构建房地产发展新模式，增加改善性住房供给 | 解读“十五五”

“十五五”期间，中国将进一步促进住房消费，并更好满足城镇工薪人群等群体的住房保障需求。

28日，《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十五个五年规划的建议》（下称《建议》）全文发布。在房地产领域，《建议》提出，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度；因城施策增加改善性住房供给。

《建议》还提到，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。

“也就是说，在‘十五五’规划中，构建房地产发展新模式，推动房地产高质量发展依然是保障和改善民生的重要抓手，核心在于提高人民生活品质。在具体举措上，延续了完善‘保障+市场’住房供应体系的思路，通过保障性住房满足基本住房需求，通过商品房提供多样化改善性住房，通过分类施策、精准保障，满足不同群体差异化住房需求，推动实现住有所居、住有宜居。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波对第一财经表示。

在商品住房领域，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，当前房地产市场处于巩固止跌回稳的关键期。面向“十五五”，改善性住房供给将会成为释放住房需求的重要抓手。

他解释称，首先，在“十四五”期间，房地产市场需求已经从“有没有”到“好不好”的转变，供给侧优化也有了一些制度性支撑，比如今年发布并实施的《住宅项目规范》。在此基础上，“十五五”有望成为改善性住房供给的全面发力阶段。

之所以在改善性住房建设中，要立足因城施策导向，严跃进认为，就是要求地方政府和房企促进产品和市场的精准对接，体现出改善性住房产品“经济合理、品质提升”的差异化、适配化导向。

近年来，新供应的新房偏向于改善型。今年，“好房子”建设进一步激活了改善性住房需求。日前，住建部调研组赴广东、浙江两省调研时指出，今年以来，广东、浙江两省持续扩大房地产政策实施效果，多措并举激活住房消费潜力，大力推进“好房子”建设，上半年两省新建商品房网签交易面积实现同比增长，二手房交易保持活跃，主要城市商品住宅库存消化周期回归到合理区间，有力有效稳定了市场预期，房地产市场稳定态势持续巩固。

在“十五五”期间，“好房子”建设仍将是推动房地产市场高质量发展的重点。根据《建议》，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。建立房屋全生命周期安全管理制度。

为促进住房消费，《建议》还提到，完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施。

在住房保障上，“十四五”期间，中国已建立了包含公租房、保障性租赁住房和配售型保障性住房的多层次住房保障体系，对新市民、青年人等不同群体在住房保障制度上均作出相应安排。

面向“十五五”，《建议》再次强调，优化保障性住房供给，满足城镇工薪群体和各类困难家庭基本住房需求。

在扩大有效投资中，《建议》还提出，优化政府投资结构，提高民生类政府投资比重；加强人力资源开发和人的全面发展投资。

“未来五年里，国家将补足民生保障的短板，‘投资于人’，推动人口高质量发展，住房保障不可缺，或者说，住房是未来的‘软基建’，载体就是保障性住房。目前，低保低收入人群的住房保障问题已基本得到解决，但未来住房困难群体可能还会增加。特别是新市民、年轻人都是90后、00后，他们对于居住环境和条件要求更高，也更迫切需要低成本但体面，满足好房子标准的保障性住房。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉说。

此外， 根据住建部最新数据，“十四五”期间，全国累计销售新建商品住宅面积约50亿平方米。同时，存量住房市场的规模持续扩大，目前，全国有15个省、区、市二手住宅交易量超过新房。

在“十五五”期间，存量房在住房市场上的占比有望持续增长。为此，《建议》提出，建立房屋全生命周期安全管理制度。

冯波表示，在过去缺房时期，住房建设追求速度，加上部分地区建筑技术水平较低、建材质量不高，部分房屋质量难以保障。经过多年使用，一些房屋已经存在安全隐患。建立房屋全生命周期安全管理制度，既有利于提升房屋整体质量和耐久性，减少因安全隐患而提前重整加固或拆除重建的情况，也有助于优化城市资源配置，减少“建筑垃圾”的产生，减轻环境承载压力，同时降低房屋使用成本。而该制度的建设应该与城市更新以及 “好房子”建设相关工作相结合。

李宇嘉进一步表示，“房屋全生命周期安全管理制度”主要包含城市体检、房屋养老和房屋保险三项制度。这三项制度在过去几年已得到试点推进，预计试点范围会在“十五五”期间全面扩大。但对于“资金怎么来”“机制怎么设计”等关键问题，仍待各方继续探索，以形成可复制、可持续、可推广的体制机制。