老破小“崩了”，为什么是武汉、青岛、东莞、宁波领跑

当北京和上海的老破小靠着学区因素，勉强支撑着价格不至于下滑太多的时候，武汉、青岛、东莞、宁波4城的老旧小区房价已经跌出了新高度。

但这4座城市都不是传统的房价洼地，为何老破小的跌幅最为猛烈？真不是它们运气差了一些，而是政策转向、城市扩张与人口结构变化的叠加，让其老破小缺乏竞争力，只有降价这一途。

武汉的老破小跌幅，被光谷“吸”走了一半。

光谷东的崛起改变了武汉的产业版图，也在重构武汉的居住版图。大量新建小区交付后，占比高达75%的年轻群体，宁愿花同样的钱买新区的次新房，也不愿接手老城区没有电梯、户型怪异的老破小。目前，武汉传统核心区的老旧小区，二手房挂牌量同比上涨40%，但月成交量不足挂牌量的5%。

青岛的老破小下跌，问题出在“学区泡沫”上。

青岛的部分学校取消了2026年入学的落户时限要求，一些热门学校2026年的落户时限从3年缩至1年，这意味着家长不必再抢跑买房落户，学区房的泡沫被戳破。

市场的反应立竿见影，部分地区的学区房价格直接腰斩，大量老破小降价后也乏人问津。有中介表示，如今还在买青岛老破小的客户，要么是确实预算有限的刚需群体，要么是没吃透政策，对学区房还抱有过高的期望。

东莞的人口结构变了，老破小自然没人接盘。

东莞计划2025年常住人口要达到960万，制造业从业人员占比需保持在40%以上。这些新增的产业人口里，年轻人更愿意选松山湖、滨海湾新区的人才公寓，或是配套完善的新商品房，而不是老城区的老旧宿舍。其制造业重镇的老破小，租金回报率已跌破1.5%。

东莞正发力打造中心城区、松山湖、滨海湾新区“三心”，交通和配套持续升级，计划到2035年让“三心”区域的常住人口占比超20%。资源跟着人口走，人口跟着新城走，老城区的老破小就成了被遗忘的角落。

宁波的老破小，正在被新城和过剩的住房市场双重挤压。

经过多年建设，宁波的住房早已从供不应求变成供过于求，当新房源源不断的入市，老破小的缺陷被无限放大。最现实的是租金回报率，宁波多数老破小的年租金回报率不到2%，部分房源跌至1.5%以下，低于市场普遍认可的2%至3%的合理回报率区间，较高的持有成本，压得房东不得不降价抛售，还没人接盘。

没有价值锚点的房子，价格都会滑落。

上述4城只是一线城市、新一线城市里的老破小跌幅代表，对比峰值跌幅在45%以上。低线城市的老破小跌幅更大，比如浙江的温州和河北的廊坊，老破小对比峰值下跌了50%以上。前者经常拿下“房价下跌第一城”头衔，后者是作为北京睡城，投资客离场后的必然。

无论是哪座城市，当其发展的重心转向新城，政策红利从拆迁转向保障房，购房需求由“有房住”转向“住好房”，缺乏核心价值的老破小必然被市场抛弃。

在住房过剩的时代，没有人愿意为“老旧”买单。