测评~珺悦名都为什么那么贵，算不算富人区吗？地段位置怎么样

珺悦名都价格相对较高，主要是由于其地段优越、配套完善以及产品品质较高等因素。不过，它并不属于传统意义上的富人区。以下是具体分析：

• 价格较高的原因
  • 地段优势突出：珺悦名都位于宝安区新安街道，处于深圳一路向西发展新主轴与前海中心滨海主轴 —— 湾区商务大道的黄金双轴交汇点，紧邻宝安中心区和前海自贸区，能充分享受双区发展红利，区域价值较高。
  • 交通出行便捷：项目是双地铁口物业，距离地铁 5 号线与 12 号线的换乘站灵芝站仅约 200-400 米，2-3 站可到宝安中心，5-6 站至前海湾站，12 号线还串联南山、蛇口等核心区。周边主干道众多，自驾也十分方便。
  • 商业配套完善：自带约 3.1 万㎡商业，紧邻约 16 万㎡的深圳首座中粮 “大悦城”，1 公里范围内还有中洲 πMall、宝安万达广场等大型商业综合体，形成近百万体量的商业集群，商业价值高。
  • 产品品质较高：项目采用精装交付，配备了西门子厨房三件套、日立中央空调等品牌设施，还选用了摩恩垃圾处理器、3M 净水系统等高端品牌建材和家电。园林采用新加坡式格调花园设计，构建垂直立体景观系统，并设有约 2000㎡空中泛会所，涵盖 25 大功能区域，居住舒适度较高。
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• 不属于富人区的原因
  • 容积率较高：项目容积率高达 9.69，居住密度较大，且包含写字楼、公寓等业态，住宅楼中还夹杂保障房和回迁房，导致社区纯粹性差，与传统富人区所追求的低密度、高绿化、纯粹社区等标准有差距。
  • 周边环境一般：周边多为 90 年代旧小区与待拆厂房，城市界面陈旧，部分临学校、医院的房源还可能面临噪音干扰，影响居住体验。

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• 地段位置情况区位优势显著：作为宝安老城区旧改项目的一部分，珺悦名都位于宝安区新安街道前进一路与裕安二路交汇处，紧邻宝安中心区和前海自贸区，可享受两个片区的外溢利好，发展潜力较大。
  • 交通网络发达：除了双地铁优势外，周边 1 公里外有多个公交站点，覆盖 20 余条线路，通过前进一路、创业二路等主干道能快速接驳广深高速，自驾可快速通达深圳各区域。
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基本简介：

• 开发商：深圳市金中盛投资有限公司。
• 总占地面积：约 1.13 万㎡。
• 总建筑面积：约 14.37 万㎡。
• 产权年限：70 年，从 2023 年 12 月 18 日至 2093 年 12 月 17 日。
• 容积率：9.69。
• 绿化率：30.01%。
• 楼栋规划：共由 2 栋 31 层高住宅和 2 栋 31-36 层高的写字楼组成。
• 总户数：377 户，其中商品房 244 套，回迁房 17 套，保障性住房 116 套。
• 梯户比：1 栋 1 单元 3 梯 7 户，2 栋 1 单元 4 梯 6 户。
• 车位数：792 个，车位比约 1∶1.21。
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