中铁建+象屿布局三大地块！上海第九批次土拍预热，主城供应结构将迎变动

上海进深 严明会 近期，中铁建与象屿陆续在官网披露多宗住宅用地招标计划：象屿锁定浦东川沙PDP0-0706单元C05A-18地块；中铁建则同步布局杨浦定海社区K8-03地块与宝山共康板块N120702单元B2-08双轨交地块。

川沙作为东部门户，以“轨交+商业+教育”的完整生活配套出圈；杨浦定海社区地处内中环北岸，已被一线房企新盘带热；宝山共康板块是北部改善片区，交通枢纽与教育资源优势突出。

这三处地块共同构成第九批次土拍前的“预热三角”，预示着明年上海主城的居住供应结构与节奏，或将迎来值得重新审视的新变动。

01｜川沙回到C位：近站、近商、近学

象屿旗下象唯房地产发布的PDP0-0706单元C05A-18地块，计划总投资达273523.5万元；同批还将搭配C05A-17商业地块出让。

位置上，C05A-18紧邻轨交2号线川沙站，日常通勤与机场、高铁的城市级链接都更为便捷。商业半径内，百联川沙购物中心、恒越生活广场、家乐福等体量可观；教育与医疗方面，浦东实验小学、浦东新区人民医院均在周边，形成完整的日常配套闭环。

更关键的是，可对标的在售/已售项目，已给过市场答案。南侧的华润观宸润府自2023年以来四次开盘、现已清盘；陆家嘴锦绣云澜因体量较大大仍在续销中。

从空间距离与出行时间看，拟入市的C05A-18更贴近2号线川沙站，意味着对“轨交半径敏感型”的刚改人群更具吸引力；再叠加商业、教育、医疗的均衡配置，该地块兼具去化效率与产品溢价的基础条件。对于象屿而言，这既是延续其在浦东板块深耕的逻辑，也是以“轻改善总价带”抢占明年成交窗口期的主动出击。

02｜杨浦再上牌桌：中铁建押注滨江北岸

在西派海上、花语前湾、朗拾花语等项目逐步去化后，中铁建对核心城区的补仓诉求愈发明确。其发布的杨浦N090602单元K8-03地块招标计划，总投资434219万元、建安68260万元。

区位上，K8-03位于定海社区，紧邻中海云邸玖章K8-05北侧，贴近波阳公园，自然景观可塑性较强；与既有12号线相距稍远，但在杨浦滨江整体更新与公共空间织补的背景下，社区生活半径的品质仍可观。

市场对比方面，中海云邸玖章两个地块每次开盘热度都不错，目前仍有少量房源在售，显示板块依旧处于“热度可持续、价格有韧性”的阶段。同时，保利誉滨江亦在列队待发。

中铁建此时切入，更像是在做结构化卡位：一边承接滨江与公共空间带来的确定性，一边通过新品的立面、园林、精装和户型，把体验做出区隔。如果成功拿地之后，还把价格策略拿捏得好，明年在杨浦的“改善盘对比”里，会是个有记忆点的选手。

03｜宝山共康双轨交叠加的能级跃迁

另一侧，中铁建对宝山区N120702单元B2-08地块亦同步发布招标，地块总投资853580万元。该宗地用地面积约55952㎡、容积率1.8、限高60米，规划计容约100713.6㎡。

不到2.0的容积率，为高低配产品提供了操作空间——既能在界面上做出层次与居住舒适度，又有机会为不同家庭结构提供差异化总价带。

交通是这块地的核心优势。其位于蕰藻浜与南北高架交汇处，距18号线二期（在建）及1号线呼兰路站约400米，实现“老牌通勤动脉+新增轨交走廊”的双重叠加。

教育资源方面，地块南侧分布宝山第二中心小学与陈伯吹实验幼儿园，家庭型客群的基础盘较为稳固。

对标周边，北侧华发四季河滨、佳运瑞璟湾于2023年入市，彼时均价约6.6万/㎡。在同等价格带下，B2-08若能以“轨交+公园水系+教育”三要素构建更优的社区动线与日常体验，叠加1.8容积率带来的尺度优势，产品竞争力有望进一步增强。

04｜从补仓到卡位：供应节奏的三种队形

把三个地块放在同一坐标系里看，更能读懂房企“补仓”的底层逻辑。其一是“轨交优先”。川沙C05A-18直连2号线，宝山B2-08叠加1号线与18号线（在建），杨浦K8-03虽距12号线相对更远，但以公园与滨江开放空间弥补日常动线，皆以可达性与舒适性形成平衡。其二是“配套闭环”。川沙以商业+教育+医疗构成生活服务的高密度聚合，宝山以教育+交通为先手，杨浦则以滨江与公园资源打造生活品质的认同感。不同维度的闭环，对应不同客群的决策逻辑。其三是“产品错位”。容积率约1.8的宝山，适合做高低配叠加；川沙以近站小高层或中高层的效率产品为主，强调通勤友好与总价控制；杨浦则更强调立面质感、景观与精装体系，走“改善向”的体验曲线。

相关公司：中铁建