离开世茂后的“中国第一高楼” 深港国际中心即将复活？

观点网 11月7日，上海世茂建设有限公司发布公告，披露了公司涉及的重大诉讼、未能清偿到期债务等重大事项。

公告显示，世茂建设新增1件标的金额为112.91亿元的未决诉讼案件，原告为中国中信金融资产管理股份有限公司深圳市分公司等，被告为世茂建设，案由为合同纠纷，一审受理时间为2025年9月30日，目前案件尚未开庭。

虽然由于案件还在审理过程中，目前并无太多公开信息，不过有市场人士认为，如此大额的涉案金额以及结合世茂近期的动态，上述案件或许与世茂深港国际中心有关。

就在11月5日，深圳政府采购网公布了一份招标公告，正式启动深港国际中心12宗地块及大运中心场馆地块规划研究，预算金额107.45万元，采购人为深圳市规划和自然资源局龙岗管理局。

这意味着，在停工三年后，这座“中国第一高楼”即将迈出重生后的第一步。

重生信号

2016年7月有报道指出，深圳市政府与世茂集团签署框架协议，同时龙岗区政府与世茂股份签署框架协议，涉及多个合作项目的开发建设，其中就包括深港国际中心。

后来在2017年12月6日，世茂集团以239.43亿元的价格拿下了位于深圳龙岗大运片区G01046-0095号地块，即后来的深港国际中心项目地块。

该项目成为了世茂集团布局深圳的龙头项目，占地面积32.19万平方米，计容面积约136万平方米，总投资额将达500亿元。2019年1月，深圳市公布了宗地分宗事宜，该地块最终被分成14宗子地块。

根据总体规划，项目将建设成集深港国际会议展览中心、深港青年合作创业中心、深港国际演艺中心、国际化学校、超五星级酒店、智能办公、大型商业、公寓等于一体的综合开发运营项目，并建造700米高度的超高层建筑。

这一建设高度已超过当下国内最高建筑--上海中心大厦（632米），因此市场早早地给它打上了“中国第一高楼”的标签。尽管后来由于各种原因，“第一高楼”的高度历经两次调整，从700米降至500米以下，每当人们提及该项目时依然会想起这一标签。

然而，除了项目高度“屡遭下降”，更重要的是建成时间也脱离了掌控。

按照原定计划，深港国际中心应该在2025年7月竣工。但市场各方实际等来的并非是竣工喜讯，而是一则收储传闻。

今年7月中旬有媒体报道，中信信托有限责任公司向投资人发送了一份《关于召开中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划2025年第一次受益人大会的通知》，表示将于7月29日就政府土地收储等关键事项进行投票表决。

其中包括“深圳市龙岗区龙城街道办事处、深圳市龙岗区土地整备事务中心以土地整备方式收回该信托计划项下抵债的11宗国有建设用地使用权及地上物”，即深港国际中心项目当中的11宗地。

只是，这11宗土地，连同“中信信托·西安经开项目贷款集合资金信托计划”项下抵债宗地编号C01045-0199的国有土地建设使用权，12宗土地的回收补偿定价合计只有68亿元，与当初世茂集团的拿地价格相差甚远。

据投资人反馈，如果此次方案投票通过，项目最终将对投资者累计兑付比例约为本金的85%，与此同时，兑付周期也将延续至2027年1月左右。不仅“打折兑付”，还需要等待较长的时间。

对此，世茂方面在《世茂集团致中信信托投资人的公开函》中表示，68亿元补偿款不足12宗土地原价值的1/3，且偿付周期长，“公司与中信信托及信托计划全体投资人一样，因政府无法履行项目建筑高度规划审批义务，直接间接遭受巨额经济损失”。

关于这一场由中信信托召开的表决大会，网上并没有后续的报道记录，亦没有明确消息源表示深港国际中心地块已被深圳政府收回。

但近期，深港国际中心12宗地块及大运中心场馆地块规划研究的招标公告，与世茂建设披露的百亿未决诉讼案件，都成为了深港国际中心即将迎来“重生”的佐证。

“第一高楼”沉浮

实际上，深港国际中心项目坎坷的一生从世茂集团当初高价拿地时就已经埋下了伏笔。

数据显示，世茂股份2017年实现的收入为186.7亿元，远低于近240亿的拿地价格。另外，2017年-2021年，世茂股份实现的归母净利润分别为22.25亿元、24.04亿元、24.30亿元、15.5亿元、9.61亿元，此后自2022年开始便进入持续亏损状态，直至退市。也就是说，世茂股份近8年赚的钱都不够支付当初的拿地款。

因此在拿地不久后，2018年3月，世茂股份就为深港国际中心拉来了投资，中信泰富通过上海隆汀企业管理中心（有限合伙）出资48亿元，成为项目的股东之一。

2018年，世茂向中信信托融资132亿元，其中37.6亿元为股东贷款，45亿元为特定资产收益权贷款，剩下49.4亿元为增资款，中信并通过此次增资获得了项目公司30%股权。在这之后的两年时间里，世茂有序地推进着深港国际中心的建设，并在把贷款还清后再次融资建设项目。

2020年7月，中信信托以深圳深港国际中心项目为底层资产发行信托产品“中信信托·深圳龙岗融资集合资金信托计划”，募集规模为87亿元。

随后，世茂集团的债务问题逐渐爆发，2022年2月，中信信托宣布其中的57亿项目资金遇到兑付困难，深港国际中心也随之停工。

据悉，在世茂方发生违约后，中信信托迅速启动司法程序，先申请执行证书，进而申请强制执行。后来在2023年7月及11月，深港国际中心12宗地土地使用权及地上物被挂在京东法拍网上进行公开拍卖，起拍价分别为130.44亿元、104.35亿元，但均无人接盘。

后来于2024年7月，中信信托通过向法院申请以物抵债以物抵债方式，取得了11宗国有建设用地使用权及其地上物。基于此，才有了今年7月受益人大会的召开。

此时，整个深港国际中心项目的14宗地块中，只有两宗商业地块已经实现开发和销售，分别是10号地块（G01046-0098）和11号地块（G01046-0294），总用地面积约为6.97万平方米，建筑面积32.36万平方米。

据了解，上述两宗地块的拿地价款合计约63.18亿元，也就是说，深港国际中心被收回的12宗地，当初的拿地价格合计约176.25亿元，网传的68亿收储价只有拿地价的38.6%，不到四成。

虽然“折旧”严重，但对于当下业绩压力巨大的世茂而言，这并非是难以接受的事情。

数据显示，2025年1-9月，世茂股份实现净利润为-20.56亿元，占2024年末净资产-20.55亿元的100.05%。另一方面，根据世茂集团披露的公告，公司前十个月累计合约销售总额约为209.19亿元，同比下降26.5%；累计合约销售总面积为172.1万平方米，同比下降22.5%。

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