上海
01
楔子
前几天，我看到上海一些自媒体在提一个新名词，叫做“抬板住宅”（抬板小区）。我当时就想，现在房地产行业的造词速度都快赶上互联网企业。
受好奇心的驱使，让我还是去找了一下这个叫做“安澜上海”的项目。一查资料发现：原来是老熟人，因为我去年写过这个项目，当时叫做东安新村。
既然前面关注过这个项目，这次又刷到了它，那我今天就继续写写这个叫做“安澜上海”的项目，看看它是怎么成为”抬板住宅小区”的！
02
项目简介
东安这个项目的开发，其实不是单一住宅开发项目，而是区域综合体，总建设体量约80万平方米，融合高端居住、商业服务、科研创新等多元业态。（如上图）
而现在网络上曝光的鸟瞰图，主要是住宅部分。而西侧地块现在叫做“安澜上海”。（如下图）
“安澜上海”项目的开发商是由 中海地产 、 招商蛇口 、 徐汇城投 和 中旅投资 组成的四大央国企联合体，具体开发执行公司为上海中海海华房地产有限公司。
从目前的图纸情况来看，该地块包含7栋高层住宅（其中最南侧两栋为13层），户型面积分布从195平方到复式的575平方。（如上图）
而这个项目的住宅底层采用了架空的形式，而地下车库则采用了抬高3.9米的方式，使得整个地块的一层都成了架空层，这就是自媒体所谓的“抬板住宅”。（如下总图）
另外，地块的中央做了局部的掏空，向下挖了6.8米，形成了类似深坑酒店那样的空间效果，当然尺度没那么大。（如下图）
其实这个项目的看点很多，今天我就只分析一下“地下车库抬高”这一个话题。
03
WHY?
将地下车库抬高到±0.000以上，从技术上来说没什么难度，但为什么上海以往的小区都不这么干呢？
原因很简单，因为之前的规范规定：抬到地面以上的车库，面积是要计入容积率的。
住宅一平方可以卖20万，市中心的车位即使卖100万/个，折合成每平米单价也就4万左右，所以这是没有哪个开发商愿意这么干的主要原因。
那为什么安澜上海项目要这么干呢？
因为在今年上海的住宅新规里明确了：将小区内部停车库设置在底层架空层，其建筑面积不计入容积率。
而东安项目正好遇到了政策变化，享受到了“红利”。其实在上海之外的很多城市，早已经施行了这样的规定，现成的案例也不少。比如说杭州·沐兰台项目就是设计的地上车库。（如下图）
因为杭州早在2024年底，就出台容积率优化的政策，允许车库设置在地面上，而不计算容积率。
1.用于满足停车配建最低标准的停车空间（包括独立设置的且专门用于停车的停车楼、居住用地内位于底层架空平台下方的停车空间、位于建筑内部的多层停车空间）不纳入容积率计算（详见附图1，下图）
有兴趣的朋友，可以扩展阅读：《》
和杭州的地面停车楼都不算容积率相比，上海的政策还略显保守了。
除了杭州之外，天津也出台了相关的政策，鼓励建筑师创新设计，造成“好房子”来。
2024年天津颁布的《住宅多样性空间增值利用规划管理指导意见》，明确住宅用地首层全架空车库不计入容积率，鼓励住宅采用架空平台停车等多样化停车形式，还鼓励住宅首层多样化利用，可设置健身房、儿童活动室等供业主活动的空间，也可设置便利店等商业，这促使开发商积极设计建设架空车库住宅，推动了创新住宅在天津的发展。
天津中建·理想城，是天津新规发布后首个架空层住宅项目。结合天津的实际情况，引入新加坡的“空中花园城市”理念，项目通过架空平台设计，将社区地坪整体抬高约5.4米作为架空层。（如下图）
所以地面一层整体作为机动车停车库，并不是什么新鲜事物，只是看政策是否给了“优惠”。
04
优势分析
目前所有的自媒体几乎都在谈“地下车库”抬到地面的优点，那到底有哪些优点呢？
一、车库的建安成本降低
众所周知，地下车库需要大开挖，所以成本居高不下。我特地去请教了造价的朋友彭工，以上海2万方的车库为例，如果覆土1米、层高3.9米，做了一个成本对比。
如果只建设地下一层车库，只看土建成本的话，单方造价约6500-7000元/m2；而将地下车库抬高到地面之上，造价会下降到3500- 4000元/m2，而造价贵主要是用在了基坑围护上。
除此之外，建筑坡道和一些设备机房的面积都会进一步减少，等于车库的总面积也减少了。
再加上建筑防水、车库外墙、各种设备的成本也会大幅度减少，这也能省下不少钱。
所以一个2万方的地下车库抬到地面上之后，毛估估可以省下近1个亿的成本，这可不是一笔小钱啊！
二、车库的客户体验会提高
地下室，不可避免的会让人感觉不舒服，即使是通风照明设备都上了，但总比不上地上。
而将车库放在一层之后，可以和室外的景观融为一体，这种体验是地下车库完全无法比拟的。
三、无惧极端天气
地下车库即使修建的再好，在台风天的时候，业主们也会担心车库受暴雨倒灌影响。
为此，我还特地写过一篇文章讲地下车库如何挡水的，有兴趣的朋友可以扩展阅读：《》
而变成地面车库之后，这种顾虑就消失了。要是还不放心，还可以把地面车库标高进一步抬高。
四、归家动线进一步优化
以前，开车回家的业主停完车之后，都是从地库电梯直接到楼上的家中，中途可能都看不到小区的美丽景观。
而改成地面车库之后，业主不仅能看到回家的“天空”，还有可能开车在小区里兜风看“风景”，这种体验也是全新的。
五、双重的“人车分流”
当车库在地面上之后，车库顶部就成了居民可以自由活动的场地，主楼和这些活动场地之间通过连廊联系。这里完全不受机动车的“威胁”，属于完全态的人车分流。（如下图）
而±0.000标高上，因为进入车库的位置与行人进小区的位置可以错开，所以这个标高上也是可以做到人车分流的。
地下车库抬升到地面之后，带来的好处是不言而喻的。但是人防面积的配置、主楼结构埋深要求等也还是要继续满足的，所以安澜上海项目还做了一个-6.8米的下挖，就是给地下部分通风采光用的。（如上图）
05
结束语
简单来说，将地下车库抬到地面之上，就是所谓的“抬板住宅小区”了。
而之前这样形式的小区很少见，主要是要计入容积率。而现在可以享受政策优惠，减少建安成本，那开发商何乐而不为呢？
另外这种地库抬高的建筑形式，也能形成空中花园的效果，还会给人“高人一等”的感觉，后面会不会成为新盘的流行趋势呢？
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