上海
▲ 潘石屹夫妇
文丨谈古论今
大家好，这里是谈古论今。
最近很多粉丝后台问我地产相关的问题，尤其是问了个很尖锐的问题——
2018年，潘石屹卖了400多亿资产。6年后，万科亏了450亿，72家房企总亏超200亿。
你说，谁看对了？
讲真，不是吹捧潘石屹，也不是贬低谁，就是想问一句：
为什么他能看到风险，而其他人没有？
潘石屹的判断逻辑，其实很简单。
1993年，海南房地产泡沫破裂，无数人血本无归，潘石屹却能提前抽身。2016到2018年，别的房企疯狂拿地，他却及时停了。
为什么？
因为彼时的租金回报率，已经低到了1%，而贷款利率却高达4.9%。
这比账，小学生都能算得出来。
换句话说，如果买地、建房只用来出租的话，收益要远远低于利息。
还有一个风险：
房价已经涨了10到15年，如果跌个20%到30%，以国内房企的高杠杆来看，谁都扛着不住。
讽刺的是，这只是个常识。
现在呢？
根据去年财报，万科2024年亏损高达450亿，是上市34年首次出现年度亏损。开发业务毛利率也跌到了6.8%，卖一套房只能勉强覆盖住财务成本。
再看72家上市房企，2024年上半年总亏损达到253.9亿。首开、金融街、金科，这些国企民企，一个都没守住。
此时，恒大的老板进了看守所，碧桂园、融创也债务缠身。
而潘石屹呢？正在美国拍电影，好不乐哉！
至于未来3年，楼市会怎么走？
我不做定论，但是有三点，应该逃不掉。
一、经营贷的“雷”，要炸了。
时间很明确。
2020到2021年，经营贷进入楼市的高峰期。那时候房价涨得快，房贷利率高，很多人通过经营贷买房，想着涨一波就卖掉还贷。
经营贷的期限一般是3到5年。
也就是说，2024到2025年，是到期续贷的高峰期。
现在问题来了——房价没涨，反而跌了。
当初500万买的房子，现在可能只值450万。银行要你补差价，你补不起。想续贷？银行收紧了，不好批。想卖房还贷？市场冷清，没人接盘，或者卖出去也是亏本。
最难受的是什么？
你不是投资客，你是刚需，但用了经营贷。现在进退两难。
这批人日子会很难，而且人数不少。
2020到2021年，是有不少经营贷流入楼市的。这些人一旦扛不住，抛售房子，就会进一步给市场施压。
而二手房市场，会更冷。
所以，如果你是经营贷买房的，要提前半年就早做准备——
要么跟银行沟通续贷，要么尽早挂牌卖房，拖到最后，选择会更少。
二、市场将彻底分化。
什么叫分化？
就是好的更好，差的更差，中间的没人要。
这体现在三个维度的分化。
1、城市分化。
一线城市核心地段的房子，还有人抢。
比如北京二环、上海内环、深圳南山。刚需在，改善需求也在。
但三四线城市呢？
人口流失，产业空心化，房子根本就卖不动。
2、地段分化。
同一个城市，市中心和郊区，有着天差地别。
地铁房、学区房，这些还有些价值。但远郊的大盘，空置率将会越来越高。
3、品质分化。
简单说就是——豪宅热销，普通住宅滞销。
为什么？
因为有钱人的钱没少多少，他们要住得更好。而普通人买不起新房，也不敢轻易换房。
最关键的是流动性。
你的房子如果在差的城市、差的地段、差的品质，想卖，很难。
就算降价，也不一定有人买。
这意味着什么？
意味着房子真的变回了“不动产”。
你以为它是资产，其实可能是负担。
每个月的贷款、物业费、折旧，都在吃掉你的现金流。
如果你的房子在上述“差”的分类里，趁早处理。
哪怕少赚点，也比被套住强。
三、房子回归“住”的本质。
这句话你可能听过很多次，但这次，是真的。
为什么？
因为未来的住房模式，正在改变。
新加坡模式，就是个参考。
要知道，新加坡有80%的人住在组屋，也就是保障房。组屋便宜，由政府主导建设，而且只能内部流转，不能随便买卖。
剩下20%的人住商品房，商品房完全市场化，想涨就涨，想炒就炒。
这个模式的好处是什么？
保障房解决了大多数人的居住需求，商品房承载投资需求，两条线互不干扰。
你猜，国内会不会学？
实际上，有些地方已经在试点了。
深圳就提出，未来60%的住房是保障房，40%是商品房。保障房以共有产权房、公租房的形式存在，覆盖工薪阶层。
就是说，炒房的时代彻底结束了。
以前，房子是投资品，闭眼买都能涨。
现在呢？
大部分房子只能自住，不能炒。
只有极少数的房子——一线核心、高品质、稀缺资源——还有投资价值。
说了这么多，你可能会问：那我该怎么办？
给三类人一点建议吧。
1、刚需。
不急着买，等等看。
为什么？
因为楼市还在下行通道，政策还在陆续出台。
现在首付降了，利率降了，限购也在放松。再等等，可能更便宜。
但也别无限等。
等到房价真正止跌回稳，可以考虑入手。
保障房的政策如果落地，你的选择会更多。
2、投资客。
谨慎，谨慎，再谨慎。
现在大部分的房子已经失去了投资价值。不仅流动性差、卖不掉，持有成本还特别高——贷款利息、物业费、折旧，哪哪都是成本。
现在只有极少数房子还值得投资：一线城市核心地段、学区房、地铁房、高品质住宅。
如果不是这些，别碰。
3、经营贷用户。
一定要提前规划，别再拖。
第一，续贷，提前半年跟银行沟通，准备材料，争取续贷。
第二，卖房，尽早挂牌，降价求售，及时止损。
千万别拖到还款期再慌，那时候就晚了。
现在回到开头的问题——潘石屹对了吗？
其实数据已经说明了一切。
他并没有什么超能力，他只是选择相信了常识——
租金回报率和房价回撤的风险。
这些，其实都是常识。
很多人也懂，
只是，
资本会让疯狂！
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