21评论丨房地产高质量发展的丰富内涵

李宇嘉（广东省住房政策研究中心首席研究员）

近日发布的《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（以下简称《建议》），对房地产未来五年的发展导向，放在了“加大保障和改善民生力度，扎实推进全体人民共同富裕”中。这意味着，回归居住属性以后，住房大宗消费品、民生产品的特性凸显。未来，住房发展要从百姓在居住领域的诉求，特别是急难愁盼和美好人居，探索行业和市场的新空间。

谈到房地产高质量发展，首要内容就是基础性制度建设，这包括完善商品房开发、融资、销售等方面。一是项目独立法人的开发制度，即改变过去企业集团控制项目。独立法人制度下，项目作为法人实体独立承担拿地、开发、交付等责任，集团作为出资人不能在竣工交付前抽离资金或分红。这样，不管是项目交付，还是金融机构权益保障及地方监管权力，都能得到落实；二是主办银行制，即确定一家银行或银团为主办行，项目开发、建设和销售等资金都存入主办行，而主办行须满足项目合理融资。而且，主办银行也会监督项目前期设计是否适销对路，开发、销售进度是否符合预期，从而在保障贷款本息权益和银行贷款主体责任上实现激励相容。

除此以外，国家还在积极推进现房销售制度。目前，根据国家统计局数据，2024年全国现房销售面积占比达到30.8%。现房销售下，所见即所得，从根本上防范交付风险。当然，也要在供地效率（比如拿地即开工）、规划报建、融资、验收等方面出台配套政策，激励开发商转型现房销售。

房地产高质量发展的另一个重要内容，就是构建“市场+保障”的供应体系。新市民、年轻人、外来人口是住房消费的主力，但由于收入、就业、预期等方面的变化，商品房（含市场租赁）的支付能力下降，对多种形式的保障供给的需求增加。

未来，住房保障人群扩面的同时，还要考虑到新时期以90后、00后为主体的保障对象，对租赁品质、产品类型、供给模式、职住平衡等有了更高要求，对租金比较敏感，需贯彻“以需定建”原则，避免空置问题。因此，《建议》提出“优化保障性住房供给”。

在市场方面，《建议》提出“因城施策增加改善性住房供给”。存量时代下尽管改善型住房需求潜力很大，但该类需求已释放数年。因此，未来改善型新房须遵循因城施策的原则，具体到某一城市，要因区施策，根据片区内供需结构分析，精细化新房供给，该收缩就要收缩。同时，推动卖旧买新的置换循环，激活改善型需求的潜力。

建设“好房子”是住房供给高质量的着力点。5月1日生效的《住宅项目规范》明确了安全、舒适、绿色、智慧等“好房子”4个维度40项指标。接下来，一方面通过强化验收整改、政策扶持落实落细40项指标；另一方面，需落实近期明确的“好标准、好设计、好建材、好建造、好运维”等全生命周期的“五好”标准，除了硬件层面强调高品质，更多要基于微观业主层面对破解居住痛点、满足美好人居诉求的人性设计。同时，还要在老旧小区改造、保障房建设等方面，形成可实施的好房子标准。

存量时代下的房地产高质量发展，必须要着重于运营维护的品质。为此，《建议》提出实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动，建立房屋全生命周期安全管理制度。首先，结合城市全面体检，遵循“缺什么、补什么”的原则，在建筑本体及地下管网方面全面补齐短板、弱项。其次，在基础服务（保安、保洁、维修等）方面提高物业管理满意度，同时延伸到家政服务、养老托幼、社区治理（如社区共建、应急响应）等方面，提高社区安居的水平。

建立房屋全生命周期安全管理制度，由房屋体检、房屋养老金、房屋保险这三项紧密关联的制度组成。房屋体检在于提前发现建筑、设备设施存在的问题；房屋保险由业主缴纳的维修基金、财政补助资金等构成，用于体检及体检后消除安全隐患、补上功能短板；房屋保险在于开发新的险种，叠加现有险种，撬动资金规模效应，形成覆盖全周期的保险机制。

总之，“十四五”时期在防风险、渐进告别旧模式取得积极成效后，“十五五”时期，房地产转向高质量发展。一方面，行业和市场本身要从基础制度、供应体系、全生命周期等全方位转向高质量；另一方面，还要以其大宗消费品的特性，切入到扩大内需战略基点，并成为内需的一个环节和基础设施，服务于“投资于物”和“投资于人”紧密结合，以新需求引领新供给，以新供给创造新需求，促进消费和投资、供给和需求良性互动，增强国内大循环内生动力和可靠性。