你觉得房价还要跌多少才算真正到底？

先问大家一个问题：你觉得房价还要跌多少才算真正到底？

先看看日本的惨状，泡沫破了之后，三线以下城市狠砸52%，二线直接砍60%，一线城市更狠，直接跌穿70%。时间上更离谱，一线跌了15年才喘口气，二线硬跌20年，三线至今还在往下掉，没个停。那我们的房价能逃得过？

别急着猜，后面我教你算到底价的精确方法，但现在先拆个更恶心的局，就是纯属扯犊子的“越救越崩”。你没发现吗？每年二三月份全是“楼市小阳春”的骗局，新闻铺天盖地忽悠你“再不买就没了”，结果呢？房价撑死俩月就歇菜，跟早泄似的，1到5月数据就打脸，接着阴跌，买房子全被套牢，这不就是明摆着请君入瓮，把你当傻子耍。

为啥政策时效这么短？你搞反了，政策救的从来不是你那套缩水的房子，是快断气的开发商和怕崩的银行，你不过是他们救命的垫脚石。

有关部门和银行最怕啥？怕你断供。一旦大面积断供，金融系统就炸了。你以为你咬牙还贷是为了房子，其实是你的心理防线在撑，只要房价比贷款本金高，你就愿意还；可要是跌到本金以下，谁还当冤大头。现在断供的越来越多，法拍房堆成山，就是因为大家醒了。

所以那些利好政策根本不是让你解套，是给房价踩刹车，让它贴着你的心理防线慢慢跌，你还一点贷款，它掉一点价，再时不时画个涨价的饼，温水煮青蛙，煮到你麻木，乖乖还贷，不闹事，银行才能睡安稳觉。

就开发商更直白，房价一直跌，谁还敢买？开发商等不起，再等就破产了，于是就搞集中放利好的把戏，让你以为这就是底，赶紧冲进去。本质上就是把全年的刚需硬塞进俩月耗光，帮开发商清库存、回现金流，好处全归他们：开发商有钱续命、少烂尾，银行能收回贷款、不暴雷，地方财政还能靠卖地回血。但甘蔗哪有两头甜，代价全甩给你，你买套天天贬值的房子，还傻等着涨价解套，醒醒吧。所谓救市，救的是房企和银行，从来不是你。

供需早反过来了，房价根本不可能涨回去，政策只求稳住，说白了就是让你接盘，把开发商和银行的大风险拆成无数小坑，让每个买房家庭填。房子在开发商手里暴雷是硬着陆，分散到你身上，就是让你一起背锅，这就是软着陆的真相。

别再问底在哪儿，先搞懂一个理：房价要稳，必须供需平衡，可现在供需早崩了。先看供给，国务院说，全国有6亿栋房子，是“栋”不是“套”，一栋里多少套自己算。再看挂牌量，2025年5月，仅100个城市的二手房就挂了271.8万套，还在以15%到20%的速度疯涨。

更糟的是，成交时间越来越长，一二线挂牌后卖掉的时间多了10%，成交价连跌36个月。现在的二手房市场就是越降价越想卖、越想卖越难卖的死循环，谁碰谁亏。

再看投资者，以前买房是赚差价，现在房价跌，这群人早跑了，剩下的只有想靠租金赚钱的。可他们什么时候才会进场？得租金回报率够高才行，这才是判断底价的核心，别被蒙了。

计算公式很简单：一年租金÷当前房价=租金回报率。比如100万的房子，年租金2.5万，回报率就是2.5%。但这数好不好？得看标准：一线城市核心区最低2.5%，偏远点的必须3%以上。为啥偏远房子不抗跌？租客还容易断租，风险大就得靠高回报补，就像银行给老赖放贷，利息得高才敢干，不然谁傻。二线城市得3%到3.5%，三四线3.5%到4%，四线4%到5.5%，小县城直接卡死5.5%以上。

别问为啥小城市要求高，大城市有人口接盘，以后还能变现；小县城呢？贝壳数据显示，60%的二手房挂半年都卖不掉，挂一年都正常，变现这么难，回报率不高，谁会当冤大头？

回到刚才的例子，100万的房子年租金2.5万，回报率2.5%。要是在三线核心区，标准是3.5%，明显不达标，真实底价得这么算：2.5万÷3.5%≈71万。还没完，房租还在跌，都跌回10年前了，所以得把租金打7折、8折，算出来的底价才靠谱。为啥房租跌？高位接盘的人套牢了，舍不得卖就出租回血，保障房又多，房东抢着找租客，房租能不跌？现在租房砍价都有底气，你要是租客赶紧去谈，说不定能省一大笔。