为啥老百姓都不买房了？朱宁：买房亏钱观念极大影响着年轻人意愿

文/陆既白

编辑/世界

哈喽，大家好，我是你们的小陆，房价一直是大家比较关心的一个话题，都说未来的房价只会越来越便宜，但也依然还有人坚信未来的房价还会保持上涨，只能说这个话题只有时间才能见分晓，今天小陆就带着大家来看看房价背后的真相。

房价预期触底：普通人该信数据还是信体感？

下班路上刷到中介发来的消息：“姐，您看中的那套二手房，业主又降了10万，现在入手特合适。”

这话放在三年前，我可能立刻掉头去看房。现在只敢回一句“再等等”——不是我挑，是身边没人再把买房当“稳赚不赔的买卖”了，针对现在这个现象，上海交大的朱宁教授接受采访时都曾表示“买房亏欠极大的影响了年轻热的购房意愿”，这其实不是夸张，是现在很多年轻人的普遍写实。

中国人民银行刚出的报告，把这种体感钉得明明白白，居民对房价的预期，已经跌到2019年以来的最低值，最扎眼的是那个数字：连续两个季度，只有不到10%的人觉得房价会涨。

数据戳心：九成居民不盼房价涨，“基本不变”是另一种跌

2025年第三季度的调查做得挺细，央行在全国50个城市问了2万户家庭，结果一出来，懂行的人都皱了眉：9.1%的人看涨第四季度房价，55.6%说“基本不变”，23.5%直接预判会跌，还有11.8%的人摸不准。

这不是第一次出现这种情况，上一季度看涨比例也没到10%。要知道，2019年之后的几年里，再悲观的时候都有超过10%的人相信房价会涨。

我那做房产中介的表哥说得实在：“以前带看，客户追着问‘会不会涨’，现在都问‘会不会跌’。” 很多人盯着“55.6%预期基本不变”觉得安心，其实这里面藏着门道，我专门查了2024年的房价报告，当年有48%的人说“基本不变”，可实际百城房价全年跌了1.2%。

房子这东西，不像黄金能存着不动，物业费、房贷利息都是成本，原地不动就是亏。

网友小李就分享自己的经历特典型，2023年在武汉三环买了套刚需房，当时单价1.8万/平，销售说“肯定稳”，现在小区同户型挂牌价1.6万/平，挂了3个月没卖掉。

他自嘲：“我这‘基本不变’，就是账面亏了20万，” 更值得琢磨的是，“看不准”的人都比看涨的多，这说明大家不是悲观，是真没底，以前买房靠“跟风”，现在没人敢拍板——毕竟谁的钱都不是大风刮来的，没人想当高位接盘的冤大头。

市场分化：二手房全跌成常态，新房涨价是“假象”

数据里的预期，早被二手房市场坐实了，2025年9月，国家统计局公布的70个大中城市二手房价格，第一次出现“全线下跌”的情况，也就是说，不管是北京上海这样的一线城市，还是三四线小城，二手房都在降。

《中国房地产报》10月的报道里，有个郑州业主的故事让我印象深，他为了给孩子凑学费，把市区的老房子挂出去，从120万降到105万，才等来第一个买家。

中介告诉他，现在郑州二手房挂牌量突破15万套，“不降价根本没人理”，中冶研究院的数据更具体，10月份百城二手房价格环比跌了0.84%，比9月的跌幅又大了0.1个百分点。

最关键的是，这100个城市里，没一个房价上涨的，我表哥所在的中介门店，10月成交的5套房子，平均每套比业主最初的报价低了8%。

这时候有人问了，既然市场这么冷，怎么新房价格还涨了？中冶研究院说11月百城新房价格环比涨了0.28%，这不是矛盾吗？

其实一点不矛盾，我去问了做房企策划的朋友，这里面全是“供应的门道”。

科瑞数据显示，9月份重点城市的新房供应里，刚需房只占30%，改善和高端房占了70%。朋友举了个例子，他们项目以前卖1.5万/平的刚需户型，现在主推2.5万/平的低容积率洋房，自带大阳台和飘窗。

这些改善房本身单价就高，供应一多，整个城市的新房均价自然被拉高了，但这不是市场热，是“刚需房少了，贵房子多了”。

百强房企的销量还在同比下降，就说明买房的人根本没多起来，新房涨价只是“表面风光”。

邻居张阿姨就差点被这种“风光”忽悠。她本来想给儿子买套刚需房，去售楼处一看，均价比去年涨了1000元/平，吓得赶紧打电话问我。

我帮她一算，去年刚需房占比60%，今年只剩20%，均价涨了是因为便宜房子没了。

买房避坑：别为“噱头”掏冤枉钱，理性比跟风重要

说到新房，就不得不提现在炒得火的“第四代住宅”，销售都吹“高得房率，买一层送一层”，不少人被说得心动。

但我朋友提醒我，这种房子的“高得房率”，大多是靠送阳台、送飘窗来的，根本不是真的多了一间房。

他给我看了一个重庆的“第四代住宅”项目，宣传得房率90%，实际去看才知道，所谓的“赠送面积”里，阳台占了一半，还不能封闭改成卧室。

算下来实际能用的面积，跟普通住宅没差多少，单价却贵了2000元/平，2025年《新京报》就报道过，杭州有个“第四代住宅”楼盘，交房后业主集体维权。

原因是销售说的“空中花园”，实际是狭小的露台，下雨漏水不说，还没法利用，不少业主当初多花了30万买“噱头”，现在想转手都没人要。

所以碰到这种房子，一定要算笔细账，对比周边同品质的二手房，如果“第四代住宅”单价高出10%以上，基本没什么性价比。

房子是用来住的，不是用来当“展品”的，没必要为了听起来洋气的概念强行买单，刚需族更要稳住心态。现在市场上不缺房子，缺的是性价比高的房子。

可以多关注开发商的尾盘，或者满五唯一的二手房，这些房子业主往往愿意降价，我表哥最近成交的一套，就是业主急着置换，比市场价低了12万。

改善型购房者也要谨慎，别被“低容积率”“高得房率”迷了眼，重点看户型是否实用、物业是否靠谱。

毕竟房子要住十几年，住得舒服比什么都重要，那些华而不实的噱头，交房后只会变成“鸡肋”。

很多人问我，现在到底该不该买房？我的答案是，别管数据涨不涨，先想清楚自己为什么买，如果是为了结婚、孩子上学，碰到性价比高的房子可以出手；如果是为了投资，那真得再等等。

房价预期降温不是坏事，这说明市场正在回归理性，房子不再是“暴富工具”，而是真正的“家”，这种时候，我们更该保持清醒，不被焦虑裹挟，不被噱头忽悠，根据自己的需求做选择。

毕竟，好的生活从来不是靠一套涨价的房子撑起来的，理性买房，踏实生活，这种稳稳的幸福，比任何房价波动都更珍贵，而随着市场逐渐回归居住本质，我们终会迎来一个更健康、更公平的楼市环境。