两个月内投资两个项目，凯撒旅业为何“押注”青岛？

继9月份发布在青岛小港湾投建休闲海钓基地项目后，凯撒同盛发展股份有限公司（以下简称“凯撒旅业”）再次投资青岛项目。

10月31日，凯撒旅业发布投资公告，宣布由其全资子公司凯撒海湾目的地（山东）运营管理有限责任公司（以下简称“凯撒海湾”），负责青岛信号山历史文化街区青年旅居社区项目的投资建设与运营。

根据公告，项目将租赁15栋房屋，总面积约5641.77平方米，租金总额约833.65万元，租期为5年，并包含18个月的免租期。

透过规划，凯撒旅业拟建的青年旅居社区能否成为青岛文旅融合的代表型项目？

项目瞄准稀缺资源

公告显示，项目租赁的15栋房屋始建于1938年，均为历史风貌独栋建筑，这类资源具有显著的稀缺性。项目以低密度、独栋别墅形态打造青年社区，与传统青旅的居住体验截然不同，有望形成独具特色的差异化产品。

这些承载着青岛城市文脉的建筑，为项目赋予了深厚的文化底蕴。项目可依托这一独特属性，在空间设计、业态布局和社交活动等方面创新性融入在地文化，从而超越单纯的住宿功能，满足游客对于深度文化体验的需求。

建设方面，本项目拟以15栋百年独栋历史建筑为载体，深度融合青岛老城文化、自然生态与艺术体验。通过构建“可住、可游、可学、可购”的复合场景，打造集住宿、商业、休闲与娱乐功能于一体的青年旅居社区。同时，注重历史建筑保护，以“修旧如旧”为原则进行硬装、软装及景观提升。

从区位优势来看，该项目位于青岛历史城区核心文旅带，周边自然与文化资源丰富，公共交通便捷。游客在居住期间，可以方便地前往周边的景点游览，感受青岛的历史文化和自然风光。

除了信号山项目，凯撒海湾在青岛还有其他项目布局。

9月15日，凯撒旅业发布公告显示，凯撒海湾将投资7554.07万元，在青岛小港湾建设并运营休闲海钓基地项目，预计建设工期为6个月，计划于2026年4月开始试运营。

根据发展规划，凯撒旅业将分三阶段推进全国海洋及滨水文旅布局。首先完成小港湾样板项目的建设与运营，随后将成功模式复制至海南、福建等其他沿海地区，最终构建“北方青岛+南方海南”双中心发展格局。

为何押注青岛？

凯撒旅业在青岛的这一系列投资举措，无论是信号山历史文化街区青年旅居社区项目，还是小港湾休闲海钓基地项目，都展现了其在文旅融合领域的积极探索。

以本次项目为例，从市场趋势来看，随着旅游市场的不断发展，游客对于旅游体验的需求日益多样化和个性化。传统的旅游住宿模式已经难以满足游客的需求，具有特色和文化内涵的住宿产品越来越受到游客的青睐。青岛信号山历史文化街区青年旅居社区项目以其独特的文化体验和差异化的产品特色，正好契合了这一市场趋势，具有较大的市场潜力。

从凯撒海湾自身的发展需求来看，该项目是公司培育自有客群、实现与传统酒店业务差异化竞争的重要举措。在竞争激烈的旅游市场中，拥有自有客群是企业持续发展的关键。通过打造具有特色的青年旅居社区，凯撒海湾可以吸引一批对文化体验有较高需求的年轻游客，形成稳定的客群基础。

同时，与传统酒店业务形成差异化竞争，有助于提升公司的市场竞争力，进一步完善公司文旅产业生态链，提升公司在目的地运营领域的综合竞争力。

然而，该项目也面临着一些不确定性。公告中提到，本项目可能面临部分房屋存在历史遗留户问题、投资回收周期较长、区域运营环境特点、新品牌培育周期及商业空间招商等挑战。

针对上述问题，凯撒海湾表示将通过多方协调、精细化运营、差异化定位及资源整合等系列措施积极应对，保障项目的投建与运营。

财务状况方面，凯撒旅业近年来其营收虽逐步回升，但盈利状况仍不稳定。2022年至2025年前三季度，公司营业收入分别为3.07亿元、5.82亿元、6.53亿元和5.41亿元，同比变动幅度分别为-67.39%、89.90%、12.25%和6.52%。归母净利润则分别为-10.35亿元、6.07亿元、-1.03亿元和-2677.69万元，波动显著。同期归母净利润同比增长率分别为-50.08%、158.68%、-116.96%和-47.46%。资产负债率方面，2022年曾高达128.68%，近三期已回落至50%-54%区间。

在这种情况下，凯撒海湾拟新设项目子公司负责本次项目运营管理，注册资本500万元。可以看出，一方面通过新设子公司，可以将项目的风险与母公司进行一定程度的隔离，降低项目风险对公司整体财务状况的影响。另一方面，500万元的注册资本相对较小，不会对公司造成较大的资金压力，符合公司当前的财务状况。