一周参考消息丨香港房地产“量价齐升”的经验内地可以复制吗？

01

当兄弟公司还在挣扎，保利置业怎么就成了黑马？

“不管黑马白马，跑出来就是好马”。

在保利发展业绩亏损、投资收紧、预判谨慎的同时（详细分析可见昨天的文章：），兄弟公司保利置业却“成功逆袭”。

最近，保利置业的好消息不断。

• 销售端：10月28日，保利置业发布三季度财报，1-9月营收227.59亿元，同比增长82.13%，归母净利润0.63亿元，同比增长200%。

• 融资端：10月23日，保利置业宣布启动2025年第四期公司债券的发行工作，本期债券注册金额高达70亿元，实际发行金额不超过10亿元，最低票面利率仅2.20%，且发行全靠信用，未设置增信措施。

• 投资端：10月20日，在上海今年第八批次土拍中，保利置业以26.12亿元竞得本批次热度最高地块——东外滩地块，溢价率14.69%，强势补仓上海中环稀缺住宅用地。

• 9月30日，中金发布报告，首次给予保利置业“跑赢行业”评级。

年初还被我们归为“尴尬二梯队央企”的保利置业，怎么突然就成黑马了？

据我们观察，保利置业实现逆势增长的最重要原因，在于发展战略的重要转变——从传统的“以销定投”转向“搁置存量、发展增量”。

据保利置业半年报数据，其上半年拿地所花金额约为337亿元，拿地销售比高达1.26（去年同期投销比仅有0.36），投资力度大幅提高，且在上海、杭州和广州三个核心城市的投资占比达到了88%，投资明显向高能级城市调仓。下半年，保利置业拿地依然大手笔，除了上海，在杭州也再度溢价补仓。

保利置业高管曾表示：目前很多核心一二线城市某些板块，存在确定性的操盘逻辑，比如连续几年没有供应新土地、没有新规产品，改善产品就存在机会，而如果地块周边3、5公里供求关系合理，房企只要把客群、客研做透，做出高品质好房子，大概率就能引爆市场。而且这种结构性机会是存在且多发的，保利置业已在上海、深圳、武汉等多地都验证成功。

如上海闵行梅陇春申板块的保利海上印项目，今年4月曾以7.91万元/㎡的板块新高均价入市，首开104套房源仅1小时即售罄，创下今年上海外环外首开去化速度的纪录；6月二批次加推开盘当日再度售罄；深圳宝安中心区保利瑧誉府获项目，8月项目首开实现销售约3亿元，去化率达到96%。

显然，精选核心城市已经成为保利置业的主要投资战略，而“行业趋势前瞻研判，回归核心区域，聚焦小板块、小市场，点状精准拿地”已经成为保利置业这一轮能弯道超车的关键策略。

实际上，最早通过“搁置存量、发展增量”走出漂亮“回归线”的房企是金茂，我们早在今年2月期的《晨光地产行研》【搁置存量，做强增量，无法去杠杆——万科危机和三家应对优异企业的对比思考】篇中就对其有过分析，并明确提出，在经营性现金流枯竭、存货滞重且不断贬值等困局几乎不可解的情况之下，房企真实的去杠杆或妄谈去杠杆都是不合适的，唯有搁置存量、做强增量，才是真正的赢取之道。

在今年8月期的《晨光地产行研》中，我们就已经观察并提出：保利置业已经通过“搁置存量，发展增量”的策略路径渐入佳境。

如今，保利置业的发展优势已经越来越明显，不仅业绩逆势增长，企业财务状况也在优化，三条红线指标首次达到绿档，最近还开启了“产品领先”新战略，试图通过“拿对地成功一半，做对产品成功另一半”的策略，赢得长足发展。

对此，我们十分期待！

宏观是遥远的、中观是直白的，而个体是复杂的。当多数人困于模糊的大环境时，那些勇于求知、敢于试错的人，已在黑暗中为自己辨明了前路。

02

香港房地产“量价齐升”的经验内地可以复制吗？

见贤思齐焉。

最近几个月，香港房地产市场量价齐升，关于香港房地产市场“V字”走势的预判，正在被市场证实。预判详细内容可以参看我们在今年7月份写过的文章

根据美联物业研究中心数据，至今年2月，香港住宅市场已经历了七年下跌，房价从峰值下跌已近30%。但2月之后，香港楼市开始反转。

从今年2月至9月，香港一手住宅成交量连续8个月突破千宗，创下自2019年以来最长连续破千宗的成交周期。10月数据虽然还没有出，但显然会进一步延续单月成交逾千宗的走势，价量齐升的趋势已然明确。

同时，二手房市场也呈现复苏态势，美联物业研究报告显示，近期多个热门屋苑成交量连续上升，买家入市意愿增强，市场氛围逐步转向积极，预计10月二手房成交量突破4000宗，延续稳中向好的走势。

价格方面，8月私人住宅售价指数已连升5个月，正处于低位回升阶段。此外，租赁端亦表现积极，租金已连涨9个月。根据香港差饷物业估价署数据，截至今年8月，私人住宅租金指数已连续上涨9个月，升至198.7点，创6年新高。

香港楼市是如何实现企稳的？

从2022年人才引进，到2024年“撤辣”开启政策松绑，再到今年5月的“降息”，香港楼市复苏背后，是“政策松绑消除交易阻力、利率下行改善支付能力、人才新政补充刚需底盘”三者的共同作用，不过这也不是一蹴而就的。

2024年2月，香港全面“撤辣”开启政策松绑序幕，“撤辣”之后2月内香港楼市“量价齐升”，但全面撤辣4个月后，政策对楼市的影响已逐步减少。到了2024年二季度，香港住宅成交量再次开始走弱，单纯政策放松对楼市的拉动效果远低于预期，市场需要新的催化剂。

今年5月，利率下降成了香港楼市回稳的“催化剂”。彼时，香港金管局向市场注入1290亿港元流动性，推动1个月期HIBOR从3.98%跌至0.58%。“政策松绑+流动性宽松”的组合，直接将按揭利率压至租金回报率以下（当前租金回报率达3.6%，超过3.5%左右的按揭利率，理论上可以实现“以租养贷”），香港楼市开始出现明显企稳迹象。

而早在2022年就启动的人才新政，则完成了香港楼市的“刚需补位”。截至2025年6月，香港人才引进计划已吸引超22万人抵港，还有10万人获批，这批新市民的居住需求成为市场“压舱石”。据悉，通过人才计划来港的人群，普遍因“低利率+置业补贴”提前实现购房计划，为香港市场提供了持续的购买力。

在内地市场渴求企稳的当下，我们忍不住想知道，香港楼市止跌回稳的经验内地可复制吗？具体又该如何借鉴？

我们在此提供了方正证券的观点，供大家参考。（以下内容来自方正证券）

值得直接借鉴的经验有四点：

• 一是政策工具的“梯度化”设计。香港以印花税为核心调节工具，通过“全额豁免→阶梯税率→固定税率”覆盖不同价位物业，内地可参考建立“刚需零税费、改善低税费、豪宅正常税费”的梯度体系，避免“一刀切”式松绑。例如对300万以下刚需盘免征契税，对1000万以上豪宅恢复原有税率，既支持刚需又防范投机。

• 二是利率传导的“畅通化”机制。香港通过“美联储降息→金管局跟进→银行按揭利率下调”的直达路径，内地可进一步打通“LPR下调→银行加点下降→按揭利率落地”的堵点，例如对首置房贷实施“LPR-100基点”的定向优惠，确保政策红利真正传导至购房者。

• 三是需求端的“分类化”激活。香港将“撤辣”与人才新政结合，内地可针对新市民、青年人才推出“购房补贴+利率优惠+税费减免”的组合包。例如深圳、上海等人才密集型城市，可对引进人才给予最高50万元购房补贴，叠加首贷利率优惠，精准转化潜在需求。

• 四是供需的“匹配化”调节。香港发展商根据政策与利率信号调整供给结构，内地可通过“土地出让限价+户型比例要求”引导开发商聚焦刚需产品，同时加快核心城市轨道交通沿线地块供应，匹配通勤需求。

需本土化改造的关键点：

• 一是强化保障房与商品房双轨制。内地需加大保障性租赁住房供给，避免过度依赖市场调节，确保住房市场的稳定性和公平性。

• 二是区域差异化政策。长三角、珠三角可借鉴香港“核心区+潜力区”模式，三四线城市则应聚焦“去库存+稳就业”，避免盲目复制利率刺激政策。

可以说，香港楼市的修复路径为内地提供了“精准施策、系统发力”的核心思路，但必须结合内地“市场规模大、区域差异显著、保障房体系需完善”的特点进行本土化适配。

03

杭州的房地产已经“卷”到电梯厅

更快、更高、更强。

作为房地产市场的标杆城市，杭州在产品竞争上的激烈程度，堪称“卷王中的卷王”。进入不限价时代后，杭州在新房设计出现很多创新做法。

最近，杭州新房在卷完公区、外立面、架空层之后，开始卷到电梯厅——目前市场上不少开发商通过“类一梯一户”的设计，在电梯厅下足功夫，变相增加使用面积。

实际上，“类一梯一户”其实就是两梯两户，只不过和一般的两梯两户设计相比，最大区别是电梯厅做了分隔，两户人家的入户区域都是相对独立的，能做到电梯独立入户的效果，私密性更好。

杭州一在售项目“类一梯一户”设计示意图

据悉，目前“类一梯一户”的做法在杭州不限价楼盘中已经非常普遍，东新、安琪儿、钱江新城二期、钱江世纪城南、之江、云城、下沙等板块，“类一梯一户”的设计几乎成了改善住宅的“标配”。部分项目大户型电梯厅使用面积，甚至有一间房的大小。

更卷的是，卷完“一梯一户”，景观式入户门厅（也有称“入户光厅”）设计也开始在开发商当中流行起来，尤其是改善大户型。

景观式入户门厅和常规的“类一梯一户”的区别在于，景观式入户门厅设计并非密闭空间，而是拥有独立采光、自然通风的全明空间，如同家门口的一个观景厅。

目前，不同项目在入户光厅的做法上有所不同，有的是敞开式，用玻璃栏杆做围挡，更像转角阳台，有的则通过落地窗，打造出一个全明空间，后期可改造空间很大。如下图所示，你敢相信这是电梯厅？

实际上，杭州这种“类一梯一户”的创新排布形式，便是通过巧妙采用贯通梯、中间隔断、户型调整等方法，提高了附赠面积的可利用空间，使得业主整体居住动线更加纯粹，通过增强业主归家的私密感与舒适度，提升了项目品质。

值得注意的是，电梯厅其实属于公共空间，计入公摊面积。而“类一梯一户”的做法其实是在“偷面积”被封堵的当下，变相为业主增加使用空间。如有项目就通过入户电梯厅空间的使用，让室内得房率约80%的户型，实现了约97%的使用面积。

显然，在当前不限价以及好房子品质导向的背景下，开发商在配套投入、产品创新上有了更多的操作空间。

在向往“住的好”的路上，杭州“卷”出来的经验或许值得其他城市参考。

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