上万平米厂房从按违建处理到补偿6000万！杨念平律师团队做到了！

建设总面积逾两万平方米的工业用房被纳入征收和“三旧改造”范围内，补偿却经历了由“违建不补”到6000万元签约的过山车式“低开高走”。如此听上去不可思议的案例，由北京在明律师事务所杨念平律师团队的杨念平、徐慧芳和袁海超三位律师携手案件当事人共同缔造。

本案的权利救济总体上包含三个部分：撤销街道办的“以拆违促拆迁”违建认定；将涉案地块上的施工许可确认违法；申请区政府履行补偿职责并向市政府申请行政复议。

在“见招拆招”的法律救济中持续指导委托人与区政府、街道办、区城市更新局等展开调解协商，最终在市政府入局后水到渠成……

【80亩集体土地上厂房建筑面临征收+三旧改造，无证仍是最大软肋】

委托人广东省xx有限公司（两家）在20余年前通过从某公司手中转租某村的集体土地，租得80亩左右土地用于建设厂房、办公室、员工宿舍等工业建筑。

尽管该处总建设面积上万平米的建筑未办理规划许可，但总体而言是符合国土空间规划的合法建筑，在合法性上已算具备较好的基础。

2019年3月，省政府作出征地批复，涉案房屋被纳入征收范围内。此外，尚有部分面积按当地街道办的说法属于“三旧改造”范围。

然而征收方却并未严格依据《土地管理法》及其实施条例所确定的程序推进“非宅”的补偿，反而选择了“以拆违促拆迁”的极限压价策略——于2023年8月由街道办出手作出《行政处理决定书》，将上万平米厂房认定成违建并责令自行拆除。

此阶段权利救济的详情在明律师已在2024年5月的《上万平米厂房街道办“行政处理”补偿归零？复议撤销违建处罚》一文中作了介绍，在明律师助力委托人成功撤掉了涉案处理决定，保住了涉案厂房的合法身份。

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代理本案的北京在明律师事务所创始合伙人杨念平律师对此想强调的是，“厂房+面积大”往往成为征收方采取“以拆违促拆迁”手段重点打击的目标，此类纠纷在个案中频出，已体现出清晰的共性。

讲得直接一些就是，当前一些地方的征拆呈现出“赶鸭子上架”的情势——钱少甚至没钱却得办大事。

在此情形下，对于本案中这种总建设面积不止1万平米的超大型工业用房，征收方首先想到的一定是尽力去“压价”，能省就省。原因就在于如今的征收方都“穷”了，根本拿不出完全“市场价值”下的资金去给体量如此巨大的被征收人补偿！

此时历史遗留原因形成的“无证”就很容易被扩大解释成违建，目的就是去极限打压当事企业的补偿预期，从而在看似合法的协商下最大限度地降低补偿成本。

而作为被征收人尤其是其中的企业主体，一定要看懂、看破征收方的这种意图和思维，绝不可在违建问题上“一触即溃”“心里没底”，而是要像本案中的两家企业一样第一时间寻求专业律师的帮助，客观分析无证厂房在“历史遗留”“招商引资”“得到过其他批准、许可”等方面的有利因素，进而将其违建认定有效瓦解。

当我们能够在“违建认定”乌云散去后重新确立自己厂房的相对合法性，我们就已经在协商博弈中占据了主动，补偿数额的提升也就胜利在望了。

而几乎与此同时，项目的施工方也着急忙慌进场施工，给尚未完成搬迁腾退的委托人从侧面制造影响和压力。杨念平律师团队及时指导委托人针对区住建局核发的《建设工程施工许可证》提起行政诉讼，并于2024年8月成功确认该颁证行为违法。

这一程序的详情在明律师已在2024年11月的《厂房未完成征拆就许可施工？法院：已影响施工，许可违法了！》一文中详述。

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【及时提起履行补偿职责申请是关键】

在征收方迟迟未主动作出补偿安置决定的情况下，适时申请其履行补偿职责实属必要。本案中，在“违建危机”于2024年4月解除后，委托人在杨念平律师团队三位律师的指导下向区政府提起了补偿申请，旨在结束拖延状态，朝着得到确定性补偿结果的目标稳步推进。

然而如此巨大的难题显然区政府一时无力解答，于是其祭出了另一个惯用的招数——将履职申请作为信访事项交由街道办事处去办理。显然，其目的仍在于“拖时间”，寄希望于被征收人会因“遇挫”而自行调降补偿诉求。

此时，杨念平律师团队的三位律师指导委托人向广东省xx市人民政府申请行政复议，请求市政府依法责令区政府在法定期限内履行补偿职责并给予书面答复。

在大量前置救济程序的铺垫下，较街道办、区城市更新局乃至于区政府更高层级的市政府出面，无疑让本案补偿纠纷的解决看到了曙光。

案件结果

2025年8月，市政府作出《调解会议通知》，启动对该起复议案件的调解工作。

早在2024年8月，区司法局组织下的调解中街道办和村经济联合社曾提出3600万元的总补偿费用，但两家公司对此无法接受。

时隔1年多，杨念平律师团队的专业法律运作给了两家公司在协商谈判中十足的信心和底气，也削减了征收方当初手段不断时的锋芒。

2025年10月，杨念平律师团队终于收到了前方谈判桌前传来的好消息：历经多轮协商谈判，委托人终于与征收方就涉案80亩土地及其上厂房建筑的征收补偿签订了补偿协议，补偿金额最终锁定在了6000万元！涉案企业的合法权益终于得到了全面且有力的维护。

在明提示

杨念平律师团队的杨念平、徐慧芳、袁海超三位律师通过本案要提示广大企业被拆迁人的是，在当下整体经济环境面临较大挑战的情况下，我们必须认清现实，在征收补偿博弈中穷尽一切法律手段守住补偿诉求底线，与此同时努力去和征收方共同寻求双方都能承受的“平衡点”，而不是抱着多年前“市场价值”的老黄历不放，丝毫不肯让步和妥协。

在这一问题上，“术”是一个层面，“道”是另一个层面。而在明律师恰恰能够以十余年的专业从业经验和敏锐的时局洞察力为每一个委托企业找到解决补偿纠纷的最优解。（王小明/文）