租售同权，“租客停车”就能和业主享有相同的权利吗？

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楔子

前几天，我关注到上海一则关于“租客在小区是否享有停车权力”的新闻，说的是上海有一个老旧小区停车位紧张，然后业委会组织全体业主表决后，施行了“只允许业主停车”的规定。

结果被3位业主给起诉了，案件经历了2次审理，但却得到了不同的审判结果。

今天我就想聊聊这个话题，都提倡“租售同权”了，为什么“租客停车”就不能和业主享有平等的权利吗？

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事件原委

我们先来看看事件的原委吧，事件发生在 上海的一个老旧小区。具体哪个小区，评论区有知道的可以告诉大家。

事件的起因

该小区原规划停车位：80个，小区公共道路临时停车：约112辆，合计约192个。但 已办理登记的月租车牌共有219辆。

这其中除了业主停车之外，可能还有租客停车。在停车位数量满足不了的情况下，业委会组织了全体业主表决，通过了小区《停车管理办法》，明确规定：

2021年4月1日起 实行“一户一车停车证”制度，仅限对小区产权人第一辆符合登记要求的车辆发放月租停车证。在本管理方法通过表决日起暂不对产权人第二辆及以上车辆、租客车辆开放月租停车位资格。

这样一来，租客就没权力在该小区停车了。同年11 月5日，新一届业委会成立后，赵某等三位业主对于此前的决议表示了异议。

他们认为：前述决议不平等地对待租户权益，排除租售同权，系严重侵害业主权利，诉至法院要求撤销。

一审结果：

支持了3位业主的主张，一审法院判决撤销相关条款内容。理由是：

1.争议内容排除了租客车辆享有月租停车位资格的权益，一定程度上排除了赵某等人对占用业主共有道路用于停放车辆车位的共有权利。

2.相关争议内容不符合国务院办公厅《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中依法鼓励住房租赁、保护承租人稳定居住权的政策。租户毕竟属于小区中的少数群体，在停车管理方案通过后，实际上无法通过民主决策的途径救济其利益。

二审结果：

出现了反转，上海一中院判决撤销一审判决，改判驳回赵某等三人的一审全部诉讼请求。理由是：

1.对于公共停车位的分配和使用关系全体业主的利益，应当属于全体业主共同决定的事项，属于业主自治的范畴。

2.建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。“业主的需要”应指业主的停车需要，而非业主将房屋出租便利的需要。

3.租户基于与业主的租赁合同取得房屋的租赁权，但业主不仅仅拥有房屋本身的使用权，还有对公共区域、公共设施以及设备的管理权和决定权，此项权利并未转让给承租人。

4.租户对案涉小区车位的使用权利必须受制于管理规约，未经全体共有权人同意，业主无权将车位使用权作为附属权益一并转让给租户。

就是因为法院的2次审判给出了截然不同的结果，才让这个案子成了热议的事件，这起案例甚至入选了中国法院年度案例。

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公众困惑

为什么法院两次截然不同的判罚，但是都能给出充足的理由呢？

这是公众最困惑的地方。

一审主要的依据是租售同权。

因为 根据住建部最新数据，截至2023年末我国住房租赁人口已突破2.4亿人。庞大群体曾频繁遭遇子女就学困难、落户门槛、不合理加租及隐性拒租等困扰。

租售同权

是指租房与购房居民在享受基本公共服务方面具有同等的权利。

这一政策旨在保障租房家庭的合法权益，促进住房租赁住房租赁住房租赁市场的健康发展。

比如说2024年 国家发展改革委副主任郑备在国新办举行的新闻发布会上介绍，针对大城市落户难问题，重点加快推动城区常住人口300万以上城市放开放宽落户条件，全面设立街道社区公共户口，完善租房落户政策。

除了落户权之外，还有教育权、社保权、劳动就业与创业支持、医疗卫生服务、住房保障权、公共文化体育服务等权力，这些都是租客比较关注的关键问题。

对于停车位的归属问题，《民法典》是这样规定的：

建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库，由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定归属。

规划车位应首先满足业主需要，但租户作为房屋使用人，其停车权属于业主权利的自然延伸。业主出租房屋时，通常将居住相关的使用权（包括停车权）一并让渡给租户。若租赁合同明确约定租户可停车，则租户享有与业主同等的使用权。

而占用业主共有道路或其他场地的车位属于业主共有，所以单一业主无法将停车权让渡给租户。

而二审主要的依据就是业主自治。

因为老旧小区很多停车位都是路边临时停车，所以属于“没那么正规”的停车位，而这部分的停车位如何使用，是属于全体业主共同才能决定的。

所以“如何分配这些停车位”，其实是属于公共管理权的问题。即使是业主，单独一户也无权把这个权利转让给租客。简单说就是租户无法通过租房，获得社区管理权，只有业主有这个权力。

虽然法律上来说“租售同权”就意味着权利就应该是平等的，但实际操作中却存在着种种没那么合理的限制，需要通过协商或投诉来解决。

比如说学区房的同权，其实也是有先后顺序的。有些是划定了年限，有些是看户口本上是父母还是四老等等，这些条条框框看似非常公平，但其实和上面这个判例中的“租客不能停车”本质是一样的。

而究其原因：就是资源的稀缺性。

在 车位紧张的小区，通过“一户一车”、“业主优先”等规则实现资源分配，这也是没办法的办法。其实总有人会不满意，但也只能少数服从多数了。

正如某些小区通过差异化收费缓解停车难问题，其实也不是追求绝对的平等，而是在规则框架下的“合理”分配。

对于需要小区业主集体决策的事情，只要程序合法、内容不违法，法院也会尊重这样的居民自治。而上述这个判例，也为小区自主管理提供了司法支持。

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结束语

在资源充足的情况下，要做到“租售同权”并不难，甚至都不用提”租售同权“。

而像上海这样的大城市，每个小区的停车资源都是稀缺资源，所以即使提了“租售同权”，也很难做到人人满意。

在资源有限的情况下，司法上认定了“业主优先”的资源分配原则，这也将成为很多城市可以参考的判例。