突然！二手房成交降了！西安房价跌回七年前！

最近，有关“房价上涨”的言论层出不穷。

刚刚，官方最新的数据公布，10月西安二手房环比、同比双双下跌，新房已经跌回七年前。

一时间，市场声音两极——有人直言“凉意已至”，楼市拐点到来；也有人判断这只是短期波动，上涨行情仍在酝酿。

众声喧哗之中，市场真相究竟如何？

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创今年第二低！10月西安二手房成交双跌！

据西安住建公布，10月，全市存量房（二手房）网签备案面积76.59万平方米，住宅网签备案6898套、面积69.96万平方米。

相较9月，成交套数减少672套，环比下跌8.88%；与去年同期相比，下跌25.44%，呈现“双降”态势。这也是今年除1月春节之外的第二低。

至于10月成交量下滑的原因，无外乎有以下几点：

其一、新房市场分流，客源压力显著。

近期新推楼盘如“超四代宅”等产品赠送比例高，加上新房普遍降价，吸引大量购房者转向新房市场，加剧观望情绪。

与此同时，“金九银十”期间新房项目集中入市、营销力度加大，进一步分流二手房客源。

其二、政策对市场信心拉动效应有限。

尽管8月以来部分一线城市实施“分区域梯度放松”限购策略，且信贷支持同步加码，但政策对市场的实际拉动作用较为有限。

其三、假期因素，缩短有效交易周期。

10月受国庆假期影响，有效交易天数较正常月份减少8天，直接拉长带看、签约等周期。

同时，价格防线也在持续失守。根据中指数据，10月西安二手房环比下跌1.02%，全国排名倒数第16。

目前，西安二手房还是处于供需失衡的状态。截止11月7日，西安二手房挂牌量已突破17万套（来源贝壳找房），创历史新高。相较于今年2月的14.3万套，七个月内新增近3万套房源，市场明显进入“存量竞争”的红海阶段。

若以10月份6898套的网签量为基准，即便不再新增挂牌，现有库存的去化周期也将超过24个月。

在供大于求的市场环境下，二手房价格评估机制几近失效。若参考上一套成交价，买家难以信服；若对标周边新房，新房价格反而更低；至于高价挂牌，则更难吸引买家关注。时间长了，降价卖房已逐渐成为普遍共识。

短期内，预计二手房市场恢复缓慢，价格仍面临下行压力。

价格持续下探！西安哪些小区更抗跌？

当下二手房市场可谓“冰火两重天”：有一些小区房价惨遭腰斩，另一些却逆市上涨，走出了独立行情。

比如，主城曾经的网红盘，价格腰斩。

上个月，华清学府城成交一套126㎡房源，三室户型，总价81万，单价6411元/㎡，这成交价，引发市场一片哗然。

2019年新房开盘价1.3万/㎡，当时需要摇号抢房，中签率 15.8%，堪比买彩票。2021年巅峰时小区二手成交价1.7-1.9万/㎡。如今直接干到了6411元/㎡。短短几年时间跌幅超50%，直接腰斩。

当然，缩水的不止华清学府城，西安还有一批主城次新小区价格破发，甚至一些远郊“泡沫盘”跌的更惨。

如中海熙峰里，2020年的备案均价 19319元/ ㎡，而小区10月的成交价，126㎡的精装三室，单价仅14521元/㎡，一平跌了5000元。

绿城紫薇公馆，当时新房千人摇号，卖1.6万/㎡；现在二手房成交价不到1.3万/㎡。8月底小区成交的一套139㎡低楼层价格总价155万，折合成交单价1.1万/㎡。

与此同时，部分拥有稀缺资源的小区价格不跌反涨，表现抢眼：

比如，名校傍身，主城名不见经传的“老破小”。

虽房龄老旧、户型不佳、缺乏物业管理，但因地处核心地段，并享有爱知学区等优质教育资源，房价较为坚挺。

主要集中在碑林、新城、莲湖等区域，如六谷庄2号院、西七路211号等。这类小区因位于城市核心，配套成熟、生活便利，且爱知学区加持，受教育资源稀缺性支撑，房价稳定性强。

比如，西七路159-271号，因爱知学区加持，不仅价格夸张，单价最高卷到11万/㎡，超过了西安豪宅天花板；而且行情火热，挂牌20天火速成交。

虽然房龄老、户型差、缺物业、没品相，这一惊人的价格再次凸显了名校学区房的强大吸引力和抗跌性。

比如，优质学区加持，品牌次新小区。

如绿城全运村，因有铁一中陆港小学、中学双学区的加持，2018年开盘时采薇苑、芳菲郡的价格都在1万出头，现在全运村成交价在2万/㎡，溢价率跑赢了板块内同期的大多数楼盘。

比如中粮奥体壹号（三期），2023年1月推出的房源备案均价达17480元/㎡，今年9月首套成交出现了逆势涨价43万，195㎡户型以单价1.91万/㎡成交，业主净赚近43万。

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下降超30%！西安房价已跌回2018！

二手房价持续下探，西安新房市场也不容乐观。

近期，来自冰山指数统计的全国100城房价数据显示，10月二手房环比全部下跌，且跌幅进一步扩大。

从这份榜单来看西安，有两点需要注意：

其一，横向来看，房价跌回七年前。二手房从2021年7月的房价高点目前已回撤到2018年5月，跌幅30.7%。

其二，纵向对比，相对较为稳定。从榜单来看，河北廊坊以69.7%的跌幅位列全国第一，超七成城市跌幅高于西安，站在全国来看西安房价还算平稳。

另外，据中指最新数据，10月西安新房环比上涨0.56%，在百城排名第6，涨幅较9月相比扩大（9月上涨0.19%）。

房价普遍下跌的市场下，为何会出现上涨？

其实也不难理解，现在的新盘大多以高端改善产品为主，陆续入市，也是推高整体房价的重要原因。

此外，今年以来新盘越来越向主城集中。伴随主城更新的步伐加快，团结片区、幸福林带等城市核心区区新盘扎堆亮相，购房者的目光也从之前的港务、高新三期逐渐向三环内转移。

与此同时，市场分化趋势进一步加剧。主城个别热点新盘呈现出“首开摇号，逢开必罄”的热火热场面在当下市场确实少见，但大多数项目去化仍比较艰难，二手房的“以价换量”也在逐渐传导到新房。

眼看2025年接近尾声，这一轮楼市调整期到底何时结束？房价还会继续降吗？

10月底，央行发布的一份报告显示：已连续两个季度预期房价上涨的人数不足10%。

俗话说，信心比黄金更重要。可见当前大家对房价的预期已经跌至谷底，修复信心仍是当前重要任务。

一些国际投行预测，中国房地产市场将在明年下半年开始回暖。而经济学家马光远认为市场何时见底，关键仍取决于政策，未来房地产市场回暖也将呈现高度分化。

最新的十五五规划中指出，因城施策增加改善性住房供给，全力推动建设好房子，未来新房市场将全面进入高品质时代。

另外，住建部长在最新发表的文章中提到，“推进现房销售制，实现所见即所得”。

现房销售虽已提及多年，但相比于之前的“鼓励、推动”，这是第一次明确表态，含金量极高，这一政策实施，将从根本上防范交付风险，给予购房者更积极的置业信心。

结语：总之，当下楼市仍处于深度调整期，接下来，期待进一步的救市政策出台给予购房者和市场更大信心。

关于房价，大家认为何时见底？如果你正在看房，有任何购房疑问，欢迎在评论区留言，与更多买房人交流~

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