房地产饥饿疗法，这19个大城市应停止卖地！

当前全国楼市如此低迷，还有大招、猛招吗？

老杨之前提过两个建议：

一是，国家出面成立相关的基金或机构，大力收储存量新房用作保障房或租赁房。

二是，全面停止新建保障房。

今天我想再提第三条建议，对新房市场实行饥饿疗法：

严控地方政府卖地，大幅减少土地供应量，从而让新房的供求关系尽快改善，最终推动新房价格率先止跌反弹。

房地产市场低迷，一方面需要刺激购房需求，另一方面要收缩供给侧。

但刺激购房需求需要的时间较长，改变买方的市场信心是一件比较艰难的事情，而压缩新房供给侧靠行政机制更容易做到。

当前新房库存量很大，其中正在销售的期房和已竣工未售出的现房，暂时没有好办法处理，但各地可以减少新增土地供应量。

因为如果管控不住地方的卖地热情，未来还会有源源不断的新房上市，新房价格怎么可能止跌呢？

限制地方政府卖地，过去两年国家层面已有相关举措，主要是根据每个城市的新房去化周期，要求各地政府制定相关卖地政策。

比如，城市新房去化周期超过 36 个月，就不能卖地；超过 18 个月但低于 36 个月，可少量卖地；去化周期低于 18 个月，则正常卖地。

这一政策是好的，但落地较难！

因为地方财政困难，都想卖地，即便没有开发商通过市场化手段拿地，也会让地方平台公司、地方国企托底拿地。

拿地后，再将土地或项目质押给银行，从而实现从银行贷款融资，解决地方财政的燃眉之急。

而且，地方可能通过行政手段造假调减库存，人为压低库存量，使新房去化周期低于 18 个月。

老杨平时关注房地产数据，包括各地公布的新房数据。

我就发现过去两年有些城市的新房库存量大幅下滑，与新房销售节奏完全不匹配，显然是地方在人为压缩、调节新房库存。

对于这样的不良行为，相关国家部委也难以管控、鞭长莫及。

针对这种情况，我的建议是，除了继续按新房去化周期约束地方供地外，增加新的标准：按照各个城市的房价涨跌幅限制地方政府卖地。

房价数据以国家统计局公布的 70 城房价指数为准，地方无法干预，且每月都会公布每个城市新房、二手房的价格走势。

我建议综合考虑新房、二手房的环比跌幅，以 0.5% 的跌幅作为分水岭：

若城市房价跌幅超过 0.5%，则全面停止供地。0.5% 的月跌幅年化后为 6%，而我国 GDP 增速目标为每年 5%，房价跌幅超过 GDP 增速，则市场过于低迷。

若房价跌幅小于 0.5% 但大于 0.3%，可少量供地，供地规模不高于上一年度的月均供应量。

若房价跌幅小于 0.3%，则按市场供求关系正常供地。

从数据来看，今年9月份全国 70 个城市总体一手房加二手房的环比跌幅为 0.52%，2024 年大部分月份跌幅都超过 0.5%，说明市场特别低迷。

而去年9月底救市后，连续几个月房价跌幅小于 0.5%，说明市场有所复苏。

按此标准，过去三个月全国 35 个大中城市中，大部分城市房价环比跌幅都超过 0.5%，应全面停止供地，包括北京、天津、石家庄、南京、宁波、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、海口、重庆、贵阳、西安、兰州等19个城市。

房价跌幅暂时小于 0.3% 的城市，主要是太原、长春、西宁、乌鲁木齐四个边远地区的弱二线城市，这些城市此前房价跌幅较大，近三个月跌幅偏小，可结合新房去化周期供地，若去化周期低于 18 个月，可按需求正常供地。

只有如此严格限制各地的卖地热情，才能真正有效改变新房市场的供求关系。

如果再加上国家成立相关机构和基金，大力收储新房库存，就能较快改变新房的供求关系，促进新房价格尽快止跌。

新房止跌后，也会带动二手房价格慢慢止跌。

以上观点与建议，供大家交流和探讨。