28亿再入昌平 北京城建的联合开发棋局

观点网 北京城建再次光顾昌平。

10月30日，北京市昌平区东小口镇贺村中滩村组团B地块重点村旧村改造项目CP02-0405-0001地块以底价28.09亿元成交，竞得人为北京城建投资发展股份有限公司和北京蓝华宇房地产开发有限公司联合体。

其中，北京城建已是年内第二次布局北京昌平。

早于今年6月5日，来自北京市石景山区、海淀区、昌平区三区的共计4宗地块完成出让，彼时，北京城建与越秀、未来科学城、贝好家组成联合体，以底价23.95亿元摘得其中的昌平区中关村生命科学园三期及“北四村”棚户区改造和环境整治B地块项目CP01-0601-0077、0078地块。

这一次重回昌平市场，北京城建也依然选择了与其他企业联合的方式。

企查查信息显示，北京蓝华宇房地产开发有限公司注册成立于2001年6月19日，由北京铭嘉房地产开发有限公司持股100%，后者的大股东为北京市昌平区人民政府国有资产监督管理委员会，持股比例达到96.2136%。

也就是说，北京城建这一次的合作方，实际上为昌平区属国企平台。如此，双方也能够实现互相借力。

实际上，从2021年以来的拿地情况看，北京城建对昌平的布局称不上密集。

在石景山、朝阳、通州（城市副中心）、丰台，乃至平谷、房山等区域，北京城建在过去几年均有落子。虽降低了单个板块的市场风险，但同时也意味着，北京城建始终未能形成对区域的深耕，尤其是享受到连片开发所带来的规模效应与品牌集聚优势。

在此方面，一个可比对象是保利。2023年4月，保利和光煦境售楼处开放，两年后的2025年，保利朝观天珺沿用了此前和光煦境的售楼处，在省去了一项成本支出的同时，也能够将板块内的客群进行引流。

而实际上，中海更是深谙连片开发之道，在几年前也曾采用过这一招。作为石景山区的常客，中海对于海淀区的布局相对要少一些。但在2022年的第三轮土拍中，一举拿下两宗来自海淀区的地块。

这两宗地块临近当时中海在售楼盘中海·汇德里。后续，部分住宅用地案名为中海·富华里，再加上同年2月，中海底价拿下的昌平沙河板块创新基地C30项目（中海·汇智里），三项目合一共用一个售楼处。

一方面，精细化的成本管控由此实现，另一方面，通过在同一空间内展示不同产品，既有利于客户直观感受到企业的产品力与品牌矩阵，也有利于提高客户转化率。

当然，对于北京城建来说，也实在是有心布局，却难成体系。

早年间北京土拍市场热度高涨，优质地块竞争激烈，溢价率触顶转入竞高标准建设方案、竞配建，甚至进行摇号的情况比比皆是，企业只能寄希望于好运降临。

也正是在这样抢速度、拼概率的环境下，北京城建过往不得不采取激进策略，“大胆出手”承接了多个溢价地块。而随着市场变化，去化与成本压力也随之而来。

就在东小口地块成交当天，北京城建发布了今年第三季度报告。

数据显示，北京城建期内实现营业收入65.51亿元，同比增长25.01%；利润总额为7.69亿元，同比减少7.52%；归属于上市公司股东的净利润为1.56亿元，同比减少77.09%。

从前三季度整体表现来看，1-9月，北京城建营业收入193.11亿元，同比增长64.2%；利润总额15.06亿元，同比增107.92%；归属于上市公司股东的净利润为7.65亿元，同比增40.24%。

值得一提的是，同日发布的关于计提存货跌价准备的公告中，北京城建表示，“2025年三季度，根据对公司降价项目审批销售价格、成本、交易费用以及相关税费等情况，公司对北京合院、龙樾合玺、府前龙樾、北京国际社区等项目存货跌价情况进行了测试，决定对上述项目的部分存货计提存货跌价准备，计提金额为86279万元（约8.63亿元）。”

当然，历史为师，北京城建近年的拿地动作谨慎许多。继去年以底价在北京市场获取了四宗住宅用地之后，北京城建今年继续沿用“底价”策略。仅在昌平区，从上半年的北四村地块到最新成交的东小口地块，均为底价交易，两宗地块成交价合计约52.04亿元。

据此前披露的相关信息，在北四村地块中，北京城建、越秀、未来科学城、贝好家四方投资比例为30%、30%、20%、20%。东小口地块中，北京城建投资比例为80%。

今年9月5日，北京城建联合住总集团、北京建工，以底价29亿元拿下的丰台区岳各庄L01地块中，三方的投资比例为48%、10%、42%。

算下来，三宗地块总成交价81.04亿元，北京城建对应的拿地价约为43.57亿元，相当于以半数金额撬动了三个项目的开发权益。同时，北京城建引入的合作方，也均为业内具备资本实力与开发经验的企业，从风险分担的角度，为项目在后续融资、开发、运营等环节的平稳推进提供了有力支撑。

回到地块本身，昌平东小口地块曾出现在今年第五轮拟供应商品住宅用地清单中，当时共有三宗子地块“打包”，此次将居住用地部分拆分出进行单独出让。

地块土地面积31342.647平方米，建筑控制规模87759.412平方米，限高60米，容积率2.8。

挂牌文件显示，项目须满足以下高标准商品住宅基本品质要求，包括绿色建筑二星级标准、实施装配式建筑且装配率达到60%即A（BJ）级、设置太阳能光伏或光热系统等。

同时，项目鼓励建设全龄友好社区，鼓励实施超低能耗建筑；需建设地上建筑规模500平方米社区管理服务用房一处，不出让，无偿移交相关部门。

从项目区位来看，地处北五环与北六环之间，西侧与海淀区接壤，东侧有东小口城市休闲公园等景观资源，商业配套有西三旗万象汇等。

有公开信息指出，其所在板块近五年来无新增宅地供应，这也使得项目更为稀缺。而接下来，如何打磨产品，满足区域内居住期待，以及采取怎样的推盘节奏和价格策略，都将会是市场关注的焦点。

北京城建的昌平新盘，或许不会让市场等待太久。

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