推进了三个“五年”，这四个字，今年不见了︱学习十五五

10月28日港股刚收市，四中全会关于“十五五”规划的建议全文公布了。赶紧找来学习。

你猜我发现了什么？

“房地产税”这四个字，不见了，影子都没有了！

你别觉得我是大惊小怪。凡事要对比来看，横向对比。

15年前，2010年公布的“十二五”规划纲要，有这么一句：

研究推进房地产税改革。

此时，房地产税还在“研究”阶段。

10年前，2015年公布的“十三五”规划纲要，是这么写的：

完善地方税体系，推进房地产税立法。

这时，房地产税已提出要推进立法了。

5年前，2020年公布的“十四五”规划纲要，是这么写的：

推进房地产税立法， 健全地方税体系， 逐步扩大地方税政管理权。

还是说要推进房地产税立法。

2021年，房地产形势急转直下。

早在2022年3月16日，财政部有关负责人就明确表示，年内不会扩大房地产税试点城市范围。我们当时就分析，不只是年内，其实就是按下暂停键了。

次年9月7日，十四届全国人大常委会对外公布的立法规划，不包括房地产税立法。

但十四届全国人大常委会没有房地产税立法规划，是有期限的，即，最多只是在2026年3月十四届人大常委会的任期以前没有。至于以后，不知道。

但2025年10月28日公布的关于“十五五”规划的建议，则彻底打消了人们最后的疑虑。

通篇都没有找到“房地产税”四个字。也就是说，“十五五”规划的截止日期即2030年底之前，房地产税都不会立法，更不会征收（除试点中的沪渝外）。

想想挺有意思的，研究和推进了15年，结果，房地产税这几个字从最权威的文件上消失了。所谓时移世易，不外如是。

有人会不屑一顾地说，现在房地产市场这么低迷，怎么可能立法征收房地产税？

只想说一句，房地产税立法从来不只是服务于调控房价一个目的。但未来一段时期，确实不具备房地产税立法的条件。

中央深谋远虑，给人民群众吃了一颗定心丸。至少5年内，放心大胆地买房，没有房地产税这回事。至于5年后的事，就别想那么远了。

那么，未来5年，房地产该怎么干？关于“十五五”规划的建议单列了这么一段：

推动房地产高质量发展。加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。因城施策增加改善性住房供给。建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。

不用多说了，“好房子”是较长一段时期的主基调。

值得注意的是这两处表述。

优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。——保障性住房前面的“优化”在中央文件里是首次提出，而后面的“满足”二字意味着，未来5年，保障性住房供应将持续加大。请注意，它把“城镇工薪群体”也纳入了保障性住房的供应范围，前面没加定语，这是地方政府一个很繁重的任务。

难道，商品房没有机会了？有。

因城施策增加改善性住房供给——关键词是“增加”。毫无疑问，增加的改善性住房，必须是“好房子”，否则也没人买。

这样，未来的房地产市场，基本以两类房子为主，保障性住房和改善性住房。介于这两者中间的，比如，我们之前常说的，刚需性住房呢？

它的市场空间只会越来越萎缩。当然，如果房企能以刚需的价格，供应的是改善性住房（好房子），那没问题。

值得再强调一次，未来的房企，要么开发保障性住房，要么开发改善性住房。第三条道路？很难行得通。或者，等你闯出来啰。

有人会说，这有点像新加坡住房模式，它分为组屋和商品房。但我们暂时还做不到这个程度。有专家说，新加坡组屋占比80%，有专家说是占比90%。可以很肯定地说，很长一段时期，我们的保障性住房占比都达不到这个比例。

原因只有一个，我们还没那么富裕，地方政府的财力不允许。2024年新加坡人均GDP超过9万美元，全球第五，亚洲第一。我们哪个城市比得上？上海和深圳也只有它的三分之一。

所以，我国的保障性住房会持续供应，但改善性住房仍有较长时期的发展空间。

关于“十五五”规划的建议，与房地产有关的表述，还有以下方面：

完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施，建立健全适应消费新业态新模式新场景的管理办法。

完善并购、破产、置换等政策，盘活用好低效用地、闲置房产、存量基础设施。

提高防范化解重点领域风险能力，统筹推进房地产、地方政府债务、中小金融机构等风险有序化解，严防系统性风险。

坚持城市内涵式发展，大力实施城市更新，建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市。

此前中央文件和有关部委通知里，多少都有涉及到，鲜见新提法，就不展开阐释了。

学习了这个规划主要内容后，房地产该怎么干，向哪里用力，基本清楚了。2026年是筑底企稳的一年，也可能是蕴藏生机的一年。

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