顶豪成交 “井喷”：全球资本用脚投票，核心资产成 “避风港”

总有人觉得唱衰楼市，房价就会大跌，自己就能低价买房，可现实很残酷，这不过是自我安慰罢了，楼市的利好消息每天都在上演。

1.17 亿元！先有马来西亚首富之子郭孔华，花巨资购入上海黄浦区 449㎡大平层，后有港资房企老板自购自家黄浦区豪宅，融创外滩壹号院 3 小时售罄 158 套房，揽金 58.82 亿元，翠湖天地六期 108 套房源 119.79 亿元 被日光，一系列成交数据背后，是全球高净值人群对核心资产的坚定看好。

从数据来看，今年前三季度上海单价 15 万元以上顶豪成交套数达 2004 套，是 2023 年全年的 5.5 倍，远超过去 4 年总和，这种火爆并非偶然：一方面，黄浦区金陵路、新天地等核心地段土地资源稀缺，嘉里建设单区域拿地金额就达 221 亿元，稀缺性决定资产保值属性；另一方面，上海高净值人群基数庞大，对优质住宅的需求持续旺盛，加上全球经济波动下，核心城市豪宅成为对冲风险的 “硬通货”，吸引跨国资本持续流入。

上海中原研究院数据显示，9 月 14 个豪宅新盘入市，1619 套房源整体去化率 72%，部分项目认购率低迷引发 “唱衰声”，但需清醒认识到：分化是市场成熟的标志，而非降温信号。

当前豪宅市场分化的核心逻辑的是 “地段 + 产品” 双重筛选：翡云悦府、金茂璞元等项目去化放缓，本质是供应集中导致的客户分流，以及产品同质化下的 “慢决策” 现象；而融创外滩壹号院、翠湖天地等项目持续热销，恰恰印证了 “核心地段 + 优质产品” 的绝对竞争力，更关键的是，即便分化加剧，上海豪宅整体去化率仍保持 72% 的健康水平，远超同期全国多数城市楼市表现。

近期 “沪七条” 新政落地，降低非沪籍购房社保门槛、下调首付比例、缩短增值税免征年限，政策红利正从豪宅市场向刚改、刚需市场延伸，数据印证复苏态势：10 月上海二手房成交量环比增长 89%，新房网签量创下半年新高，国庆节假期新建商品住宅成交面积较去年同期增长 85%。

我们为何要摒弃唱衰论？其一，上海核心资产的稀缺性不可复制，黄浦区、陆家嘴等核心区域的豪宅，兼具居住、投资双重属性，仍是全球资本的 “避风港”；其二，政策底已明确，信贷、限购政策持续优化，市场信心正在修复；其三，需求基本面未变，上海高净值人群基数与改善型需求仍在释放，只是从 “盲目抢购” 转向 “理性选择”。

上海中原地产分析师卢文曦的观点颇具参考性：“70 城房价数据显示，上海新房价格领跑一线城市，成交回暖迹象明显，当前市场并非衰退，而是回归理性的结构性复苏。” 对于普通消费者而言，与其被 “唱衰声” 裹挟，不如看清核心逻辑：楼市分化下，优质资产的价值只会更加凸显，而上海作为全球金融中心，其核心房产的抗风险能力与增值潜力，从未被资本怀疑。