四年蝶变，公募REITs年末迎来上新

经过持续上涨，A股、美股近期均出现调整，尤其是前期领跑的科技板块。在此背景下，市场分歧开始出现，而避险需求也得到进一步提升，对于稳健型投资者来说，公募RETIs基金的优势开始显现，而在4年发展后，公募RETIs规模今年逼近2000亿元，包括华夏基金在内的头部大厂，在这个新赛道持续发力，马上又有新产品推出。（1）2000亿元

就在A股持续上涨之际，公募RETIs也悄然创下新高。来自Wind的最新统计数据显示，截至11月6日，我国二级市场基础设施公募REITs迎来新阶段：产品数量达到77只，管理规模达到1995亿元，逼近2000亿元大关。而从具体产品来看，至少有8只基金规模超过50亿元。其中，中金安徽交控RETI，最新规模为108亿元，也是目前唯一一直规模突破百亿元的产品。紧随其后的是华夏中国交建RETI，最新规模达到94.15亿元，平安广州广河RETI，规模也有91.14亿元。此外，平安宁波交投杭州湾跨海大桥REIT、华夏华润商业REIT、中信建投国家电投新能源REIT、中金普洛斯RETI等规模排名也比较靠前。 2025年6月25日，华夏北京保障房REIT扩募项目于上海证券交易所上市，成为国内首单成功扩募的租赁住房REITs 项目，标志着国内公募REITs进入“首发+扩募”双轮驱动阶段。从投资者回报来看，我国公募REITs分红金额逐年增长。Wind数据显示，2021年、2022年、2023年和2024年，全部公募REITs年度累计分红合计分别为7亿元、18.46亿元、66.14亿元和83.87亿元。公募REITs成立4年，年度累计分红增长近11倍。四年时间以来，我国公募REITs在规模扩张的同时，底层资产丰富度实现了明显提升，资产类型更趋多元化，从最初的产业园区、交通、港口等基础设施，逐步扩展至保障性租赁住房、仓储物流、商业消费等多个领域。（2）华夏上新

临近年末，包括头部大厂华夏基金在内，又有产品上新。华夏基金近日发布公告，华夏安博仓储REIT（基金代码：180306）将于2025年11月11日至11月12日正式发售，发售价格为6.121元/份，拟募资总额为24.484亿元。其中，面向公众发售0.36亿份，认购金额1000元起投（含认购费）。公众投资者可按发售价格，通过场内证券经营机构或基金管理人及其委托的场外基金代销机构进行认购。华夏安博仓储REIT首发底层资产为安博中国旗下的三个优质仓储物流项目——安博广州开发区物流中心、安博东莞石排物流中心和安博东莞洪梅物流中心。三处资产均位于仓储物流需求高度旺盛的粤港澳大湾区，且均按国际领先标准设计、建造并管理，资产成熟度高、运营状态良好。值得一提的是，华夏安博仓储REIT是目前市场上唯一全部资产均布局在大湾区的仓储物流REITs。凭借优质底层资产的吸引力，在网下询价阶段，华夏安博仓储REIT共收到132家网下投资者管理的1052配售对象的询价报价信息。剔除无效报价后，网下投资者拟认购数量总和为198.1亿份，为初始网下发售份额（0.84亿份）的235.8倍，显示出专业投资者对其投资价值的高度认可。

华夏安博仓储REIT备受市场关注，也离不开专业管理团队的赋能。基金发起人安博（Prologis, L.P.，纽交所代码：PLD）是全球领先的物流仓储设施投资商和运营商，亦是全球规模最大的物流REITs，业务遍及全球20个国家，资产管理总面积达1.21亿平方米，服务全球客户超6,500家。安博中国作为其在中国境内的运营管理主体，已在中国物流基础设施领域树立了重要地位。华夏安博仓储REIT作为安博在中国资本市场的首次亮相，被视为其进一步扩大在华布局的关键举措。基金计划管理人中信证券、基金管理人华夏基金拥有丰富的仓储物流REITs投资管理经验。强强联合，为华夏安博仓储REIT成立后的平稳运营和持续增长提供了强有力的后盾。此外，安博在中国24个核心城市运营管理44个物流中心、总面积约530万平方米的资产储备，也为该REIT未来的扩募奠定了坚实基础。仓储物流REITs的兴起，契合我国经济结构转型与现代流通体系建设的时代趋势。此类产品不仅为投资者提供了参与物流基础设施发展的便捷配置工具，也有助于盘活存量资产、优化资本配置。华夏安博仓储REIT的成功发行，既是金融创新服务实体经济的体现，也为国际龙头企业深度参与中国资本市场提供了范例，构建了全球资本配置中国仓储物流资产的新范式。