“津不动产1号”核心创新点解读

本文作者：高慧云 刘红玉 戎晨

2025年9月8日，天津市正式出台《关于开展不动产信托财产登记试点的通知》（津金融局〔2025〕23号，以下简称“《通知》”）。随着政策的发布，全国首单盘活存量不动产信托——“津不动产1号”第一时间落地，标志着我国在不动产信托领域的制度创新与实践探索取得重大突破。该信托由天津自贸区创新发展局会同滨海新区有关单位全程推动落地，由天津市滨海新区某国企作为委托人，北方信托作为受托人，通过以存量商业地产设立信托，实现了国有资产的合规盘活与高效运营。本文将结合《通知》及相关法律法规，对“津不动产1号”的核心创新点进行解读。

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创新点一：拓展了不动产信托委托人的主体资格

实践中，不动产信托的委托人通常为自然人，法人尤其是国有企业法人作为委托人的案例较为罕见。《信托法》第十九条规定，委托人应当是具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其他组织，企业法人作为委托人具有合法合规性。“津不动产1号”是全国首单企业法人作为委托人的非慈善类不动产信托业务，由委托人将其名下长期闲置的商业地产通过信托方式进行管理。根据《信托法》第十五条、第十六条的规定，委托人将不动产委托给信托公司设立不动产信托，该资产即与委托人的其他固有财产相互区别。即使委托人未来出现债务危机、破产清算情形，该信托财产也不属于清偿资产。

“津不动产1号”将不动产信托的应用场景，从传统的个人财富管理与代际传承，拓展至企业层面的存量资产盘活与价值提升，为企业法人——特别是国有企业法人运用信托工具进行资产运营开辟了可复制的路径。

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创新点二：开辟了国有资产盘活新路径

该案例中委托人根据《通知》的规定将其合法所有的不动产依法转移给受托人，并在办理不动产转移登记时由不动产登记机构在不动产权证书和不动产登记簿附记“不动产信托财产，信托名称：（信托登记系统产品编码：）”。

传统意义上的“国有资产转让”，最终目的是实现资产所有权的彻底转让。而“津不动产1号”为自益信托，国有企业设立该信托的目的是通过信托架构对国有资产进行隔离、管理和运营。该信托委托人同时作为受益人，继续享有不动产运营所产生的全部经济利益，其根据信托合同享有的信托受益权将作为企业非交易性金融资产。将不动产由实物资产转变为金融资产，属于企业资产结构优化和运营管理模式的重组，“津不动产1号”为国有企业资产后续的保值增值提供了更专业的保障，开创新形势下实现国有资产管理运营的创新路径。通过不动产信托财产登记的方式实现“不动产活化”，提升了资产盘活效率，形成了极具代表性和示范性的试点效应。

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创新点三：通过信托为存量不动产注入了金融活力

企业法人以存量不动产设立信托后，所有权虽转移至受托人（代表信托）名下，但企业持有的核心权益已从不动产物权转变为信托受益权，为不动产价值进行份额化奠定基础。基于法律法规规定和信托文件的约定，信托可以进行受益权质押、作为资产证券化服务载体等，更便于后续打通金融通道，丰富委托人资产处置选择。例如将该受益权进行质押融资，较不动产抵押更为灵活高效。“津不动产1号”通过信托为存量不动产成功注入了金融活力，系统性解决企业资产价值固化的困境，有效提升企业资本的配置效率和运营活力，为企业改革和高质量发展提供了强大的金融基础。

综上，“津不动产1号”不仅是天津市不动产信托财产登记试点政策的首个实践成果，更是全国首个在国有企业盘活存量资产上创新应用的不动产信托案例，不仅成功验证了企业法人委托人参与不动产信托的合法性与可行性，更为企业法人探索出了一条“信托隔离+专业运营+金融赋能”的资产盘活新路径。