深铁再借22亿输血万科，前三季亏280亿，房企寒冬求生！

2025年10月30日，万科企业股份有限公司接连发布两条引人关注的公告。

一是公司前三季度净亏损280.16亿元，同比扩大逾五成；

二是第一大股东深圳市地铁集团将再次提供不超过22亿元的借款支持。

这两条消息勾勒出这家曾经的中国房地产标杆企业在行业深度调整期的真实图景：一边是业绩持续下滑的严峻挑战，一边是大股东不离不弃的鼎力支持。

深铁持续输血：292亿借款背后的股东支持

深铁集团对万科的支持可谓不遗余力。

根据万科公告，这已是深铁集团2025年以来第11次向万科提供借款。

截至目前，深铁集团已累计向万科提供借款291.3亿元。

此次22亿元借款的利率条件尤为优惠，定价为1年期LPR减66个基点，目前执行利率仅为2.34%。

这一水平远低于万科从金融机构借款的利率，显著降低了公司的融资成本。

借款期限不超过3年，且在深铁同意下可进一步延展，这一安排为万科提供了较为稳定的中期资金支持。

万科明确表示，此次借款将专门用于偿付公司在公开市场发行的债券本金与利息。

从担保方式来看，深铁对万科的支持条件逐渐宽松。

早期的借款多由万物云股份作为担保物，而近期借款则未明确指定抵押物，仅模糊表述为"深铁集团有权要求公司提供担保措施"。

万科在公告中坦言，本次股东借款的利率遵循市场化原则，但低于目前公司从金融机构借款的利率水平，充分体现了大股东对公司的支持。

业绩深度剖析：280亿亏损背后的业务困境

万科2025年三季度财报数据令人触目惊心。

前三季度，公司实现营业收入1613.88亿元，同比下滑26.61%；

归属于上市公司股东的净亏损达到280.16亿元，同比扩大56.14%。

单看第三季度，业绩恶化趋势更为明显。该季度万科净亏损160.7亿元，较第二季度大幅下滑181.9%。

房地产开发业务全面萎缩。

前三季度合同销售金额1004.6亿元，同比下降44.6%

合同销售面积775.1万平方米，下降41.8%

房地产开发业务贡献营业收入1142.5亿元，结算面积833.3万平方米。

盈利能力急剧下滑。

整体税前毛利率仅为9.6%，扣除税金及附加后的毛利率进一步降至5.3%。

其中，房地产开发业务的税前毛利率为7.8%，税后毛利率更是低至2.0%，显示主营业务接近无利可图。

对于巨额亏损的原因，万科解释称主要包括：

开发业务结算规模下滑、毛利率低位、新增计提存货跌价准备以及部分资产交易价格低于账面值等。

第三季度资产减值损失约达94亿元。

财务安全边界：656亿现金与3629亿负债的平衡术

面对经营困境，万科的财务状况引发市场高度关注。

截至2025年9月末，万科持有的货币资金为656.8亿元，而有息负债合计高达3629.3亿元。

资产负债率为73.5%，较上年末微降0.1个百分点。

为缓解资金压力，万科积极通过多种途径回笼资金：

前三季度完成19个项目的大宗交易，实现签约金额68.6亿元

通过存量盘活优化和新增产能178.4亿元，盘活回款71.1亿元

冰雪业务已与中旅集团完成签约，正在推进交割工作

在融资方面，万科前三季度合并报表范围内新增融资和再融资265亿元，其中境内新增融资综合成本3.44%，较2024年全年下降6个基点。

值得注意的是，万科在2025年前三季度已偿还288.9亿元的公开市场债务，且2027年之前境外公开债务没有集中到期的压力，这为公司在行业寒冬中提供了一定的喘息空间。

转型探索：经营服务业务能否成为新引擎？

在房地产开发主业持续承压的同时，万科的经营服务业务展现出一定的韧性。

前三季度，万科经营服务业务实现全口径收入435.7亿元，同比增长1.1%。这一板块正逐渐成为万科穿越周期的重要稳定器。

租赁住宅业务实现营业收入27.4亿元，同比增长4.4%。

泊寓共运营管理28.0万间长租公寓，其中20.4万间已开业。

出租率高达94.3%，保持行业领先地位。

运营房源突破20万间，13.3万间纳入保障性租赁住房体系。

商业开发与运营业务实现营业收入62.1亿元，

物流仓储业务收入31.8亿元，同比增长7.4%。

万科在长租公寓领域率先实现了"产、建、运营一体化"发展模式突破。

在佛山、合肥、武汉、苏州等多个城市，泊寓与属地国资平台开展深度合作，就数个中大型租赁社区运营服务达成合作协议。

与此同时，万科与深铁合作的创新项目也取得进展。

全球首例"机器人自主搭乘地铁为商家配送货"的试点已完成二阶段试跑测试与硬件升级改良工作，将于四季度逐批量产交付上线。

行业镜鉴：房企化债超万亿下的风险出清

万科面临的挑战并非个案，而是整个房地产行业深度调整的缩影。

中指研究院最新报告显示，截至目前，21家出险房企债务重组、重整获批及完成，化债总规模约合人民币已达1.2万亿元。

这些企业总有息负债规模接近2万亿元。

完成境内及境外债重组的房企包括融创、富力、奥园、远洋、时代中国、龙光、旭辉等。

境外债重组获批的企业则有佳兆业、碧桂园等。

从化债方式来看，出险房企主要通过债转股、以资抵债、全额长展期等方式降低债务负担。

多数企业境外债重组削减幅度超过50%，部分甚至达到70%。

上海易居房地产研究院副院长严跃进指出："出险房企的集中化债，标志着行业风险正加快出清，修复信号正从个别房企向更广范围扩散"。

在债务重组后，多数出险房企将战略重心转向轻资产业务，包括代建、物业管理、资产管理等领域。

这些业务不需要大量资本投入，不增加有息负债，能帮助企业在"失血"后，以最低的成本恢复"造血"能力。

未来征途：在存量盘活中寻求经营拐点

面对前所未有的挑战，万科正在积极推进多方面的调整与转型。

万科实施组织调整，强化总部定位与职能，精简地区公司管理层级，整合事业部资源，旨在提升运营效率，降低管理成本。

还形成了存量盘活的系统性打法，坚持存量资源盘活为主导的经营策略。

这一思路与行业整体转型方向一致，即从增量开发转向存量运营。

尽管市场整体低迷，万科依然保持了一定的产品竞争力。

在"黄金周"假期，万科实现认购金额47.7亿元，目标完成率137%，16家地产公司均完成认购目标。

万科在广州、贵阳等多个项目销售金额居当地榜首。

前三季度，集团按期保质完成7.4万套房的交付，这对于维持市场信心和公司声誉具有重要意义。

有业内分析人士直言，对万科而言，这不是一轮简单的周期性利润回撤，而是一次需要穿越信用考验与资产重估的结构性转折。

深铁集团的持续支持无疑为万科争取了宝贵的调整时间。

然而，万科能否真正走出困境，仍取决于其能否在行业深度转型中找到新的发展路径。

随着房地产行业从"规模扩张"向"质量提升"的关键转型，万科的未来不仅仅关乎一家企业的存亡，更将成为中国房地产行业转型发展的风向标。