招商蛇口，抢跑北京东三环

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最近，北京朝阳区松榆里0410-0001地块的招标计划，被一家媒体挖出来了。

招标人是招商蛇口旗下的公司。

实际上，那份招标计划发布时间很早——2025年10月17日。

那一天，也正好是松榆里地块，进入预申请的日子。

谁也没有想到，招商蛇口出手会如此迅速。以至于，鲜有人关注那份招标计划。

针对地块提前发布招标计划，并不意味着它被内定了，只是开发商打了个提前量。万一拿到手，开发速度会快些而已。

但，这份招标计划，至少暴露出了招商蛇口的拿地意愿。

按照招商蛇口的测算，松榆里地块的总建面为12.7万平米，地块建面8.1万平米，地下建面4.6万平米，基础建安投资估算12.63亿元。

不过，那份计划似乎出现了小"乌龙"，在监理服务招标文件里，投资估算写成了35亿元。

一个地块，投资估算金额出现两个不同数值，令人丈二和尚摸不着头脑。

在京抢跑拿地，招商蛇口屡试不爽。

此前，亦庄的招商序、通州的朝棠揽阅等，招商蛇口均是在拿地前就发布招标计划，而且皆如愿了。

这一次参拍松榆里地块，招商蛇口意在跑进北京三环，打造一个灯塔项目。

一块好地，瑕不掩瑜

松榆里地块是一块难得的好地。

它位于朝阳区潘家园街道，地处东三环至四环正中间，西大望路沿线，离北工大西门地铁站约100米左右。

与地铁口之间，还隔了一块文化设施用地，占地0.9公顷，建面1.8万平米。

松榆里地块是一块纯住宅用地，占地2.89公顷，规划地上建面8.08万㎡，容积率2.8，限高60米（局部80米）。

更为关键的是，这块地呈长方形，正南正北，东西面宽300米，南北进深100米。

面宽越大，房子楼栋越好规划排列。

不过，它也有个小缺点，南面风景不美，都是6-18层的老社区，以及南磨房中心小学。

实际容积率奔向3.0

由于东面紧挨文化设施用地，必然带来一个新问题：街坊路。

按照拿地文件，在住宅地块与文化设施地块之间有条规划一路，呈L型，宽15米。

其中，南北向那段，松榆里地块0410-0001地块，摊了7.5米。

按照南北长100米计算，街坊路占了住宅地块750平米，令0410-0001地块的实际占地缩至2.815公顷，加上北面退线地铁11号线约7.5米——在地铁保护线内，花姐预计松榆里地块的实际容积率达到3.0。

在北京近几年推出的地块里，3.0容积率的项目不多见。

特设地下通道连接地铁站

由于松榆里地块靠近地铁，规划要求更为"苛刻"。

1、住宅地块东侧边界中央，须分别设置地上、地下小区人行出入口，其中地下出入口预留与街坊路、规划文化用地之间的地下连接通道，净宽不小于6米。

2、建议居住地块东侧出入口设置公共建筑，作为连接小区与规划文化用地、地铁站点的重要节点。

3、鼓励设置下沉庭院。下沉庭院可通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通。

这三点说白了，就是为拿地者开绿灯，通过设置地下通道与文化设施，实现与地铁站无缝连接。

隔着文化地块，它专设了一条超级通道。

预计成交地价7万元/㎡，溢价33%

松榆里地块起始总价42.5亿元，折合楼面价约5.26万/㎡。

它的房价可以参考中能建东誉府，往北1.4公里，现房成交均价为10.8万元/㎡，面积段102平米、130平米和160平米。

如果以此价格测算，松榆里的最终成交地价，应在7万元/㎡左右。

也就是说，它的溢价约为33%。今年9月底，东北三环的太阳宫0627地块，中建智地以43亿元、溢价39%拿下。

由于松榆里地块受到北面地铁退线7.5米、东面7.5米被街坊路占用，加之南面有6-18米住宅，导致强排方案还是有一定难度。

花姐做了一版强排推测方案，预计整个小区只有两排房子，南面第一排为13-16F，第二排为22F，主大门设在东面的街坊路上，车库出入口东面和西北各一个。

它到底花落谁家，请静候至2025年11月25日下午3点以后。

花姐相信，届时会有一场抢地大战。