朝阳松榆里地块拍前一个月，招商蛇口拿地计划暴露了

北京进深 徐迪随着大兴西红门6038地块的成交，11月土拍正式启动。

按照计划，本月还将有5宗地块完成出让。

11月19日：东城祈年大街地块、昌平未来科技城南区地块；

11月25日：东四环的松榆里地块、房山北广阳城临铁地块；

11月27日，通州老城的九棵树6017地块。

这其中，朝阳松榆里地块早在挂牌之前，就已有房企对其发出招标计划。

10月17日，北京市公共资源交易服务平台公告了两则关于朝阳区松榆里0410-0001地块的招标计划，分别为施工和监理。

招标人为北京招泰房地产开发有限公司。

天眼查显示，这家公司成立于2017年7月，现已更名为招商蛇口（济南）置业有限公司，由青岛招商海德置业发展有限公司100%持股，隶属于招商蛇口。

招标计划显示，项目建设规模12.7万平方米，其中：

施工招标投资估算为12.63亿元；而在监理服务的招标计划里，投资估算为35亿元。

前置投拓是招商蛇口的一贯操作，朝棠揽阅和招商序都是拿地前就发了招标计划。

这么做一来抢占开发节奏，拿地后可立即开工，缩短从开发周期；

二来提升竞标竞争力，在“带方案竞买”“高品质建设要求”地块中，已有成熟方案更具优势。

《北京市“好房子”建设指导意见》就明确提出：“支持开发企业提前开展方案研究，提升住宅品质”。

松榆里地块地处朝阳核心区域，势必会引来不少房企的竞争。

招商蛇口提前备战，情理之中。

近年来，除了与华润置地和中铁联合拿下的海淀朱房项目，招商蛇口基本只在城六区外布局，五环内几乎“寸土未得”。

今年3月，也曾与华润置地组成联合体参与海淀树村地块的竞标，但最终还是败给了中海。

这次的松榆里项目，实在是最接近“城里”的一宗地。

地块位于朝阳区潘家园街道，地处东三环至四环正中间，西大望路沿线，紧邻北工大西门地铁站。

除了环线和临铁优势，松榆里地块自身的综合素质分也非常高。

纯住宅用地，占地2.89公顷，规划地上建面8.08万㎡，容积率2.8，限高60米（局部80米），算是比较舒适宜居的密度。

地块内含1条南北向宽度为7.5 米的街坊路，纳入土地出让范围。

另需建设用地面积约300㎡开闭站一处，无偿移交相关部门。

此外，项目建设方案需处理好与周边现状关系。用地西南角预留不低于现状道路（约4米）的条件，保障南侧居民消防及出行需求。

地块位于11号线南侧，考虑到地铁建设时序处于远期，建议地块临近11号线一侧做好兼容性设计，将地块内建筑划定出结构、功能的兼容区域，预留后续与11号线一体化结合的最大可能性，保证地铁附属灵活衔接。

同时应酌情考虑因站点可能的位置变化而导致对项目的影响。

住宅地块东侧边界中央须分别设置地上、地下小区人行出入口，其中地下出入口预留与街坊路、规划文化用地之间的地下连接通道，净宽不小于6 米。

紧邻居住用地东侧出入口建议设置小区公共建筑与公共空间，作为连接小区与规划文化用地、地铁站点的重要节点。

地下公共建筑须独立或结合住宅楼栋设置竖向交通空间及无障碍设施，保障居民便捷使用。

鼓励设置下沉庭院。下沉庭院可通过住宅地块街坊路地下空间，实现与规划文化用地联通。

下沉庭院周边宜布局配套公共设施，做好地上、地下空间、室内外景观渗透，提升环境品质。

下沉庭院标高应与街坊路地下通道顺畅连接，实现人流动线无障碍衔接。

这也是北京首个在出让文件中提到下沉庭院详细设计要求的地块。

松榆里地块地形规整，东西长而南北短，面宽资源好，楼栋排布灵活，很适合打造大高板产品。

按照户均130㎡的刚改面积段，大约有600套房源，规模适中，开发难度远低于祈年大街和永安里项目。

这个地段有做高端改善的潜力，毕竟也在CBD商圈辐射范围内，但板块商业商务属性相较于双井、国贸还是差出几个LEVEL的。

城市界面也不算特别好，破，但不荒。除了划出的城改片区，其他的又没到大批拆改的程度。

这就很难办，当然这也是城里旧改地块的通病。

成熟住区，生活配套完善，但商业档次不高，以眼镜城、古玩城等专业市场为主，缺乏吃喝玩乐购一体的综合商业。

整体来看更适合对地段和通勤要求比较高的刚改偏改善客群。

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