核心城市二手房成交量激增，市场回暖还是以价换量的假象？

信号明确！多城二手房成交量连续攀升，筑底回暖或成四季度主旋律

深圳1696套，重庆2511套！二手房录得量创新高，以价换量仍是主流

成交量创新高，房价却还在跌？当前二手房市场的冰与火之歌

二手房周成交暴涨294%背后：一场发生在金秋的“价格换流量”博弈

1696套、2511套、1266套！三大核心城市二手房成交爆量，市场拐点已至？

最近楼市的朋友圈有点热闹，好几组关于二手房成交的数据都在刷屏。深圳上周的录得量冲上了1696套，重庆中心城区更是猛增到2511套，环比涨幅看了都让人咋舌。上海也不甘示弱，单日网签量飙到了近五个月的顶峰。光看这些数字，一股暖意好像瞬间就扑面而来，仿佛沉寂已久的市场一下子找回了节奏。但这股热浪背后，到底是我们一直期待的趋势性回暖，还是另一种形式的季节性放量？这事儿值得掰开细细说说。

数据本身是扎实的。深圳市房地产中介协会公布的周报显示，2025年第42周，深圳二手房录得量是1696套，不仅比前一周涨了39.1%，更是创下了最近半年的最高记录。具体到区域，龙岗区的表现格外抢眼，单周录得502套，占到全市总量的近三分之一，这种集中放量的情况，往往跟特定区域的新盘交付、置换周期或者是学区房需求集中释放有关。房产中介平台乐有家的研究中心还补充了一个细节，10月19日那个周日，他们自家门店的二手住宅签约量，直接冲到了今年4月下旬以来的单日最高点，比前一个周日高了28%，更远远把国庆假期期间的日均签约量甩在了身后。带看量也跟着水涨船高，说明实实在在的看房人流确实回来了。他们分析认为，这波行情有一部分原因是国庆长假很多人选择外出旅游，把看房买房的计划推迟了，假期结束后需求集中释放，形成了一个小高峰。

视线转向西南的重庆，那里的场面更显火热。同一周时间里，重庆中心城区的二手房住宅成交了2511套，算下来差不多有25.21万平方米，环比涨幅惊人。这种级别的增幅，通常不仅仅是季节性因素能完全解释的，往往也伴随着业主在价格预期上做出更大幅度的调整，才能吸引足够的买家快速下单。再看东方明珠上海，10月12日那天，网上房地产的签约数据定格在1266套，这个数字不仅是日常水平的两三倍，也是近五个月来单日网签量的新高。回顾整个9月，上海二手房市场也保持住了回暖的势头，全月成交了17723套，环比同比都在增长。

如果把观察的窗口拉长到整个第三季度乃至前三个季度，这种回暖的态势就显得更有基础。麟评居住大数据院跟踪了全国14个重点城市的情况，9月份这些城市加起来总共成交了108617套二手住宅，环比还在涨，同比涨幅达到13.12%，这个单月成交量是2022年到现在同期最高的。如果把1月到9月的数据累加起来，这14个重点城市的二手房总成交量已经突破了102万套，比去年同期上升了9.4%，规模相当可观。研究机构克而瑞的数据也印证了这一点，他们监测的30个重点城市在前三季度的二手房累计成交同比也是增长的，这和同期新房成交环比转降的局面形成了鲜明对比。这些都说明，当前房地产市场的交易活跃度，确实在向二手房市场倾斜。

不过，成交量上来了，价格却走出了另一条轨迹。这才是当前市场最真实的底色，也是理解“以价换量”这个词的关键。麟评研究院的数据点出了核心问题：9月份，14个重点城市挂在外面卖的二手住宅加起来大概有202万套，而且挂牌量从5月份开始已经连续涨了4个月。市场上的房子越来越多，买家可以慢慢挑、细细选，而卖家如果想尽快成交，最直接也最有效的办法就是在价格上让步。这就形成了一个看似矛盾实则合理的现象：交易活跃了，但整体价格还在承压。中国房地产指数系统的百城价格指数显示，9月份百城二手住宅平均价格环比下跌了0.74%，同比下跌了7.38%，这已经是价格连续第41个月环比下跌了。

一线城市的表现也未能例外，北京、上海、广州、深圳的二手住宅销售价格在9月份环比跌幅都接近或达到了1%。安居客研究院院长张波提供了另一个观察视角，他说平台上全国二手房线上找房人数占比在9月份达到了64.1%，比8月还高了1.6个百分点，说明想买房的人确实多了。但矛盾的是，百城二手房的平均挂牌时长却延长到了95天，三四线城市更是要99天。这生动地说明，很多房子之所以能成交，往往是房东在价格上做出了足够大的让步，而那些价格没怎么动的房源，成交周期就会拉得非常长。

市场内部也在发生深刻的变化，分化越来越明显。不同的城市，甚至同一城市的不同区域，冷热程度完全不同。一些基本面扎实的核心城市，比如上海，9月份的新房价格环比还能保持0.3%的微涨。成都更是成为少数几个二手房成交价出现回稳信号的城市，克而瑞四川的数据显示，9月成都中心城区二手住宅成交均价为15218元/平方米，环比上涨1.6%，同比上涨3.5%，均价达到了年内的较高位置，价格止跌回稳的趋势看起来越来越扎实。但很多三四线城市面临的挑战就大得多，房源去化周期长，交易流动性相对不足。

从购房需求的结构来看，低总价的刚性需求和高端的豪宅市场表现得相对稳定，而处于中间地段的“改善型”需求反而显得有些犹豫，出现了某种程度上的“塌陷”。另外，成交区域也呈现出显著的分化，以上海为例，成交热点有向城市近远郊扩散的迹象，而北京、杭州则可能更向核心区域集中。这都反映出买家越来越理性，他们更看重房子的实际居住价值、周边的配套设施以及未来的保值能力，而不是抱着投资炒作的心态入市。

那么，这波“以价换量”的行情，接下来会怎么走？目前的成交量回升，可以看作是市场在自发地寻找底部、挤出水分的过程。价格的适度回调，对于让住房回归居住属性、让真正需要买房的人有机会用更合理的价格上车，是有积极作用的。展望第四季度，宏观政策环境预计还是会保持温和支持的态度。比如5年期以上的LPR是否还有下调空间，一线城市非核心区域的限购政策会不会进一步优化，以及如何更好地支持“卖一买一”的改善型需求，这些都存在可能的政策空间。有市场专家预判，考虑到临近年底，部分房地产开发企业有冲刺年度业绩的压力，加上前期一些位置好、品质高的新项目会陆续入市，四季度的房地产市场整体交易情况，很有可能会比三季度更活跃一些。

当然，市场信心的彻底恢复和稳定，不仅仅依赖于房地产政策本身，更根本的还是在于宏观经济的整体复苏步伐和广大居民对未来收入的稳定预期。这是一个需要耐心、需要各方共同努力的系统工程，不可能一蹴而就。

所以，面对当下二手房市场“量升价跌”的复杂图景，过于兴奋和过度悲观可能都不够客观。对于真正有自住需求的购房者来说，现在或许是一个可以静下心来，花更多时间在市场里仔细甄别、理性比较的窗口期。机会总是留给有准备的人，在当前的市场环境下，这份准备更多地意味着清醒的头脑、明确的需求和足够的耐心。不知道您所在的区域市场最近有什么新变化？您是已经果断出手，还是选择继续观望？欢迎在评论区里一起交流您的看法和遇到的情况。