑面积约19.42万方。

这4副地块分别是三林楔形绿地东区（含部分配套开发用地）15号（05-11，住宅）、17号（05-14，住宅）、19号（06-07，商业）、20号（08-02，住宅）。

根据设计方案显示，两幅住宅地块（15号、17号）共计建造16栋8-25层住宅楼以及相关的配套实施。规划住宅1179户。

传承海派经典美学，传承经典，融合海派与都会风格，重构建筑美学，简单、秩序、几何之美，经典三段式建筑立面，线条精致。

项目外立面：石材基座+仿石铝板+局部仿石涂料。

采用超低能耗建筑技术体系，在节能、舒适等方面，都采用了较高标准，将带来更经济、更静谧、更舒适、更健康的人居体验。

景观方面开发商更是为业主精心打造了四轴九园私属空间：

1条开放式生态公共轴、1条社区礼遇生活轴、2条林荫生活轴。这四条主轴完美呼应了三林滨江外部优秀的生态环境，让业主有更好的居家体验。

另外，九大园林的配置，让社区的每一处都布满美景。如果说大多数的楼盘是在小区内做景观，那「中企·云萃森林」更像是在森兰中做艺术品。

生活配套

交通方面：三轨环绕 滨江稀缺TOD

在上海，资源也有等级划分的。真正处于价值巅峰的核心资源，TOD无疑是重中之重！

值得一提的是，「中企云萃森林」还是一个三轨交地铁上盖的超级TOD枢纽！

项目周边除了已经通车的8号线之外，还有19号线(在建中)和26号线（规划中）。

效果图，仅供示意

地铁8号线：于三林滨江设有凌兆新村站，未来，业主可通过小区东侧的商业综合体直通地铁站。

地铁19号线：近期公布了招标计划，总投资约934亿，未来也将途径「中企云萃森林」所在的凌兆新村站，预计明年启动建设。

19号线规划线路图，仅供示意

当然，对于三林滨江来说，三轨交仅仅只是一个开始，因为这里还坐拥“南北高架+金色中环”这强大的交通基座。

在此之前，同样背靠“南北高架+金色中环”一飞冲天的板块有两个。

一个是静安大宁，如今二手成交高达16万/㎡；

另一个是浦东前滩，如今二手成交高达18万/㎡。

示意图，数据来源：链家

三条地铁线路，未来出门即轨交，1站前滩、4站徐汇滨江，新天地、陆家嘴、张江等区域也都在业主的生活圈内，再加上一横一纵的中环+南北高架。

真正实现转身即世界。

商业方面：「中企云萃森林」本身就是一个集商业、时尚休闲、文娱生活、生态人居为一体的大型TOD综合体，下楼即享繁华配套。

再加上三林滨江整体商业用地规模超29万平方米，商业总体量远超过晶耀前滩和前滩太古里。

据了解，华润旗下的万象汇已签约将入驻项目东侧TOD商业地块，为整个项目注入更多的活力与品牌效应。

宁波华润万象汇实景图

除此之外，项目北侧就是前滩。

尤其对于地铁上盖的「中企云萃森林」业主来说：太古里、晶耀前滩、太古汇（在建中），信德文化中心（在建中）香格里拉、四方城（在建中）、莱佛士国际医院等，都在业主的生活圈内。

前滩太古里实景图

另外，魔都最新的重磅网红打卡地，总面积超21.5万㎡的前滩31全新商业文化综合体也已经开业。

前滩31实景图

教育资源：在三林滨江，规划中有6块教育用地！更重要的是，这些教育用地基本上距离中企云萃森林都不远（* 新房不承诺学区，最终以教育部门公布为准）

离学校近有什么好处？

对于孩子而言，每天上学完全不用着急；对于父母而言也省去了奔波接送的时间和精力。

当然，就算对学校没有需求的家庭，买一套近学校的新盘也是一个不错的选择！

示意图，数据来源：上海规划资源

生态资源：三林滨江总面积约446.2公顷，其中生态绿地约240公顷，绿化覆盖率达到65%！

作为上海市中心城8片楔形绿地之一，三林滨江绿地融合了公园城市、森林城市、湿地城市空间生态基础，规划为功能丰富的各类公园。

种种指标都在说明，这里的自然生态环境非常优秀，放眼上海主城区也是独一无二的存在，非常适合有高标准要求的改善型客户。

售楼处电话☎:400-8783-873☎

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上海购房政策 20 条核心（2025 最新版）

分区域松绑 + 人才加码 + 税费优惠，刚需 / 改善 / 科创人才速看！

1. 限购分区差异化调整

符合购房条件的居民家庭，外环外购房不限套数（含新房 / 二手房）；外环内沪籍家庭限购 2 套，非沪籍需 3 年社保 / 个税限购 1 套。成年单身人士按家庭标准执行限购政策。

2. 限售政策分类型执行

积分摇号购入的新房：网签满 5 年方可出售；

企业产权住房：网签满 5 年才可转让，职工租赁用小户型二手房不限套数。

3. 商贷利率取消首二套区分

银行业金融机构不再区分首套、二套住房利率，根据客户风险状况等合理定价，实际执行利率可协商优化。

4. 重点区域商贷首付打折

张江科学城：首套房首付最低 15%，二套房 25%；

临港新片区：重点企业员工首套房首付最低 20%。

5. 公积金基础额度提标

首套住房家庭最高贷款额度 160 万元，二套 130 万元；提取公积金付首付不影响贷款额度计算（即 "又提又贷"）。

6. 绿色建筑公积金加码

购二星级及以上绿色建筑，公积金额度上浮 15% ：首套达 184 万元，二套达 149.5 万元。

7. 多孩家庭贷款叠加上浮

多孩家庭买首套绿色建筑，公积金额度可叠加上浮至 35%，最高达216 万元（全市最高额度）。

8. 临港人才购房 "双松绑"

重点企业员工仅需 3 个月社保即可购房，非户籍社保年限缩短至 1 年，还可增购 1 套住房。

9. 张江科创人才专项支持

首套房首付最低 15%（全市最低），公积金额度提至 192 万元，博士落户享 10 万元安居补贴。

10. 分区人才补贴梯度化

杨浦区：互联网战略创作人才最高补 200 万元，领军人才补 100 万元；

闵行区：卓越学术人才最高补 150 万元（需单位 1:1 配套）；

五大新城：非户籍社保缩至 2 年，购房最高补 6.48 万元。

11. 增值税免征年限 2 年起

二手房房产证（或契税单）满 2 年对外销售，免征增值税及附加税；不满 2 年按（核定价 ÷1.05）×5.3% 缴纳。

12. 契税分面积阶梯征收

140㎡及以下：首套、二套均减按 1% 征收；

140㎡以上：首套减按 1.5%，二套减按 2% 征收。

13. 个税退税支持置换住房

出售住房后 1 年内重新购房，可申请退还已缴纳的个人所得税；满 5 年且家庭唯一住房免征个税。

14. 房产税优惠扩围

非沪籍家庭首套住房暂免房产税，二套及以上按人均 60㎡扣除免税面积；持居住证满 3 年可退税。

15. 共有产权房保障加码

中低收入家庭可购共有产权房，政府份额对应补贴力度提升，优先保障五大新城就业人员。

16. 人才公寓供给扩容

张江科学城 3 年新增 1 万套人才公寓，月租≤2000 元；五大新城公租房申请条件放宽。

17. 企业购房条件分级

年纳税 500 万以下：需成立满 5 年、纳税 100 万、10 名员工缴社保 5 年，限购 1 套；

年纳税 500 万以上：无上述限制，限购 1 套。

18. 住房套数认定有剔除项

2011 年前与父母共有的≤2 套住房、未成年时与父母共有的≤2 套住房，不计入家庭住房套数。

19. 外籍 / 港澳台购房优化

持 B 类居住证或中国绿卡可免征房产税；港澳台居民满 3 年社保 / 个税可直接享受房产税优惠。

20. 老旧小区购房配套支持

购买 2000 年前竣工的 70㎡及以下二手房，企业可多套购入用于职工租赁，个人置换享税费优先核算。

关键提醒

2025 年 8 月 26 日起施行的新政（如限购、公积金调整）已全面落地，部分补贴需在政策有效期内申请；

人才补贴、社保门槛等各区细则不同（如临港与杨浦差异较大），可拨打 962269 咨询；

积分摇号新房、企业产权房不适用部分购房补贴政策，需提前核实。