上海楼市出现新信号：租赁月成交2万套，房东开始惜售

85折新房仅是个案？真实数据揭示上海楼市三重支撑

从抛售转租赁：上海房东正在悄悄改变策略

地王溢价46%与个别降价并存，上海楼市分化加剧

上海二手房挂牌量骤降23%，市场底部特征浮现

上海楼市最近有一个现象挺值得琢磨。浦西某个区位和品质都不错的新盘，突然通过渠道放出85折的促销力度。不少人心里咯噔一下，觉得市场是不是要出问题了。但如果你把视线拉开一点，会发现这个案例更像是个别板块的自我调节，而不是整体市场的风向标。

为什么这么说？因为当前上海的一手房降价空间其实非常有限。土地成本和预售证价格之间本来就没有太多弹性，真降到85折，很多项目已经是贴着成本线在跑。开发商愿意这么干，只能说明在那个特定板块，客户的选择权确实比之前大了很多——可能是同期上市的同质化产品太多，也可能是购房者心态更谨慎了。但反过来看，上海远郊市场并没有出现大面积的价格松动，这说明买卖双方的博弈虽然激烈，但还没到全面失控的地步。

二手房市场则是另一番光景。价格连续调整两年之后，房东群体的心态正在分化。有一部分早期购房者，因为买入时间早，即使现在降价卖出，还是有利润空间，所以他们出手比较干脆。但也有一部分房东，价格降到一定程度就选择不卖了，转而把房子投入租赁市场。这个现象背后有一个关键数据支撑：从今年6月到现在，链家每个月的租赁成交都超过2万套，而全市的租赁挂牌量却只有4.7万套左右。租赁市场突然变得这么活跃，是因为很多潜在买家转向租房观望，而房东也发现，与其贱卖资产，不如先租出去换取稳定现金流。

租赁市场的供需变化，实际上给二手房市场提供了一个缓冲垫。当房东开始惜售，挂牌量降下来，价格的底部才会逐渐清晰。我们观察到一个数据：8月份上海二手房挂牌量环比下降了23.57%，虹口、嘉定等区域降幅甚至超过35%。这不是因为市场突然火爆，而是因为价格降到一个临界点，房东觉得“不如不卖”。

另一方面，土地市场也在传递信号。今年7月徐汇衡复风貌区一宗地块楼板价达到20万元/平方米，刷新全国纪录；同一时期虹口北外滩地块溢价率冲到46.33%。这些成交结果说明，开发商尤其是国企和央企，对上海核心区位的长期价值仍然有信心。这种信心和当前个别新盘促销的现象并不矛盾——市场正在分层，核心资产和普通住宅的走势差异会越来越明显。

如果我们把时间线拉长，会发现上海楼市经历过多次调整周期，而每一次的底部特征都有相似之处：租赁活跃度上升、房东惜售情绪加重、土地市场出现分化。现在这些特征已经陆续显现。举个例子，松江新城某个项目去年开盘去化缓慢，但今年调整价格至约9折后，一个月内去化率就达到八成左右。这说明价格只要调整到位，需求依然存在。

不过市场完全企稳还需要两个条件：一是收入预期的改善，二是政策环境的持续优化。目前上海已经出台了“沪九条”“沪七条”等支持性政策，包括优化认房认贷标准、降低贷款利率等，这些政策需要时间传导到市场端。而经济大环境的回暖，也会逐步提振购房者的信心。

可能有人会问，那什么时候才算到底？这个问题没有标准答案，但我们可以看几个信号：二手房月度成交重回3万套以上、新房折扣收窄至95折以内、租赁挂牌周期明显拉长。这些指标一旦同步改善，就意味着市场进入了新的平衡阶段。

当然，每个市场参与者的感受是不一样的。对于急着卖房的房东来说，这段时间确实难熬；但对于有耐心、有资金的购房者，现在反而是仔细挑选、理性还价的好时机。市场的高波动期往往也是价值发现期。

从更宏观的视角看，上海作为人口持续流入的超大城市，住房的基本面需求始终存在。短期的价格调整，可以理解为市场在挤出泡沫、重塑价值共识。而在这个过程中，租赁市场的升温、土地市场的韧性、政策端的支持，共同构成了当前楼市的“安全垫”。它可能不会让市场马上反弹，但足以避免失控下跌。

最后说说我们对后市的判断。基于现有的数据和市场行为分析，上海楼市最困难的阶段可能已经过去。明年开春之后，随着传统销售旺季的到来，以及政策效果的进一步显现，市场有望逐步企稳。但这并不意味着会快速反弹，更可能的走势是成交量先恢复，价格滞后回暖。对于真正需要买房的人来说，接下来半年或许是近几年最从容的选房窗口期。