楼市“金九银十”｜北京二手房迭代：次新房集中入市，中介为卖房改用汽车带看

楼市传统"金九银十"周期接近尾声，北京商报记者走访北京丰台、朝阳、大兴等区域发现，多数房产中介门店的客户带看量仍维持在9月的较高水平，部分区域次新房市场关注度持续上升。值得关注的是，随着近一年北京部分区域新房交付量增加，次新房源供给同步增长，这类房龄较短、户型更优的房源，有效拓宽了购房者的置业选择空间。此外，中介机构也开始"卷"服务，通过改进带看方式、提供暖心物资等举措，为"银十"二手房市场交易活跃提供了有力支持。

次新房成二手房市场"新供给"

北京商报记者近期走访多个区域二手房中介机构发现，部分区域二手房市场正迎来次新房集中入市的态势。

在大兴瀛海片区某头部中介机构，记者了解到，随着近一年周边新房陆续交付，部分业主将房源挂牌出售，为该区域二手房市场补充了一批户型更优、硬件设施更好的优质次新房源。

该片区门店经纪人赵思雨以合生me悦小区为例介绍，该小区于2024年底交付，2025年上半年小业主陆续领取房产证。截至2025年10月，机构后台数据显示，该小区挂牌房源已近30套。

此外，建成于2020年左右的瀛海府小区，2025年也陆续有10余套房源挂牌上市。赵思雨表示，尽管瀛海府小区楼龄高于合生me悦，但该小区房源已满足"满两年"条件，可免征增值税；同时，其户型设计与硬件设施相较于房龄10年以上的二手房更显新颖，仍具备显著市场竞争力。

合硕机构数据显示，北京二手房挂牌房源中，房龄20年以上的老旧房源占比超五成，而房龄5年以内的次新房占比仅1.5%—2%。从整体供应结构来看，次新房较为稀缺，且不同板块的次新房供应量更为紧张。

合硕机构首席分析师郭毅指出，北京瀛海、亦庄河西等大亦庄片区的次新房市场具有典型性。该片区次新房中，商品房占比较低，更多是5年限竞房解禁后的房源。2018年北京限竞房进入供应高峰，2021年起陆续迎来入住，2025—2026年将进入5年限售期解禁节点，届时该片区预计有近万套次新房逐步挂牌上市。

赵思雨表示，与楼龄较高的房源相比，次新房硬件设施更完善、老化风险更低；与新房相比，次新房更具性价比。从房屋保值与流通性来看，5—8年是次新房属性的关键节点，不少小业主为避免房屋因房龄超10年沦为老旧房源、导致保值能力下降，选择挂牌出售，这也进一步增加了该区域次新房房源供给。

上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，二手房市场中的次新房，凭借"所见即所得"的现房优势及合理定价策略，有效分流了新房客源，倒逼开发商加速推货并优化产品力。同时，次新房也可成为当前新房与二手房联动的重要纽带，需充分发挥其在活跃二手房市场、为新房市场提供客源置换需求方面的积极作用。

满足改善置业需求

随着次新房的密集入市，北京二手房市场房源可选空间持续扩大，带动部分区域二手房成交量的回升。赵思雨介绍，其所在门店10月带看量与9月基本持平，9月日均带看2—3组，10月日均带看3—4组，且带看房源类型更集中于次新房。

在次新房带看量增长的推动下，成交占比进一步提升。赵思雨表示，受次新房房源增加影响，近两个月门店成交的5套房源中，有4套为次新房。

以该片区一套近期挂牌的次新房为例，赵思雨表示，该房源于2024年底交付，因业主工作变动上架，价格仅略高于周边二手房，且小区环境更优、户型设计更合理，上架一周便吸引10余组购房者看房。

中国城市房地产研究院院长谢逸枫指出，户型优、位置佳、环境好的次新房，既能有效激发购房者置业欲望，也有助于优化市场购房结构。从核心优势来看，这类次新房属现房，可实现"购房即交房"，规避期房等待周期；同时自身优质特质显著，符合市场对"好房子"的认知，因此深受购房者青睐。

类似的次新房市场活跃态势也出现在朝阳黄厂片区。该片区某头部中介机构经纪人黄波表示，五环外购房客群以改善群体为主，这类群体需通过置换实现居住面积与环境的升级，因此刚需户型并非其首选；而该区域大面积改善户型多为近几年建成的次新房，使得次新房逐渐成为区域内的优势户型。

谢逸枫进一步强调，次新房是市场中改善型需求的优质选择。他认为，随着次新房供应量逐步增加，不仅能推动新房市场热度向二手房市场传导，还能助力市场供求关系加速循环。若要充分释放次新房的市场价值，关键不仅在于体现其性价比，更需凸显容积率低、使用空间大等附加值。当这些优势全面展现后，可进一步释放刚性与改善型购房需求，为二手房市场注入更多活力。

中介机构开始"卷"服务

次新房入市不仅扩大了购房者的选房空间，也带动了区域市场升温，但受天气转凉影响，购房者外出看房的热情有所减弱。赵思雨表示，此前购房者多选择电动自行车作为看房交通工具，天气转凉后该方式体验感下降，部分购房者看房热情受挫，往往仅看1—2套房源便提出返程，既不利于细致了解区域房源，也降低了成交概率。

针对这一情况，赵思雨在10月调整带看方式，改为汽车带看：购房者抵达门店后先选定意向房源，再共同乘车前往看房。她表示，因部分意向购房者受天气影响拒绝看房，遂决定用私家车接送，该"专车"带看模式已持续半个月。10月初购房者单次看房量最多2套，改为汽车带看后提升至至少3套；看房时长也从之前的半小时延长至1—2小时。

劲松片区某头部中介机构经纪人王蒙同样注重服务质量提升。因片区道路狭窄、两侧难停车，无法提供"专车"接送服务，入秋后他便主动为购房者提供暖宝宝、手套等保温用品。

郭毅表示，中介机构服务水平提升，针对特定房源与客户提供更高效、专属的服务，有望拉动市场带看量增长，推动市场预期向好，进而间接缩短成交周期，改善买卖双方谈判状态，维护价格稳定。

谢逸枫持相同看法，他认为，看房服务（如专车带看）能在一定程度上缓解天气转冷对购房者看房的影响，但仅属服务层面优化。真正打动购房者置业的核心因素主要有四点：一是房源的性价比，二是房屋自身特质，三是购房者对房价的心理预期，四是市场房价上涨预期与供求关系走向——后两者达到一定程度时，能对购房者心理产生积极影响。

北京商报记者 王寅浩 李晗