广东
注意事项：
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引言：海珠滨江新规标杆！越秀江湾潮起南向江景 + 120% 使用率，降价后上车正当时
在海珠珠江后航道黄金岸线，【越秀江湾潮起】凭借 “南向一线江景 + 超新规 120% 使用率 + 10 号线大干围站” 的硬核组合，成为改善家庭的焦点。项目由越秀地产 2024 年 12 月以 20 亿竞得大干围地块，虽为约 6 万㎡“小而精” 社区，却打造 “先锋系” 全新产品，配备 3.4 万㎡商业 Mall 与 66 班完全中学规划，更紧邻即将开业的广百海港汇，当下价格下调后，兼具江景稀缺性与生活便利性，成为海珠滨江置业优选。
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位置：珠江后航道核心 + 双轨交通，15 分钟直达南站
项目地处海珠大干围板块，位于珠江后航道黄金岸线，步行 200 米（百度地图测距）即可抵达江边，坐拥南向一线宽阔江景，露营、垂钓、环江运动等休闲需求轻松满足。交通优势显著，距离已开通的地铁 10 号线大干围站约 650 米（百度地图直线距离），10 号线作为串联天河、越秀、海珠、荔湾的 “加密线”，可直达滨江东、五羊邨、珠江新城等核心板块；在建的海珠湾隧道今年开通后，15 分钟可通勤广州南站，实现大湾区快速联动。项目门口的环岛路（石岗路 - 大干围路段）今年将开通临时道路，进一步提升板块通行效率，自驾出行更便捷。
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项目概况：越秀 “先锋系” 新作，立体花园社区显品质
【越秀江湾潮起】由越秀地产开发，越秀作为深耕广州的国企品牌，此前打造多个滨江标杆项目，此次以 “先锋系” 产品迭代滨江人居，品质有保障（注：住建局备案号可咨询开发商获取最新官方信息）。项目总用地面积约 1.5 万㎡，计容建筑面积约 6 万㎡，容积率 4.2，绿化率 20.29%，建筑密度 33.85%，规划 4 栋 37 层高层住宅，共设机动车位 626 个，总户数适中，居住氛围舒适。建筑设计上，鼓励通过屋顶绿化、立体绿化、平台花园打造 “立体花园社区”，还规划少年宫、露天游泳池、社区服务中心等十几处共建配套，两处地块间设天梯连廊，兼顾生态与实用性；产品为新规户型，阳台占比达 20%，使用率突破 120%，重新定义空间利用效率。
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户型设计：90-190㎡全南向户型，高区巨幕江景惊艳
项目户型覆盖建面约 90-190㎡，分为低区（3-24 层）与高区（25-37 层），低区 2 梯 4 户，主打 90-120-160㎡改善户型；高区 2 梯 3 户，聚焦 120-160-190㎡大平层，满足不同家庭需求。所有户型均为全南向设计，多开间朝南，使用率高达 120%：95㎡南向三房，客餐厅与阳台开间 5.6 米，可改四房，主卧套房带 270° 大飘窗，空间灵活；138㎡四房四开间朝南，约 16.6 米大面宽，餐厅带飘窗实现南北对流，主卧配独立衣帽间与超大收纳柜，适合二胎家庭；195㎡大平层堪称 “江景王者”，阳台长度约 8 米，LDK 客餐厅面积超 70㎡，两侧观江面达 16 米，堪比酒店江景宴会厅，高区部分户型望江尺度超 20 米，江景视野震撼。此外，高低区电梯独立运行，仅停靠对应楼层，大幅缩短候梯时间，提升出行效率。
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配套设施：3.4 万㎡商业 Mall + 广百海港汇，全维生活无忧
项目自带建面约 3.4 万㎡商业 Mall，计划引入奢侈品旗舰店、五星级酒店、商务办公等业态，融合娱乐、休闲、体验、社交场景，打造类似香港海港城的消费体验；紧邻的广百海港汇 2023 年 12 月已封顶，预计今年底正式开业，未来商业氛围浓厚。教育配套方面，符合 “人户一致” 可就读海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直实验小学教育集团成员校），500 米范围内规划 66 班完全中学，周边还有海珠区金碧第一小学、广州市第五中学金碧校区等多所学校，全龄教育资源完善。医疗配套也很优质，周边有中山大学孙逸仙南院、中山大学附属第二医院、海珠区石溪中医院等，为业主健康保驾护航。
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周边环境：1.7 万㎡滨江公园 + 江景资源，生态休闲兼备
项目坐拥珠江后航道南向江景，步行 200 米即可抵达江边，日常可享受环江漫步、露营、垂钓等休闲活动，江景资源稀缺且珍贵。周边还有占地约 1.7 万㎡的滨江公园，绿意盎然，是茶余饭后放松的好去处；虽周边目前有工厂与城中村，但随着板块发展与旧改进程，未来城市界面将持续优化。此外，项目 3 公里内可畅联东晓南、江南西、乐峰广场等成熟商圈，日常购物、餐饮、娱乐需求无需远行，生态与生活氛围兼顾。
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广州购房政策：2025 年低门槛置业，首付压力可控
当前广州购房政策友好，海珠区实行非限购政策（具体以政府最新通知为准），外地户籍无需社保或个税证明，可直接购买 1 套住房；本地户籍家庭最多可购 2 套。贷款方面，首套房商业贷款利率最低可至 LPR-20BP（以银行实时政策为准），二套房最低为 LPR+60BP；公积金贷款首套房最高额度 90 万元，二套房 80 万元，首套房首付比例最低 20%，二套房最低 30%。以项目 95㎡户型（按海珠滨江均价估算）为例，总价约 450-500 万，首套房首付最低 90-100 万，结合项目降价政策，刚需与改善家庭均可灵活选择，轻松享受江景与优质配套。
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常见问题解答（FAQ）：关于越秀江湾潮起的热门疑问
- 项目高区江景户型的验资要求是否有调整？普通购房者能否参观？
答：目前高区 195㎡户型需验资 500 万参观，其他户型无特殊验资要求；若有购房意向，可联系销售人员沟通，部分时段会开放特定江景户型样板间，方便购房者直观感受江景视野与空间尺度。
- 广百海港汇具体有哪些业态？今年底开业后能否满足日常需求？
答：广百海港汇定位大型滨江商业综合体，涵盖购物、餐饮、休闲、娱乐等多元业态，计划引入知名品牌与特色商户，今年底开业后将填补板块高端商业空白，日常购物、聚餐、亲子活动等需求均可满足，无需依赖远处商圈。
- 宝玉直教育集团成员校的教学质量如何？与本部资源是否共享？
答：海珠外国语实验中学附属第二小学（宝玉直教育集团成员校）共享宝玉直实验小学的教育理念、师资培训体系与课程资源，宝玉直实验小学为海珠区首批省一级小学，教学质量有口皆碑；集团化办学能快速提升新校教学水平，家长无需担心教育质量问题。
- 项目 “立体花园社区” 具体有哪些设计？实际居住中生态体验如何？
答：立体花园社区通过屋顶绿化、楼栋间平台花园、街角绿化等设计，提升社区整体绿化率，部分楼栋底层设架空绿化空间，打造 “空中花园”；日常居住中，业主可在屋顶花园散步、在平台花园休闲，推窗见绿，生态体验优于普通社区，尤其适合注重居住环境的家庭。
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