四盘齐开遭遇市场降温，关翀拼了！

金茂上海今年的年底业绩冲刺早早就开始了。

10月29日、30日两天，金茂上海4个项目同时开盘。正好赶上了上海楼市转凉，4个项目认筹率集体跳水。

直接上数据：

• 金茂璞元有效认筹率101.8%，比此前的8月24日首批次有效认筹率157.6%骤降不少。

• 金茂棠前五批次有效认筹率82.3%，创下五次开盘新低，也是四个盘中认筹率最低。

• 江湾金茂府四开有效认筹率98%，只比首次开盘好那么一点点。

• 润雲金茂府五批次有效认筹率116.7%，也是数次开盘中认筹率最低的一次。

四个项目各批次开盘有效认筹率和认购率对比

也就是说，除了江湾金茂府之外，其它3个项目最近这一批次都创下了认筹率新低。

认筹只是前戏，真正硬核的，是认购率，以及网签数。

网签还早，先看看认购率。

上海市中心虹口大热板块瑞虹新城的金茂璞元，认购率只有不到20%，还不及一个外环边的江湾金茂府。简直是大跌眼镜！

金茂璞元的销售数据一直是个“谜”。

8月份第一次开盘时，宣称26分钟售罄，实际情况是，在有效认筹率高达157.6%的情况下，实际开盘认购率只有50.51%。

再看网签数据：截至11月3日，金茂璞元首批开盘的99套房源中已售80套，可售房源仍有19套。也就是说，还有两成没有网签！

这次二批次开盘，认筹率降到101.8%，实际开盘认购率更是只有不到20%！

从网签数据来看，截至11月3日金茂璞元二期111套房源中只有13套网签。

金茂璞元的销售失利，让金茂上海今年冲击TOP10压力倍增。

这是金茂华东区域总经理关翀定下的目标：年底的销售排行榜上，金茂要冲进上海TOP10！

关翀，2013年加盟金茂上海，担任区域副总经理兼项目总经理，当年让金茂在上海声名大噪的大宁金茂府，就是他操盘的。

2023年，时任中国金茂副总裁兼华东区域总经理的陶天海被提升为中国金茂总裁兼执行董事，关翀就接棒成为金茂华东区域总经理。

今年3月，金茂宣布进行大规模组织架构调整，从过去的“总部-区域-城市”三级管理体系变为“总部-地区”两级管理，意图在于取消区域平台，缩短决策链条。

在这一轮调整中，关翀升任中国金茂副总裁，兼华东区域总经理。

或许是感受到了来自集团的压力，关翀给上海定下的目标也很明确。但现在看来，在最后仅剩的不到两个月时间里，金茂要想挤进上海TOP10，并不容易。

今年1-10月上海房企权益销售金额排行榜中，金茂又降了2个位次，仅排在第14位。被上个月还排在后面的建发和万科赶超。

在金茂璞元这个项目上，关翀估计也是憋着一口气。在拿下这个地块时，市场对项目的预期拉满：十年前大宁金茂府的辉煌能不能重现，就看金茂璞元了！

这可是金茂重回上海市中心的一个核心项目。金茂上一个在上海市中心的项目，还是十年以前关翀亲自操盘的大宁金茂府。

没想到，一战成名之后，就是长达十年的断崖式坠落。这个距离，差不多就相当天从珠穆朗玛峰，掉到了马里亚纳海沟。

金茂璞元，终究没能撑起金茂上海重回核心的野心。市区的豪宅，也挡不住市场的寒气逼人。

这是金茂在今年2月，从中海、招商、保利、华润四大央企手里抢过来的地王项目，光楼面地价就高达11.75万元/平米，刷新板块单价地王。

时隔8个月，金茂璞元两次开盘，共推出了210套房源，总共网签93套，整盘去化率只有44%，不足一半。

今年的第一批地王，就这么“倒”在了2025年底。

金茂上海今年“最抗打”的金茂棠前，五批次有效认筹率只有82.3%，164套房源只等来了135组客户。

从网签数据来看，金茂棠前共推出842套房源，目前已售605套，卖掉了七成左右。

作为一个接近外环的项目，金茂棠前的销售情况其实不算差。但是，四次开盘认购率都高达100%，最近一次开盘认购率也接近65%，实际网签数只有70%左右，反差明显。

自2015年大宁金茂府一战成名后，金茂就把金茂府都建到了上海郊区，比如嘉定新城、普陀桃浦、宝山淞楠、浦东周浦、宝山大场等，除了宝山大场项目外，其余四个项目都在外环外。

今年5月21日首次开盘的宝山淞南板块的江湾金茂府，最近一次开盘有效认筹率98%，但认购率只有27.45%。

从网签数据看，江湾金茂府共计推出的578套房源，只卖掉了317套，将近一半的房子还没卖出去。

上海项目销售集体遇冷的背后，是过去几年金茂业绩增长乏力的真实写照。

过去三年，作为中国中化集团旗下的地产上市平台，中国金茂一直在经历调整阵痛。

尤其是2023年，中国金茂的销售业绩虽然高达1412亿元，但出现了上市以来的最大亏损，归母净亏损额近69亿元。

2024年，中国金茂的销售额跌破千亿以内，仅982.5亿元。

2020-2023年期间，金茂在上海公开市场一共只拿了六块地。一直到2023年8月，关翀接任华东区域总经理，2024年开始发力，想要重回快车道的意图明显。

2024年全年，金茂在上海共耗资108亿元拿了四块地，但这四块地都在郊区。

2025年，到目前为止，金茂在上海共参与了六宗地块的竞拍，但只拿到了其中的两块，花了107亿元，一块是虹口的金茂璞元，另一块位于宝山。

金茂在上海的销售排名一直都在20名以外，2025年1-9月的排名是金茂上海这几年的最好成绩，权益金额76.59亿元，排在第12位。

只是，金茂上海现有的投资布局，还配不上关翀的目标。

接下来的两个月，冲刺TOP10这个残酷的KPI，考验的不只是金茂上海营销团队的市场突破能力，更是对关翀战略规划及投资判断的压力测试。

关翀也不是没有成功过。2019年，他在兼任金茂杭州公司总经理时，带领团队实现了签约146亿、回款157亿的成绩，也让杭州公司成为中国金茂2019年首个百亿城市公司。

现在，他接手的，是现任公司董事长陶天海一手开拓的华东版图，也是中国金茂的“大粮仓”。属于陶天海的华东开拓之战宣告结束，关翀的华东战役已然打响。

市场寒意渐起，拼刺刀的时候到了！